España 2025: cuando la vivienda sube y el tipo fijo se vuelve el estándar
En 2025 se juntaron dos fuerzas que normalmente pelean entre sí: el precio de la vivienda siguió escalando, pero el costo del crédito hipotecario bajó. Ese cruce sostuvo el mercado y movió el comportamiento del comprador.
Los datos del Centro de Estudios de Trioteca muestran un cierre de año con un sesgo clarísimo: en el último trimestre, 93.43% de las hipotecas firmadas fueron a tipo fijo y 6.57% a tipo mixto.
El número suena técnico, pero lo que dice es simple: la gente dejó de jugar a la ruleta del variable y prefirió pagar por certeza.
Pregunta 1: ¿Qué está comprando el hogar: tasa o certidumbre?
La historia de 2025 no va solo de “tasas más bajas”. Va de cultura financiera y de cómo se redistribuye el riesgo.
En diciembre, Trioteca reporta un tipo fijo medio firmado de 2.23% y un promedio trimestral de 2.24% TIN. En mixtas, el trimestre cerró con 1.64% TIN en el periodo fijo y Eur + 0.94% en el variable.
Mientras tanto, el Euríbor cerró diciembre con 2.267% de media mensual.
Eso explica por qué el fijo arrasó: el “precio” de la certidumbre ya no se veía caro contra el índice.
La nota de prensa del Anuario pone el cambio en contexto: las hipotecas mixtas pasaron de representar 50.51% a inicios de 2024 a estar por debajo de 7% al cierre de 2025, y el tipo fijo se consolidó como preferencia dominante.
Lectura de negocio: cuando el fijo se vuelve norma, el mercado empieza a competir más por underwriting, canal y ejecución que por el gancho del “pago inicial bajo”.
Pregunta 2: ¿Qué se está financiando realmente: vivienda más cara o ticket más grande?
El segundo eje es el monto.
En el informe anual, el valor nominal medio de la hipoteca solicitada en diciembre fue de 207,000 euros (también en promedio trimestral), y el Centro de Estudios señala que el nominal medio de hipotecas contratadas aumentó 15.67% en 2025.
La nota de prensa refuerza la tendencia con otra métrica: habla de hipotecas concedidas con una media 2025 de 199,986 euros frente a 157,750 euros en 2024 (+21.5%), además del cierre trimestral en 293,000 euros como valor medio de vivienda financiada.
Son series distintas, pero apuntan al mismo destino: sube el ticket financiado.
Del lado del activo, el Centro de Estudios coloca el valor medio de la vivienda en 291,000 euros (con 293,000 euros de media en el último trimestre) y reporta en su comparativa anual un aumento interanual de 11.97% en su serie.
La nota de prensa, en cambio, describe un cierre anual en 287,000 euros y un aumento interanual de 18% contra 2024 (243,294 euros) en vivienda financiada.
Traducción: el mercado puede verse “más caro” o “mucho más caro” dependiendo del universo (solicitudes vs financiadas). Para quien decide, eso obliga a no usar un solo promedio como brújula.
Pregunta 3: ¿Dónde está el riesgo si no está en la tasa?
Trioteca lo dice sin rodeos: el problema no es que el tipo se mueva, es comprar mal.
En su sección de “Mejora de condiciones”, el reporte cuantifica el incentivo de refinanciar: en diciembre, mejorar la hipoteca con Trioteca se tradujo en un ahorro medio mensual de 296 euros para quienes migraron a tipo fijo y 219 euros para mixto.
En el último trimestre, quienes pasaron de variable a fijo ahorraron 235 euros/mes, y a mixto 263 euros/mes.
Cuando ese ahorro existe, mucha gente interpreta “hay margen”. Y ahí aparece el riesgo real:
- El ahorro mensual puede empujar a pagar de más por el activo.
- El mercado se sostiene, pero la disciplina de precio se afloja.
- La tasa deja de ser el freno y el freno se vuelve: valor, liquidez y salida.
En la nota de prensa, Ricard Garriga lo formula como ecuación: vivienda más cara, pero hipotecas fijas más económicas, y advierte que funciona solo si la financiación “está bien estructurada”.
Lo que viene: proyecciones que importan aunque no sean “hechos”
Aquí hay que separar dato de pronóstico.
En el documento anual aparece un texto firmado por Gonzalo Bernardos que plantea continuidad del ciclo y proyecta para 2026 un aumento de precio “alrededor de 8%” y transacciones “del 7.5%”, con un mercado impulsado por escasez y carestía del alquiler, empleo estable y un entorno de tipos más bajos.
La nota de prensa replica esa lectura y añade cifras puntuales como una expectativa de 850,000 transacciones y mayor protagonismo de compradores menores de 40 años.
No necesitas “creer” el número exacto para usarlo bien. La utilidad está en el mapa:
- Si el fijo sigue dominando, el canal ganador será el que ejecute más rápido y cierre mejor.
- Si los jóvenes aumentan participación, sube la sensibilidad a enganche, plazo y apoyo familiar.
- Si la oferta sigue corta, el precio encuentra piso… y el error de compra cuesta más.
Implicación práctica para México y LATAM
No puedes copiar y pegar España. Sí puedes copiar la lógica.
El dato clave no es el 2.23% TIN. Es la señal: cuando el mercado se mueve al fijo, la prioridad pasa de “la cuota de hoy” a “la estabilidad del asset y la estructura del crédito”.
Para México y LATAM, esto se traduce en tres decisiones operativas para cualquier originador, broker, desarrollador o inversionista residencial:
- Diseña producto y pitch para certidumbre, no para “la mensualidad más baja”.
- Endurece tu disciplina de precio: si el crédito se abarata, el mercado tiende a sobrepagar.
- Vende ejecución: velocidad de aprobación, documentación, claridad de condiciones, y un underwriting que no castigue por default a quien no encaja en el molde.
El mercado 2025 no “premió” al que adivinó la tasa. Premió al que entendió que el riesgo cambió de lugar y ajustó el proceso para comprar bien, financiar bien y cerrar sin sorpresas.
