Es muy necesario prevenir al lector de los riesgos que existen al explorar las industrias de la tecnología y sustentabilidad: estos son sectores recientes, complejos y faltos de uniformidad. En otras palabras, la información es variada, y por lo mismo suele confundir al lector sobre el verdadero alcance de estos sectores.
Latinoamérica es única: una región de 650 millones de habitantes, con uno de los mayores índices crecientes de urbanización y digitalización, sin embargo, apenas recibe el 2% del capital de riesgo internacional para emprendimiento tecnológico. Más interesante resulta la diferenciación del ecosistema de emprendimiento pre-covid y post-covid; un cisma que aceleró principalmente los entornos de logística, turismo y banca, pero que aún sigue destilando con paciencia el ambiente inmobiliario. Si los demás sectores recogen ya los frutos de la digitalización, ¿cuándo veremos un mercado con déficit de vivienda, oficinas vacías y falta de transparencia de datos en eficiencia plena de mercado? Si bien se ha hablado de las bondades de la región, la inseguridad, riesgos políticos y monetarios y bajo poder adquisitivo de la región pueden justificar porque el capital no ha fluido a niveles esperados. Más aún, al hablar del ecosistema latinoamericano hablamos de un ecosistema de países y sistemas fragmentados que dificultan la escalabilidad de emprendimientos interregionales.
El flujo de capitales de todo el ecosistema tecnológico no ha sido ajeno a la oportunidad de cubrir estas brechas con el sector Fintech (40% capital) y E-commerce (10% capital) como los gigantes de la región. No es sobrado justificar el crecimiento del sector tecnológico como resultado de un ecosistema que ha paulatinamente consolidado más confianza en los mercados internacionales (e.g. efecto del éxito de Nubank, y del incremento en inversión de Softbank), así como el desarrollo local de mejores ecosistemas de emprendimiento en forma de incubadoras como Pygma, políticas de apoyo como los incentivos a PYMES bajo formato SAS y el auge de organizaciones civiles como la México Proptech. Finalmente, el crecimiento del mercado digitalizado de consumidores y proveedores de servicios inmobiliarios ayuda mucho a explicar el crecimiento del sector.
Cuando ponemos toda nuestra atención en la tecnología inmobiliaria notaremos que es un nicho muy centralizado. Por un lado, las grandes economías de la región concentran más del 70% del mercado regional en Brasil, México, Colombia, Argentina, y Chile. Por si fuera poco, el mercado está altamente concentrado en el sector de vivienda que representa cerca del 80% de unidades de oferta y demanda anuales de la región. Finalmente, el sector tecnológico parece haber respondido a esta concentración ofertando más del 50% del total de startups en el área de marketplaces.
Entre los retos principales están la escasez de datos, la falta de infraestructura tecnológica y financiera, así como la falta de confianza en los sistemas digitales e instituciones por parte de los consumidores. Pero las oportunidades también vienen en largos números: el diferencial de población en el sistema bancario latinoamericano (50%) comparado con Estados Unidos (90%) es un indicador importante del camino que aún hay por recorrer en el sector hipotecario y de rentas. Revisando el sector inmobiliario con más detalle, el reciente desarrollo de nicho en nómadas digitales, nearshoring, apetito verde, escasez de vivienda accesible y falta de propuestas para el área de construcción son nichos que, a mi parecer, son especialmente atractivos.
¿Qué futuro le depara a Latinoamérica, una región de gran población y crecimiento digital, pero poco poder de consumo y estabilidad para inversión en tecnología inmobiliaria? A decir verdad, la parcial falta de actividad inmobiliaria en Estados Unidos (el mayor inversionista y ecosistema proptech global) y el cambio en políticas de desarrollo industrial nearshoring se muestra como una gran oportunidad para competir por ese apetito de movimiento de capital “amigo”, un capital que busca fundadores confiables, productos que atiendan necesidades reales con potencial de escalabilidad y agilidad de desarrollo en diferentes sectores.
POR: Juan Huicochea Mason, Research Fellow, MIT
Es un texto de la edición 138 https://inmobiliare.com/inmobiliare-138/