2025 se decide en la ejecución: señales desde EXNI 2024
El futuro del real estate en México no se va a decidir en un solo headline.
Se va a decidir donde se juntan los que ponen capital, ejecutan obra y pelean permisos.
EXNI 2024, realizada el 30 y 31 de octubre en el Hotel Camino Real de Polanco, dejó un mensaje directo.
Hay apetito de inversión.
El mercado ya no perdona proyectos flojos en underwriting.
EXNI 2024 ofreció conferencias, más de 60 stands y hospitality lounges en un formato de “cero emisiones”, rodeado de proyectos y soluciones del sector en más de 500 m² de exposición. La conversación se concentró en tres ejes para 2025: empuje del nearshoring, resiliencia de hotelería y residencial turístico, y estrés estructural en vivienda en renta.
1) ¿Dónde se va a estacionar el dinero en 2025?
En el panel inicial moderado por Bárbara Ochoa (Interlogix), Rebeca Esther Pizano (Vector Partners) marcó una línea clara: se observa un buen nivel de inversión, principalmente en industriales, hoteleros y residenciales.
Industrial sigue cargando el momentum por nearshoring, entendido como relocalización de manufactura cerca del mercado final. La demanda existe. El reto está en ejecutar: tierra correcta, infraestructura y permisos en tiempos reales. En paralelo, el mercado residencial turístico y el de hospitalidad se mantienen “calientes”, como lo describió Juan Pablo Arroyuelo (Armour Secure), con oportunidades particulares en producto para extranjeros.
La implicación es simple: el capital mira esas canchas, pero va a exigir claridad de salida y velocidad de estabilización. “Buen proyecto” ya no significa “bonito”. Significa que aguanta tasas y retrasos.
2) Lo que está frenando deals que en papel se ven impecables
Francisco Andragnes (Homie) aterrizó el freno principal: tasas caras, costos de construcción altos y procesos y trámites lentos. Traducido al modelo: se adelgaza el margen y cualquier atraso te come el retorno.
Ese freno pega distinto por vertical:
- Vivienda en renta: el problema no es demanda, es oferta. Si el pipeline se congela, el ajuste llega vía rentas más altas.
- Industrial: el freno no siempre es el inquilino. Suele ser la infraestructura y el tiempo.
- Hotelería y residencial turístico: el freno suele ser el ciclo de colocación y la sensibilidad del comprador a financiamiento y contexto.
Si no tienes permisos amarrados y una ruta realista para obra y servicios, no estás comprando un terreno. Estás comprando tiempo. Y el tiempo hoy cuesta más.
3) Tres preguntas que definen el deal (y evitan autogoles)
La narrativa del “futuro” sirve cuando cabe en tres preguntas que un comité puede usar mañana.
Primera: ¿Qué demanda es estructural y qué demanda es coyuntural?
Jaime Lara (Urbium Property Group) habló de optimismo para industrial en el mediano y largo plazo, pero con retos por la incertidumbre política en Estados Unidos y el foco en posibles aumentos de tarifas. Si tu tesis depende de una sola decisión de política industrial, tu demanda puede cambiar de ritmo en meses.
Segunda: ¿Qué tan caro es el error de timing?
Con tasas elevadas, un trimestre de atraso pesa. No necesitas que el mercado se caiga para perder dinero: basta con retrasos de obra o permisos, o con un movimiento en el costo de la deuda. Cap rate, definido como rendimiento anual neto sobre el precio, se cruza con el financiamiento y te puede voltear el spread.
Tercera: ¿Cuál es tu plan B si el comprador o el inquilino se tarda?
En residencial turístico manda la colocación. En industrial manda la absorción. En renta manda la operación. El plan B no es un slide: es decidir si puedes ajustar mix, pivotear producto o extender estabilización sin matar el retorno.
4) Vivienda en renta: el diamante incómodo de la CDMX
Andragnes resumió la tensión del mercado: si no se construyó vivienda nueva en los últimos años, una vivienda hoy en la Ciudad de México se vuelve difícil de replicar. No habló de lujo. Habló de escasez.
Bajo esa lógica, frenar aumentos de renta sin atacar oferta es pedirle a la realidad que sea amable. La demanda sigue creciendo y la oferta no alcanza. El resultado probable, en su lectura, es que las rentas sigan presionándose al alza.
Esto deja una implicación operativa para developers y policy. El problema ya no es solo “dónde hay tierra”. Es “dónde puedes entregar producto con permisos y costos que den”. Si los trámites siguen lentos, el mercado no corrige con precios más bajos. Corrige con menos inventario y más tensión.
5) Nearshoring e industrial: optimismo con checklist, no con fe
La narrativa del nearshoring ya tiene años. En EXNI 2024 sonó menos a hype y más a ejecución. Pizano subrayó que México ha destacado en naves y parques industriales y que el crédito ha fluido, aunque reconoció el “estrés” que puede generar la cercanía con Estados Unidos y su contexto político.
Lara añadió una lectura útil para 2025: México debería seguir siendo relativamente más competitivo que China y otros países, pero los inversionistas se van a mover con cautela mientras el nuevo gobierno de Estados Unidos define su política industrial.
Traducción: industrial no se apaga, pero el deal tiene que venir con checklist real:
- energía y capacidad de conexión
- agua y viabilidad hídrica
- accesos y logística de última milla
- permisos y tiempos verificables
- mano de obra y operación
Si eso no está, no es que “no haya nearshoring”. Es que tu ubicación no califica.
6) Lo que realmente cambió: el mercado premia a quien controla la ejecución
EXNI 2024 no “predijo” el futuro. Hizo algo más útil: alineó a jugadores alrededor de verdades incómodas. Hay interés por industriales, hotelería y residencial. Sí. Pero el mercado 2025 no se va a mover por narrativa. Se va a mover por fricción.
Quien controle permisos, tiempos, costos y operación va a ganar. Quien llegue con un Excel bonito y supuestos frágiles va a pagar el precio. Y ese es el giro silencioso: el futuro del real estate en México se ve menos como una apuesta de mercado y más como una competencia de ejecución.
