A menudo me preguntan cuáles son los eventos que tienen un mayor impacto en el sector inmobiliario y entre ellos, están la mente de la comunidad inmobiliaria. Los siguientes son los que identifico como realmente relevantes:
La incertidumbre: Como en todos los negocios el no tener certeza genera una preocupación importante, el mundo hoy provee de una dosis muy grande de incertidumbre, las guerras; en Ucrania y en Gaza, las tensiones entre países y los temas económicos; en particular la inflación, que si bien ha disminuido, no se ha podido controlar y las tasas de interés que derivan de esta generan una incertidumbre en el escenario global que por supuesto también afecta la toma de decisiones para los proyectos inmobiliarios en todos lados, de estas les hablaré más adelante.
Las crisis y las recesiones económicas: pueden afectar significativamente, al reducir la demanda de todo tipo de edificios, de los precios de las propiedades y aumentar la morosidad en los pagos de rentas, hipotecas y todo tipo de obligaciones que los individuos tienen con los negocios del sector. Si bien en nuestro país la economía ha tenido estabilidad en los últimos años, hoy hay elementos suficientes para pensar que pudiera tener un escenario muy complejo en el futuro inmediato. El gobierno se ha endeudado por arriba de los niveles más altos históricamente, emitió 7.5 billones de dólares y ahora es el mayor emisor soberano, con una calificación BBB a nivel global, como lo anunció la Secretaría de Hacienda y Crédito Público en enero pasado. Ya nos ha tocado vivir esto en México en diferentes momentos y al menos garantiza un arranque difícil para el próximo gobierno o un cierre poco afortunado para el actual.
Tasas de interés: pueden influir en la accesibilidad a la financiación para la compra y para el desarrollo de los inmuebles. Tasas más altas pueden desalentar la compra de las edificaciones, mientras que tasas más bajas pueden estimular la demanda. Las tasas de interés, las políticas económicas restrictivas, la inflación, la demanda de créditos y las expectativas del mercado sobre futuros movimientos son elementos que siempre pueden influir positiva o negativamente en los negocios inmobiliarios. Hoy todos están muy atentos ante la disminución, que hasta ahora ha sido un elemento muy importante en el control de la inflación. Las declaraciones de Jerome Powell en marzo sugieren que la Fed aún tiene intención de empezar a bajar las tasas de interés este año desde el máximo actual de 23 años, entre 5.25 y 5.50%, a pesar del reciente repunte de la inflación mensual. La Junta de Gobierno del Banco de México decidió disminuir en 25 puntos el objetivo para la Tasa de Interés Interbancaria a un día a un nivel de 11.00%, con efectos a partir del 22 de marzo de 2024.
Desastres Naturales: pueden destruir propiedades y alterar el mercado inmobiliario local, afectando los precios y la disponibilidad de los inmuebles. Constantemente diferentes localidades se ven afectadas por estos eventos. Un buen ejemplo de esto fue el del huracán Otis en Acapulco.
Pandemias y epidemias: como hemos visto recientemente con la pandemia de Covid-19, los eventos de salud pública pueden tener un impacto significativo en el mercado inmobiliario. Las restricciones de movimiento, el aumento del trabajo remoto y las preocupaciones sobre la salud pueden cambiar las preferencias de los compradores y afectar la demanda de propiedades. Un ejemplo muy evidente ha sido el del sector de oficinas donde al cambiar el patrón del uso de las oficinas e incorporar los modelos híbridos la demanda de espacio es ahora completamente distinta.
Cambios demográficos: los cambios en la población pueden influir en la demanda de diferentes tipos de propiedades y en la ubicación de desarrollo inmobiliario. Hoy el mundo está experimentando una tendencia de incremento en la migración y por otro lado, una fuerte tendencia en el envejecimiento de su población en muchos países.
Políticas gubernamentales: tales como cambios en las políticas fiscales, regulaciones de zonificación, incentivos de vivienda y programas de estímulo económico, normatividad sustentable, pueden tener un impacto significativo en el mercado inmobiliario. En México, urge que las políticas gubernamentales sean coherentes para que estimulen la inversión y el desarrollo inmobiliario, que podrían detonar un verdadero motor de crecimiento económico si generan certidumbre y seguridad.
La infraestructura: un buen ejemplo es el caso de la distribución de energía eléctrica para los proyectos, particularmente en el área industrial, donde las oportunidades que genera el nearshoring se pueden perder por falta de una infraestructura eléctrica suficiente. O la evidente crisis de escasez de agua en muchas localidades, las cuales pueden acabar afectando la decisión de ubicar un proyecto. Y la escasez de agua tiene también como consecuencia la disminución en la generación eléctrica, ya que las plantas hidroeléctricas no pueden generar energía.
Globalidad: los anteriores son solo algunos ejemplos de eventos que pueden afectar al sector inmobiliario, pero la interconexión de la economía global significa que cualquier cambio importante en el ámbito mundial tiene el potencial de influir en el mercado inmobiliario de una forma u otra.
Desde luego, también hay influencias positivas, pero estas, aunque a veces son importantísimas, no distraen de la misma manera la atención de la comunidad a la que siempre le preocupan más los factores de riesgo. Con todo, el negocio inmobiliario es y será una excelente oportunidad para invertir y desarrollar oportunidades en todo el mundo, México no es la excepción.
POR: RAFAEL BERUMEN, Managing Director REMS Mexico | Presidente IFMA Mexico Chapter
Es un texto de la edición 145 de la revista Inmbiliare