Los créditos hipotecarios están distribuidos según el tipo y modalidad del crédito. Por tipo se dividen en individuales o en cofinanciamientos. En cuanto a la modalidad, se cuenta con financiamiento para vivienda nueva, vivienda usada, mejoramientos, liquidación de otros créditos hipotecarios, compra de lotes con servicio y construcción en lote propio. Los dos últimos tipos, los maneja INFONAVIT dentro de sus programas de financiamiento, siendo los que menores cifras registran.
La participación de mercado en 2020 en cuanto a número de créditos otorgados fue de 58.3% para INFONAVIT; 6% para FOVISSSTE; 26% para los bancos; y 9.4 % para la SHF. El cuánto al valor de créditos, el INFONAVIT participó con 38.5%, FOVISSSTE con 8.9%, los bancos con 50.5%, y la SHF con 2.1 por ciento. En total se ejercieron 814,608 créditos en 2020, cifra que representó un decremento del 8.08% respecto a 2019. Del total de créditos INFONAVIT participó con 475,245 créditos, FOVISSSTE con 49,232, la banca con 212,166, y la SHF con 77,925.
La originación de créditos individuales en 2020 para vivienda nueva asciende a un total de 273,858 créditos, para vivienda usada fueron 178,826, para mejoramientos fue de 361,264, y para otros programas de 660. La colocación de créditos individuales presenta una tendencia a la baja desde el 2015; en el comparativo del 2019 vs 2020, se presenta una caída del 2.3 por ciento.
En este sentido, el total de créditos otorgados por INFONAVIT fue de 145,108, lo cual representó 1.0% más que en 2019, FOVISSSTE colocó 21,713, que representa un 3.9% menos que en 2019, la banca colocó 60,195 créditos, lo que equivale a un 6.6% más que en 2019, y las SOFOLES 6,053 créditos, que representaron 22.5% menos que en 2019.
En cuanto a la colocación de hipotecas para la compra de vivienda nueva y usada, en 2020 destaca la participación de INFONAVIT con 262,937 créditos, la bancaria con 73,066 créditos, y FOVISSSTE con 45,203 créditos.
Parque Habitacional e hipotecas
En 2020, el INEGI, realizó la Encuesta Nacional de Vivienda (ENVI) a 35.3 millones de viviendas. Esta encuesta tiene como principal objetivo conocer la situación de vivienda en el país. Entre los resultados más relevantes, se encontró que la vivienda propia pagada en 2020 representó el 57.1%, es decir, 23.9 millones, registrando una disminución de 4.3%, respecto a la cifra reportada en 2014. De este total, el 20.8% es vivienda nueva y el 14.6% es vivienda usada. Por otro lado, la vivienda en renta representó el 16.4%, registrando un incremento del 1.2% y la vivienda prestada, totalizó 14.2% presentando un incremento del 1.4 por ciento.
Adicional a lo anterior, la ENVI reportó que hay 23.9 millones de viviendas propias, de las cuales el 65.4% se adquirió con recursos propios, el 18.0% por medio de INFONAVIT, el 9.1% por medio de una institución financiera privada (banca, Sofol, caja de ahorro), el 2.7% por medio de un crédito del FOVISSSTE y el resto por otros medios. Derivado de lo anterior, se observa una perspectiva positiva para la vivienda nueva y un área de oportunidad para los financiamientos, siendo que, cerca del 34.6% adquiere la vivienda a través de una institución crediticia.
En términos generales, se observa alta propensión de las familias para adquirir casa propia, o bien, los actuales compradores buscan ascender a una segunda vivienda con un mayor valor.
Las perspectivas de mercado 2022, para la industria inmobiliaria de la vivienda son optimistas, pues los especialistas del sector coinciden que los números podrán mejorar en relación con el período previo de 2020.
De acuerdo con datos de Softec, para la segunda mitad de 2022 se estima que la industria inmobiliaria alcanzará una inversión del orden de los $21,745 millones de dólares en el sector de la vivienda. Adicional, se observan señales positivas de la recuperación paulatina del mercado inmobiliario, entre las que destacan, qué los precios de la vivienda ya recuperan la aceleración; de tal manera que para el segundo trimestre de 2021 se observará una variación positiva de los precios, de los cuales el segmento residencial lidera la recuperación del mercado.
A pesar de que el 65% de la vivienda nueva es adquirida con recursos propios, el empleo y el ingreso siguen siendo los principales factores que detonan el crecimiento del mercado inmobiliario de vivienda nueva, además de las condiciones crediticias de la banca comercial, han mejorado la accesibilidad a la vivienda. Las menores tasas de interés han aumentado la demanda por crédito para la adquisición de vivienda, esto además de otros beneficios, destacan la disminución del costo financiero y el aumento en la capacidad de compra de las familias.
Pese a lo anterior, la accesibilidad a la vivienda que te da el crédito hipotecario podría llegar a su límite una vez que la baja en las tasas de interés toque fondo y que tanto el plazo como el nivel de enganche no tengan posibilidad de mejora. En cualquier caso, existen otras alternativas para promover el acceso a la vivienda con uso del crédito hipotecario como medidas de formalización de vivienda, mantener la regulación preventiva y la portabilidad de las cuentas de ahorro para vivienda hacia opciones más económicas.
En este sentido es importante destacar las acciones que están tomando los institutos públicos como INFONAVIT y FOVISSSTE, para promover nuevas reglas y esquemas para el otorgamiento de créditos, los cuales, permiten mejorar la accesibilidad a la vivienda para los trabajadores que laboran tanto en el sector privado como en el público en un momento de coyuntura, tanto en el sector inmobiliario como en la economía en general.
Por: Ana Sánchez, consultora de estudios de mercado Softec, S.C.
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Este es un fragmento del artículo Financiamientos para la vivienda de la edición 130 https://inmobiliare.com/inmobiliare-130/