Hidalgo dejó de ser “mercado periférico” para convertirse en un polo claro de crecimiento inmobiliario y económico en el centro del país.
Los municipios del estado participan en cuatro zonas metropolitanas —Valle de México, Pachuca, Tula y Tulancingo— y concentran más de 3 millones de habitantes y alrededor de 1.3 millones de viviendas, con una tasa de crecimiento anual de 1.5%.
Para desarrolladores e inversionistas, el dato relevante es que el estado combina tres factores que casi nunca se alinean al mismo tiempo:
- base industrial sólida,
- mercado de vivienda en expansión,
- niveles de precio todavía competitivos frente a otras plazas del centro del país.
Industria: la base del crecimiento inmobiliario
La industria es el motor de la economía hidalguense: aporta cerca de 1.8% del PIB nacional y alrededor del 28% de la economía estatal. Destacan los sectores automotriz y ferroviario, los derivados del petróleo, la industria de bebidas, la metalmecánica y la construcción.
El estado cuenta con 12 parques industriales distribuidos en tres grandes corredores:
- Corredor Tula–Atitalaquia, cercano a refinerías y termoeléctricas, con fuerte presencia energética y logística.
- Corredor Altiplano–Ciudad Sahagún, especializado en industria automotriz, de bebidas y metalmecánica.
- Parque industrial Platah, orientado a innovación y desarrollo industrial avanzado.
A esto se suma una ubicación estratégica en el centro-oriente del país, la cercanía al Arco Norte y a la Ciudad de México, infraestructura ferroviaria relevante y proyectos de conectividad como el Tren AIFA–Pachuca. Todo el paquete refuerza el atractivo del estado para proyectos industriales, logísticos y habitacionales.
En lo que va de 2025, la Inversión Extranjera Directa en Hidalgo se mantiene entre las más bajas a nivel nacional; sin embargo, en el primer semestre de 2024 el estado ya había captado poco más de 211 millones de dólares, lo que abre espacio para una nueva ola de capital si los proyectos inmobiliarios se alinean con la dinámica industrial.
Mercado de vivienda en Hidalgo: estructura y segmentos
En el mapa nacional de crédito hipotecario, Hidalgo se ubica en la posición 15, con poco menos de 9 mil créditos entre enero y julio de 2025. El corazón del mercado habitacional está claramente en los segmentos Tradicional y Medio, con rangos de precio que van de aproximadamente 550 mil a 2.9 millones de pesos.
Por corredor, la mezcla de vivienda se comporta así:
- Pachuca concentra la mayor proporción de vivienda Media, con 62.1% del inventario habitacional, seguida por la vivienda Tradicional con 28.9%. Además, es la zona con mayor porcentaje de vivienda Residencial y Residencial Plus en el estado (7.2%).
- Tizayuca–Tolcayuca, integrados a la Zona Metropolitana del Valle de México, muestran un mercado balanceado: 49.1% de vivienda Media y 48.2% Tradicional.
- Tulancingo mantiene porcentajes similares: 48.0% de vivienda Media y 47.4% Tradicional.
- Tula también presenta equilibrio, con 46.7% de vivienda Media y 45.8% Tradicional.
La lectura es clara: Hidalgo es un mercado donde domina la vivienda de ticket intermedio, especialmente en Producto Medio, justo donde está la mayor parte de la demanda financiada vía crédito.
Precios, plusvalía y valor por m²
Al 3T 2025, el valor por metro cuadrado de vivienda en Hidalgo registró una variación anual de 6.5%, con un valor unitario promedio de 16,030 pesos por m². La plusvalía para vivienda usada alcanza 12.1% anual, mientras que la vivienda nueva presenta un incremento de 5.9%.
En términos de negocio, esto significa:
- espacio todavía atractivo de entrada en precio frente a otros mercados del centro del país;
- una brecha interesante entre plusvalía de vivienda usada y nueva, que puede abrir oportunidades de compra y reposicionamiento de producto;
- un mercado que empieza a madurar, pero todavía con upside en varios submercados.
