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Vivienda

¿Es el sector de viviendas parte de la solución de la sobreoferta de oficinas en Ciudad de México?

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La pandemia por Covid-19 a principios de 2020 tuvo consecuencias para la salud y la economía que aún resuenan en el mundo entero. Ha generado cambios profundos en la forma en que interactuamos en todos los aspectos de la vida. Si echamos un vistazo a las posibles consecuencias en el mercado inmobiliario, el futuro inmediato se altera y se traduce en una incertidumbre de lo que vendrá.

Cualquiera que trabaje en la industria tiene dudas sobre cómo van a continuar nuestros principales sectores. Espacio de oficinas; naves industriales para fabricar y distribuir; espacios comerciales para intercambio de bienes y servicios; y finalmente, el espacio residencial, donde al fin y al cabo, pase lo que pase, necesitamos un lugar para descansar.

Un camino posible sería reposicionar los edificios que se habrían destinado al uso de oficinas. Recuerdo conversaciones con colegas del mismo sector que observaron la sobreoferta de oficina en la Ciudad de México y comencé a preguntarme cuánto tiempo sería sostenible. Desde mi propia experiencia como cofundador de Solili teníamos las métricas de un exceso de oferta creciente de nuevos edificios de oficinas inteligentes de clase A y B en la capital. Para dimensionar, la sobreoferta de oficinas al cierre del 1T 2021 alcanzó los tres millones de m2, 79% de ellos en Ciudad de México. Del total de esta vacancia 65% corresponden a Oficinas Clase A y el restante 35% son Clase B.

Ahora bien, sabemos que no toda la vacancia tendría salida con este esquema, ya que una vez remontado el proceso de vacunación, habrá parte de la demanda que se recuperará levemente, otra seguirá siendo arrendada por grandes empresas que no van a sacrificar productividad, imagen y ventaja de marca al tener una oficina icónica, tal como expresó recientemente Microsoft al decidir retorno de actividades a sus oficinas. Igualmente el coworking, que flexibiliza su esquema de permanencia y se concentra en atender a empresas que ya no deben destinar grandes desembolsos para disfrutar de una imagen corporativa moderna y con la conectividad y servicios adaptados a sus necesidades.

Por ello aquellos inmuebles de oficinas cuya calidad de construcción de alto estándar, amplias instalaciones de estacionamiento superiores a las de los edificios residenciales y comerciales, y realizadas con tecnologías de construcción vigentes, podrán ser considerados para el cambio de usos hacia viviendas. Este mercado tiene una inversión masiva de producto de clase mundial que es ideal para adaptarse a los requisitos actuales del mercado de la Ciudad de México.

Al final del día se trata de evaluar cuál sería “el mejor y más alto uso” que en algunos casos ya no sería una oficina sino que podría ser una reconversión a vivienda. Cada propietario debe estudiar con detenimiento su edificación y explorar los costos de permisología que permita el cambio de uso y los costos asociados a ello, midiendo de forma técnica y precisa la existencia de la demanda.

Por otra parte, sabemos bien que el sector residencial siempre ha sido el foco principal tanto de las políticas públicas como de la iniciativa privada que buscan atender los intereses de los diversos segmentos del mercado de la vivienda: económico, tradicional, medio y residencial. Este sector se caracterizó por una demanda en constante crecimiento y un suministro que no puede mantenerse al día. Situaciones como el terremoto de septiembre de 2017 mostraron que la capital de México tenía oferta de vivienda media y residencial en edificios que no cumplían con los estándares de construcción actuales, lo que resultó en daños importantes e incluso el colapso de varios edificios en las colonias históricas de moda como Roma, Nápoles y Condesa.

Probablemente puedan ver a dónde voy con esto: un exceso de oferta de oficinas y una demanda insatisfecha del sector de la vivienda residencial. Necesitaba más datos y quería buscar otros ejemplos de oficinas convertidas en proyectos residenciales y específicamente en vecindarios de alta densidad. Me comuniqué con un viejo amigo que lleva tiempo trabajando en el sector y me señaló dos casos específicos en Chicago, donde la densidad de población era de 4,447 habitantes / km2 comparada a la de Ciudad de México con 6,000 habitantes / km2, por lo que pensamos que si algo funcionaba allí podría ser considerado en la capital del país.

