Un análisis sobre el mercado inmobiliario en México, realizado por directivos de Nomad Living, basado en modelos predictivos de series temporales, reveló que priorizar estrategias de ocupación puede aumentar el retorno total de las propiedades residenciales, especialmente en mercados débiles. Utilizando modelos SARIMAX y Prophet con variables rezagadas, el estudio examinó la relación entre el alquiler real, la ocupación y el inventario disponible en diversas ciudades.
Metodología y hallazgos clave
Los modelos fueron entrenados con datos históricos desde diciembre de 2016 hasta septiembre de 2021, con el objetivo de predecir valores entre febrero de 2022 y junio de 2023.
Se utilizó una serie de tiempo patentada (el “Conjunto de datos de Nomad”) de ocupación, precios reales de los contratos de arrendamiento firmados (“Alquiler real”) y precios listados publicados para atraer a nuevos residentes (“Alquiler anunciado”) por unidad de departamentos.
Los resultados indicaron que, en cuatro de las cinco propiedades analizadas, la estrategia de ocupación centrada en estabilizar la ocupación y moderar el crecimiento del alquiler generó mayores retornos.
Esta tendencia fue particularmente notable en la Ciudad de México, donde los efectos persistentes de la pandemia redujeron la demanda de vivienda. En contraste, Monterrey mostró un crecimiento del alquiler del 17%, superando el 8% registrado en la capital, lo que permitió a los operadores inmobiliarios mantener altos niveles de ocupación sin necesidad de ajustes significativos en las tarifas.
Casos representativos en propiedades residenciales
Un ejemplo destacado fue el mercado de Santa Fe, donde la estrategia de ocupación superó a la estrategia real en 10 de los 14 meses evaluados. Debido a la reducción en la demanda ocasionada por la pandemia y la implementación de esquemas de trabajo remoto, la rentabilidad de la zona se vio afectada.
El modelo proyectó un crecimiento del alquiler del 5% con una ocupación 8.4% más alta, lo que sugiere que, en mercados débiles, asegurar una mayor ocupación permite una recuperación más eficiente cuando la demanda mejora.
De acuerdo con los especialistas, los hallazgos refuerzan la importancia de adaptar la estrategia de arrendamiento según las condiciones del mercado. En mercados débiles, maximizar la ocupación contribuye a un mejor rendimiento total, facilitando ajustes cuando la demanda se recupera. En mercados fuertes, priorizar el crecimiento del alquiler genera mayor rentabilidad.
Finalmente, como recomendación clave, sugieren mantener una ocupación óptima entre el 96% y 97%, independientemente del horizonte de inversión, incluso si esto implica reducir temporalmente los alquileres anunciados para captar una mayor cuota de mercado. Esta estrategia puede mejorar la estabilidad financiera de las propiedades y aumentar su atractivo a largo plazo.