Hidalgo y la Zona Norte del Valle de México: un solo corredor regional
La Zona Norte del Valle de México —con municipios como Tizayuca, Zumpango y Tecámac— se ha consolidado como un área de amplio desarrollo habitacional: buenos ritmos de venta, oferta relevante de vivienda Media y Tradicional y una base creciente de población que se vincula todos los días con la Ciudad de México.
Esta dinámica genera una fuerte sinergia con la Zona Metropolitana de Pachuca. La visión estratégica es clara: Pachuca y su área de influencia pueden transformarse en un corredor habitacional y de desarrollo que conecte al norte del Valle de México con Hidalgo, impulsado por infraestructura, fuentes de trabajo de calidad, industria y proyectos residenciales con alto potencial para los habitantes de ambos lados de la frontera administrativa.
Justino Moreno, Head of Accumin Intelligence México, resume esta tendencia al señalar que la interacción entre el norte del Valle de México y Pachuca puede detonar un polo de crecimiento regional basado en industria, empleo e infraestructura, donde la vivienda se vuelve el componente que cierra el círculo.
Zonas metropolitanas y focos de oportunidad
Hidalgo está conformado por cuatro zonas metropolitanas, cada una con perfiles distintos y en diferentes momentos de maduración:
- ZM del Valle de México (eje Tizayuca–Tolcayuca) con fuerte vínculo laboral y habitacional hacia la CDMX.
- ZM de Pachuca, con un rol creciente como capital regional y receptor de inversión habitacional e industrial.
- ZM de Tula, con alta vocación industrial y espacios para proyectos de vivienda ligados a empleo y reconversión productiva.
- ZM de Tulancingo, con una mezcla más equilibrada entre vivienda tradicional y media y potencial de crecimiento ordenado.
Zonas como Pachuca y Tepeji del Río destacan por su atractivo para el desarrollo habitacional y por su papel como detonadores del potencial del estado. La combinación de infraestructura, parques industriales y precios aún competitivos coloca a estos puntos en el radar de cualquier jugador que busque escala sin pagar las primas de mercados ya saturados.
Claves tácticas para desarrolladores e inversionistas
Desde la óptica de negocios, el caso Hidalgo deja varias líneas de acción concretas:
- Enfocarse en vivienda Media y Tradicional bien ubicada: es donde está la mayor parte de la demanda y del crédito, con precios todavía accesibles y márgenes razonables.
- Leer el corredor regional Valle de México–Pachuca como un solo sistema: lo que pase en Tizayuca, Tolcayuca, Zumpango y Tecámac impacta directamente el apetito y la presión de precios en Pachuca y su ZM.
- Diseñar producto alineado a la base industrial: vivienda para trabajadores calificados, mandos medios y altos de parques industriales, con esquemas que combinen venta y renta.
- Aprovechar la brecha de plusvalía entre vivienda nueva y usada para estrategias de compra, remodelación y reposicionamiento de inventario.
- Anticiparse a la llegada de mayor IED: proyectos bien estructurados hoy pueden capturar la ola de capital que llegue a partir de la consolidación de la infraestructura y la expansión industrial.
En resumen, Hidalgo está pasando de ser “mercado alterno” a convertirse en uno de los polos de crecimiento inmobiliario más interesantes del centro del país: industria fuerte, vivienda en expansión, precios razonables y una posición geográfica que lo conecta con el Valle de México, el Bajío y el resto del corredor centro.
Acerca de Tinsa México
Tinsa es una compañía multinacional especializada en valuación y consultoría inmobiliaria, así como en estudios de mercado y gestión de riesgo. Opera en México desde el año 2000 y cuenta con metodologías y estándares alineados a las mejores prácticas internacionales, lo que la convierte en una referencia para bancos, desarrolladores, fondos e inversionistas que necesitan información sólida para decidir en el mercado inmobiliario.
