El “reset de basis” en D.C. está creando nuevos dueños en el mercado de oficinas
Washington D.C. vive un cambio de manos silencioso.
Durante años, el mercado de oficinas se movió con lógica institucional: comités, reglas internas, tiempos largos, aversión a titulares incómodos. Eso se rompió con el distress postpandemia y la presión sobre el empleo federal. Hoy, el comprador que se está imponiendo no siempre es el más grande. Es el más rápido.
Y trae otra forma de jugar.
Los inversionistas privados ya concentran una parte relevante del capital asignado a oficinas en D.C.: 33% el año pasado, más del doble del 14% que representaban en 2020.
El mercado cambió porque el precio se partió
La caída en valuaciones abrió la puerta.
En 2025, el precio promedio por pie cuadrado en oficinas de Washington D.C. rondó los 172 dólares por SF, de acuerdo con cifras publicadas por CommercialCafe.
Ese número no cuenta toda la historia por sí solo, pero sí marca el terreno.
Cuando el mercado repricéa de forma abrupta, aparecen dos perfiles de comprador:
El que necesita “certeza” antes de entrar.
El que entiende que la certeza no existe, pero que el precio sí compensa el riesgo si compras bien y operas mejor.
Quién está comprando: operadores privados sin burocracia
En D.C. están entrando jugadores que no tienen comité de inversión que convencer para cada movimiento. Muchos invierten para familias con alto patrimonio o vehículos privados con mandatos más flexibles.
La diferencia no es romántica, es táctica.
Velocidad para negociar.
Capacidad para cerrar con menos apalancamiento.
Apetito por estructuras como compra de deuda, ejecuciones y short sales.
Esa mezcla, en un mercado con lenders cansados de “patear la lata”, se vuelve ventaja.
El mecanismo: comprar barato, resetear basis y relanzar
La idea central que hoy manda en D.C. es el reset de basis, un término de industria que aquí significa algo muy simple: comprar un edificio por mucho menos de lo que valía antes, y reconstruir la ecuación desde ahí.
El reset de basis cambia tres cosas al instante:
Te permite invertir capex sin que el costo total se vuelva absurdo.
Te abre margen para incentivos comerciales al inquilino, como tenant improvement allowances.
Te deja refinanciar cuando el activo se estabiliza, porque el valor “sube” en cuanto el mercado acepta que el nuevo basis existe.
Suzanne Pyles, directiva de Taicoon Property Partners, lo explica en términos prácticos: si compras con basis bajo, el valor mejora cuando empiezas a girar el edificio y metes dinero a la propiedad, y entonces puedes apalancarte contra ese valor.
Casos: compras vía deuda, cierres cash y reposicionamiento inmediato
El movimiento no se está dando solo con compras tradicionales.
John Wolf, hoy CEO de FarmViewVentures, pasó casi dos décadas comprando edificios como ejecutivo en Westbrook Partners. Luego salió y empezó a comprar activos en distress, incluso ejecutando dos edificios de su antigua firma.
En un caso concreto, su firma tomó control de un edificio de 305 mil SF en 1325 G St. NW después de comprar el préstamo a dos lenders, y lo cerró con una estructura “all cash” mediante un sindicato de individuos de alto patrimonio.
Taicoon, por su parte, viene comprando edificios con problemas de deuda en la región. Su tesis es quirúrgica: activos cerca de la Casa Blanca, con ingreso, al menos 50% ocupados, idealmente con mejoras recientes, y sobre todo, en venta “barata”.
En noviembre, adquirió un edificio cercano a Franklin Park por 35.5 millones de dólares, aproximadamente 180 dólares por SF.
El patrón se repite con otros jugadores: compras facilitadas por el lender absorbiendo pérdidas, adquisición de préstamos senior antes de la compra del activo, y cierres hacia finales de año con precios que habrían sido impensables en 2019.
Por qué está pasando ahora: los lenders se cansaron de ser landlords
Este punto explica el “timing”.
Durante años, hubo sequía de transacciones porque los lenders no querían reconocer pérdidas en edificios que, de facto, ya controlaban. Eso cambió.
Cuando el lender acepta la pérdida, el mercado vuelve a moverse.
Ese ajuste reactivó el volumen: en el último año hubo 43 transacciones de edificios de oficinas en el District, el mayor número desde la pandemia, de acuerdo con investigación de CBRE y MSCI.
No es un rebote sano por sí mismo.
Es un reacomodo de quién tiene estómago para operar el ciclo.
La operación manda: amenities, spec suites y “curb appeal”
Los compradores nuevos no solo compran barato. Llegan a operar.
Taicoon está renovando sus adquisiciones, metiendo amenities y mejorando los existentes. También empuja spec suites, oficinas pequeñas ya listas para rentar.
Wolf empezó por lo básico y visible: renovó estacionamientos en tres edificios para mejorar “curb appeal” y dejó claro que es solo el inicio.
Eso suena menor, pero es otra señal del cambio.
El reposicionamiento ya no es un memo. Es una ejecución rápida que busca volver “arrendable” un activo en un mercado más selectivo.
Implicación para México y LATAM: el ciclo te obliga a dominar deuda y turnaround
D.C. es un mercado con dinámicas propias, pero la lección sí cruza fronteras.
Cuando el crédito se endurece y los valores se ajustan, el poder se mueve hacia tres capacidades.
1) Comprar el problema correcto
El deal no está en “comprar barato” a secas. Está en comprar un activo donde el basis bajo sí te permite invertir capex y competir en leasing.
2) Entender la deuda como puerta de entrada
El mercado premia al que sabe acercarse al lender, estructurar compra de préstamo, negociar una salida y cerrar sin meses de comité.
3) Operar como si el edificio fuera producto
A amenities, spec suites, brokers y TI allowances no les gana la narrativa. Les gana la ejecución y el presupuesto.
Si algo deja claro D.C. es esto: el nuevo “mogul” no nace por glamour. Nace por timing, precio, estructura y operación.
Y cuando el mercado se vuelve un reset, el que manda no es el que presume portafolio. Es el que puede resetear el basis y aguantar el trabajo sucio.
