El sur de California ya no discute si necesita más vivienda. Discute dónde cabe, quién la paga y qué tanto aguanta el barrio antes de reventar en tráfico, fuego o litigio. En ese contexto, Anaheim está empujando una fórmula que se repite en todo el estado: convertir retail fatigado en multifamily sin abrir infraestructura desde cero.
El próximo capítulo se juega en Anaheim Hills Festival Center, donde el antiguo Regal Cinema se quiere transformar en un edificio residencial de cuatro niveles. Es una jugada de densidad “infill” con una condición: la aprobación municipal no es un trámite, es el verdadero cuello de botella.
Del “cine cerrado” a 447 unidades: densidad empaquetada en un pad ya servido
El proyecto propone demoler un cine de aproximadamente 62,676 pies cuadrados y reemplazarlo por 447 unidades de vivienda en un esquema de renta multifamiliar.
La ciudad lo trata como un paquete completo de decisiones: ajuste de uso de suelo, actualización del Specific Plan del centro comercial, aprobación de Site Plan y un Development Agreement. No es menor: ese combo define altura, masa, estacionamiento, mitigaciones y obligaciones futuras del desarrollador.
La localización también explica por qué el caso importa. El predio queda al sur de Santa Ana Canyon Road, entre Festival Drive y Roosevelt Road, dentro del perímetro del Anaheim Hills Festival Specific Plan.
El estacionamiento no es accesorio: es parte del argumento político
En suburbanos del sur de California, la discusión se pierde cuando el estacionamiento se ve “corto”. Aquí, el proyecto intenta neutralizar ese flanco con una estructura dedicada.
La propuesta contempla una estructura de estacionamiento de 954 plazas asociadas al desarrollo.
Esa cifra no es decorativa. Es parte de la narrativa para que el proyecto sobreviva en audiencia pública: “sí metemos vivienda, pero no colapsamos el centro”. La ciudad, de hecho, ya trae análisis técnicos de demanda y esquemas de shared parking dentro del mismo Festival Specific Plan.
El detalle regulatorio que cambia la valuación: un nuevo “DA 5” de uso mixto
Este caso no es “solo un edificio”. Es un rediseño de la zonificación interna del centro comercial.
El planteamiento incluye crear una nueva área de desarrollo (Development Area 5) de uso mixto dentro del Specific Plan, con una superficie de 16.2 acres, habilitando vivienda donde antes dominaba el Regional Commercial.
Para real estate, eso mueve tres cosas:
- Revaloración del suelo: cuando el plan permite residencial, el “highest and best use” cambia y el land value se recalibra.
- Riesgo de calendario: más capas de aprobación implican más meses de carry, más costo y más exposición a cambios de tasas.
- Precedente: si Anaheim aprueba este paquete, le abre camino a más pads comerciales “convertibles” en el mismo corredor.
La escena más grande: California empuja vivienda, pero la ejecución se pelea en cada ciudad
La presión estatal por aumentar oferta está forzando a los municipios a usar herramientas de planeación para densificar. El camino más rápido suele ser el “infill” sobre activos ya servidos: centros comerciales, estacionamientos, pads vacíos, big boxes, cines.
Por eso este caso se parece a otros, pero con una diferencia clave: Anaheim Hills no es un submercado neutro. Tiene conversación activa sobre crecimiento, evacuación y seguridad contra incendios en la zona. Eso eleva el estándar de mitigaciones y multiplica los puntos donde el proyecto puede atorarse.
Y sí: aunque el proyecto traiga números y estacionamiento, el factor político manda el ritmo. Reportes locales señalaron que el consejo reprogramó la discusión para enero (mencionando específicamente una sesión del 13 de enero) tras mover el tema desde diciembre.
Lo que deberían modelar fondos y desarrolladores, sin autoengañarse
Aquí van las lecturas que sí cambian underwriting, no solo el “story”.
- Primera: el permiso es parte del cap rate. Si tu timeline se estira, tu retorno real se encoge, aunque el proforma se vea “bonito”.
- Segunda: el Development Agreement es el impuesto invisible. Amarra certidumbre, pero también amarra obligaciones y condiciones que pegan en costo, operación y flexibilidad.
- Tercera: el estacionamiento se volvió arma de aprobación. En este tipo de plazas, el ratio y el diseño de la estructura no es ingeniería; es supervivencia política.
- Cuarta: el “retail-to-residential” ya es una estrategia, no una ocurrencia. Cada aprobación exitosa sube el valor opcional de pads comerciales similares y empuja a más propietarios a pedir el mismo upgrade de uso.
La señal para 2026: más vivienda sí, pero con política local como costo de capital
Si el proyecto pasa, Anaheim manda una señal al mercado: puedes densificar dentro de un centro comercial, pero tienes que pagar el precio completo en planeación, acuerdos y mitigaciones. Si no pasa, la señal también es útil: el “retail-to-residential” en submercados sensibles no se gana con demanda, se gana con gobernanza.
