A casi tres años de la llegada de la pandemia de Covid-19 a México, los efectos de ésta continúan impactando el mercado inmobiliario de oficinas, ya que, es el único segmento del real estate que aún no muestra signos claros de recuperación, como ya lo hicieron los segmentos industrial, retail, vivienda, e incluso, el hotelero.
En este tiempo, el panorama ha sido sumamente complicado para las oficinas por las altas tasas de disponibilidad, pues antes de la pandemia el mercado ya presentaba signos de sobreoferta derivado de la fuerte actividad de construcción de espacios corporativos, principalmente, en el mercado de Ciudad de México, que concentra el 80% del área bruta rentable (ABR) de oficinas.
Entre 2016 y 2018, Ciudad de México llegó a tener hasta 1.5 millones m2 de ABR de oficinas en construcción; mientras que, el promedio de absorción anual de esos años fue de 350,000 m2. Es decir, la próxima oferta representaba cuatro veces la demanda. Y un par de años más tarde esta situación se agravó con la llegada del Covid-19.
Durante la pandemia se registraron muchos cambios en el sistema de trabajo corporativo. El cierre de las diferentes actividades económicas en los primeros meses llevó a millones de oficinistas a trasladar sus lugares de trabajo a sus casas, mediante el homeoffice; además, se registraron recortes masivos de personal. Esto ocasionó la desocupación de aproximadamente 530,000 m2. Con esto, en Ciudad de México la disponibilidad de espacios corporativos, en su punto más alto, llegó a 23% durante el 1Q 2022.
Lo mismo ocurrió en los mercados secundarios de Monterrey y Querétaro, aunque con el matiz de ser bastante menores respecto a la capital del país. Sin embargo, también hubo desocupaciones y nuevo inventario por construcciones ya en curso, que detonaron las altas disponibilidades.
Con la activación económica de este último año y el regreso paulatino a las oficinas, los esquemas de trabajo no regresaron a la situación prepandemia, evolucionó al trabajo híbrido, es decir, la combinación de trabajo remoto con el presencial. Además, las compañías pequeñas, medianas, grandes y globales están optando por oficinas con mayor flexibilidad y no con contratos rígidos como se tenían antes de la pandemia.
Si bien, es tos años han sido desafiantes para los mercados corporativos por el cambio en las tendencias de trabajo, el 2023 puede significar el arranque de la recuperación de las oficinas de la mano del coworking, espacios de trabajo compartido entre empresas, profesionales, freelancers, con todos los servicios incluidos.
Panorama de oficinas en 2022: la contención
En 2022 no hubo propiamente una recuperación del segmento de oficinas, pero sí se registró una contención en las altas tasas de disponibilidad de los mercados más dinámicos: Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara, por lo que éste sería el primer paso en el camino hacia la recuperación.
Las oficinas disponibles en el mercado inmobiliario de Ciudad de México alcanzaron 2.7 millones m2 al cierre del 4Q 2022, con una tasa de disponibilidad de 22.4%, una disminución de 60 puntos base respecto a su nivel más alto, cuando se ubicó en 23% durante el 1Q 2022. El 4Q fue el tercer cuarto consecutivo que la tasa de disponibilidad se redujo, pues desde el 2Q 2020 sólo había registrado alzas. Es decir, el mercado logró contener la disponibilidad.
Dicha contención se debe a la cautela en las entregas y construcción de espacios, si bien, sí hay proyectos en construcción, éstos apenas suman 871,000 m2, casi la mitad de lo que llegó a registrar.
En cuanto a la absorción bruta de espacios, la Ciudad de México alcanzó 213,000 m2 de ABR en renta o venta durante el 2022. En los años pándemicos éste ha sido el promedio anual de absorción: 200,000 m2. Cuando en los años previos el promedio era de 350,000 m2. Es decir, la ciudad aún está lejos de recuperar la demanda de oficinas tradicionales prepandemia.
El buen momento por el que está pasando el mercado inmobiliario industrial está influenciando al mercado de oficinas de Monterrey. Durante el 2022 la absorción de Monterrey acumuló 66,000 m2, de los cuales el 15% se debe a empresas del sector industrial o que proveen algún bien o servicio como Cartepillar, TNT Carriers, Binex y Huntar Fan.
Con esta absorción, Monterrey logró reducir su tasa de disponibilidad más de 100 puntos base desde su punto más alto que fue en el 1Q 2022 y se ubicó en 17.9%. Ésta fue la tasa más baja de los tres mercados con mayor actividad.
En Guadalajara, la tasa de disponibilidad se ubicó en 18.3%. Durante este año, la absorción bruta sumó casi 40,000 m2, con una disminución de 24% respecto al 2021, año en que las empresas de tecnología detonaron la demanda. Sin embargo, esta caída en la absorción pudo estar influenciada por los despidos masivos de los gigantes tecnológicos alrededor del mundo en los últimos meses.
Además, la inflación ha incidido en el alza de precios de salida respecto al año anterior en los tres mercados, principalmente en Ciudad de México que llegó a $22.15 USD/m2/mes.
La demanda de espacios corporativos tradicionales continúa, pero es menor, por lo que su recuperación es a un ritmo más paulatino. Mientras que, los espacios colaborativos han registrado mejores números de ocupación, de tal manera que este segmento se perfila para dinamizar al mercado en su totalidad, puesto que su flexibilidad es más atractiva para todo tipo y tamaño de inquilinos.
Por: Sergio Mireles, director general de Datoz y Pamela Ventura, Content Manager.
Este es un fragmento del texto Hacía la recuperación de oficinas en México: coworking y flexibilidad de la edición 136 https://inmobiliare.com/inmobiliare-136/
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