El mercado inmobiliario industrial de Monterrey tanto en 2021 como en 2022 batió su récord histórico de absorción bruta de espacios industriales de la mano de las empresas que buscan relocalizar sus procesos de manufactura en México.
En estos años se registró el mayor número de pies cuadrados en transacciones de venta y renta de espacios. En 2021 se superó por más del doble la absorción promedio histórica, que es de 6.7 millones de ft2. Mientras tanto, el 2022 superó en 12% la demanda de espacios del año anterior, al acumular casi 16 millones de ft2, que supera a todo el inventario del mercado de La Laguna. Esta es la cifra de absorción más alta que Monterrey haya experimentado.
Asimismo, con el ritmo de absorción de la primera mitad de 2023, Monterrey puede mantener el nivel de absorción superior a los 12 millones de ft2, esto porque de enero a junio acumuló 5.4 millones de ft2 y con el volumen de transaccioines reportadas en procesos de negociación, es posible que la segunda mitad del año se concreten más transacciones que durante la primera mitad.
Esta demanda de espacios no tuvo precedente en el mercado, por lo que la disponibilidad bajó a tal grado que al cierre del 2Q de 2023 apenas hay 1.4 millones de ft2 de edificios existentes, con una tasa de apenas 0.8 por ciento. Ante estos números los inicios de construcción para satisfacer la demanda se han acelerado.
Hasta 2020 el promedio histórico de inicios de construcción del mercado inmobiliario industrial de Monterrey era de 4.8 millones de ft2, pero la fuerte absorción bruta de espacios impulsó los inicios de construcción, a fin de que en 2021 alcanzara 8.2 millones de ft2.
Cabe destacar que, durante 2021 el 57% de los inicios de construcción fueron de edificios buildto-suit (BTS) o edificios a la medida, ya sea en renta o venta, mientras que el 43% fue de edificios especulativos, contrario a la dinámica de los años anteriores, que los BTS tenían menor peso. Varias cuestiones impulsaron el aumento de los BTS, entre ellas la necesidad de edificios más especializados y la fuerte demanda contra el escaso inventario disponible.
En 2022 los inicios de construcción volvieron a superar su récord, con 15.1 millones de ft2, 84% más que el 2021. Este nivel de construcción también es equivalente a todo el inventario de La Laguna. El 44% de la construcción fue especulativa, el 42% de BTS y se sumaron las construcciones propias con 14%, esta última tendencia de construcción se debe a que empresas asiáticas, particularmente chinas, optan con mayor frecuencia que empresas estadounidenses y europeas, por comprar terreno y desarrollar o concursar la construcción, tal es el caso de lo que pasa en el parque industrial Hofusan, en el submercado de Salinas Victoria.
En el primer semestre de 2023, la construcción suma casi los mismos niveles que todo lo registrado en 2021, con 7.9 millones de ft2. Durante este periodo, el 85% de las construcciones pertenecen a edificios especulativos, esto por la creciente necesidad de tener inventario disponible ante las demandas inmediatas. Los desarrolladores tienen conocimiento que la demanda continuará así de fuerte en los siguientes años, por lo que necesitan tener un inventario disponible.
En total, entre enero de 2021 y junio de 2023, Monterrey acumuló inicios de construcción por 31 millones de ft2, superando esta cifra inventarios totales de mercados como Chihuahua, Aguascalientes y Puebla. Este nuevo producto se agregó a su inventario en estos años, para llegar a 162.3 millones de ft2, un crecimiento de 24 por ciento.
Finsa, Stiva, Grupo Garza Ponce, Vynmsa, Corporate Properties of the Americas (CPA) y Kalos han desarrollado alrededor del 56% del nuevo inventario de Monterrey, ya sea de edificios especulativos o BTS, por lo que en conjunto acumulan casi 18 millones de ft2.
Las industrias que impulsan el crecimiento del mercado industrial de Monterrey
Nuevo León es un estado plenamente industrializado, el 21% de su Producto Interno Bruto (PIB) proviene de la industria y representa el 11% de las manufacturas del país, de acuerdo con la Secretaría de Economía. Además, el 24% de su economía se le atribuye a la industria manufacturera y el 85% del IED es para las manufacturas.
El mercado inmobiliario industrial de Monterrey también tiene una vocación automotriz, en este mercado se instalará Tesla y ya está la planta de KIA. En los últimos tres años, el sector automotriz ha sido uno de los que más espacios industriales ha demandado, superando los seis millones de ft2.
Todo mercado industrial requiere su cadena logística y Monterrey no es la excepción, en este mercado la demanda de espacios de almacén y logística de los últimos tres años asciende a más de cinco millones de ft2.
En tercer lugar, los bienes y servicios de consumo industrial también han requerido de un vasto espacio industrial en Monterrey, al acumular más de 3.5 millones de ft2. Por su parte, el sector electrónico ha demandado más de 2.7 millones de ft2.
El nearshoring, el cambio en las cadenas de suministro, la electromovilidad y los microcomponentes continuarán siendo factores clave para que empresas de estos sectores industriales sigan instalando o expandiendo sus procesos de manufactura en Monterrey y continúe el crecimiento de este mercado.
POR: SERGIO MIRELES, DIRECTOR GENERAL DE DATOZ, Y PAMELA VENTURA, CONTENT MANAGER
Este es un fragmento del artículo Monterrey será el mercado industrial más grande del país de la edición 139 https://inmobiliare.com/inmobiliare-139/
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