El primer caso, el desarrollador Marc Realty transformó un histórico edificio de oficinas de 16 pisos en 132 unidades residenciales con un área total aproximada de 11,568 m2. Los alquileres en la lista van desde $1,150 a $1,600 USD/mes. El segundo caso remodelado por Cedar Street Capital resultó en 114 unidades de alquiler, cuya superficie total estimada era de 12,263 m2, con rentas desde $1,895 USD/mes. Ambos proyectos lograron aprovechar los pisos abiertos originales, los techos abovedados y obtuvieron créditos fiscales históricos que generalmente se ofrecen para ayudar a financiar las renovaciones.

Parece razonable considerar el interés y el poder adquisitivo de la clase media alta y la fuerza laboral internacional que valoran poder vivir juntos en edificios seguros con un estándar de alta tecnología y una excelente ubicación. Este público objetivo tiene poca necesidad de estacionamiento, busca áreas comunes bien planificadas, planos de planta abiertos en áreas como Polanco, Reforma o Cuauhtémoc, hermosos vecindarios con historia pero que requieren nuevas construcciones de alta gama para superar el turbulento pasado que a menudo se asocia a los edificios más antiguos en estas colonias.

En sí el concepto de reutilización adaptativa o cambio de uso es bien visto por las comunidades en su conjunto porque lleva a los residentes a áreas que tradicionalmente estaban enfocadas en oficinas. Esto ayuda a minoristas cercanos a prosperar ya que atrae más personas a todas horas del día y no solo durante la jornada laboral. De manera similar, las tiendas y restaurantes cercanos actuarían como servicios para los residentes que pueden caminar hasta las opciones de comida, supermercados, entre otros. Adicional a ello, el flujo cruzado de empleados y residentes crea un ambiente de mayor seguridad física en general.

Los edificios inteligentes tienen la versatilidad y la transformación del espacio de oficinas, el cual brindaría la oportunidad de una personalización creativa, especialmente con planos de planta abiertos y techos altos que están de moda, por lo que invertir en investigación en esta idea valdría la pena para los propietarios de oficinas existentes.

Esta idea requeriría estudios de mercado considerables, pero sin duda plantea una estrategia que podría dar un respiro a los inversionistas y empujar a México a una era de productos multifamiliares. Adicional a ello la estructura de portafolios multifamiliares en renta pasa a ser un producto de alta deseabilidad en capitales a nivel mundial.

Los factores adicionales son las consideraciones legales que regulan el tema de la vivienda. Los edificios inteligentes ahora resuelven las preocupaciones de los inquilinos en aprietos. Por ejemplo, no puede cortar el agua o la electricidad de un residente, pero puede limitar su acceso al estacionamiento, elevador o servicios. Si asumimos que los alquileres comenzarán en un cierto nivel socioeconómico, tener que estacionar en la calle o caminar 15 pisos por ejemplo, desincentiva a un profesional de clase media a mantenerse moroso con su renta. Simplemente no puede permitírselo. Estas consideraciones evitarían las desocupaciones tradicionales y garantizarían la seguridad frente a problemas históricamente comunes con este tipo de inquilinos. Y al final del día es un tema de incentivos que parecen estar alineados del lado de la oferta y la demanda.

Como idea general habría que explorar cómo el gobierno local y nacional en México apoya iniciativas para adquisición de viviendas en este segmento. En el caso americano el gobierno ha actuado en el lado de la oferta, utilizando créditos fiscales federales que son distribuidos por los estados para ayudar a los desarrolladores a construir viviendas accesibles. En paralelo el gobierno también ha apoyado el lado de la demanda en forma de vales de vivienda que son principalmente del Gobierno Federal.

Finalizamos con un debate abierto a los desarrolladores de edificaciones de oficinas que cumplan estos criterios y así dar un próximo paso a una idea que no solo rescataría el flujo de caja del inversionista sino que apuntala el crecimiento y desarrollo de zonas residenciales y de usos múltiples más consolidadas. Por el lado de Solili conocemos en detalle la ubicación de proyectos de oficina y residenciales en toda la ciudad, facilitando el estudio de mercado a fondo para conceptualizar esta idea.

Por: Rob Hixson, Cofundador de Solili
Colaboración Kit Barmeyer

Colaboración Rosa Blanco Carnero

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*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

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