Cierta expansión de las ciudades en México fue impulsada por una pujante clase media y media alta que buscaba la tranquilidad, jardines privados, paisajes naturales y un mayor sentimiento de seguridad, características que solo a un costo prohibitivo se pueden conseguir en un centro urbano consolidado. Este proceso, que es común tanto en América Latina como en países del primer mundo, trajo cuantiosos beneficios al mundo inmobiliario que a lo largo de décadas creó grandes territorios que hoy se pueden beneficiar de lugares de encuentro tradicionales: plazas públicas con iglesias, grandes banquetas, parques, fuentes, algo de comercio informal, comida popular, y esculturas. En pocas palabras, de esos espacios divertidos y ambientados que tanto disfruta el mercado mexicano. Mientras estos espacios no se edifiquen, los habitantes de los suburbios urbanos de clase media y media alta de las grandes metrópolis, dependen del coche y difícilmente tienen un lugar de encuentro en la cercanía. La buena noticia, es que edificar este tipo de lugares representa una excelente oportunidad de negocio para los desarrolladores que estén dispuestos y cuenten con los medios para ser disruptivos en los suburbios urbanos.
Quizás, el ejemplo canónico de México de este fenómeno de expansión urbana es el caso del municipio metropolitano de Tlajomulco que conforma la parte sur de la ciudad de Guadalajara, en Jalisco. A la fecha cuenta con 367,057 ha y 64,512 habitantes de clase media, media alta, y alta que habitan en una tipología urbana conformada por un ‘strip’— una gran y única avenida troncal para un territorio completo—, sus consecuentes ‘stripmalls’ —pequeños centros comerciales de líneas de locales ubicados al fondo de una plancha de estacionamiento—, y fraccionamientos cerrados. En pocas palabras, en las condiciones perfectas para concebir y diseñar un negocio inmobiliario basado en revertir el aislamiento social.
El caso Punto Sur
Un plan maestro transdisciplinario desarrollado por la consultora Estudio 3.14, generó un ambiente de colaboración y confianza en el que múltiples iteraciones, de urbanistas, geógrafos, comercializadores, paisajistas, abogados, arquitectos, y financieros derivaron en un producto que hubiera parecido inverosímil desde cualquiera de estas disciplinas aisladas. Un análisis de datos geo-estadísticos de los urbanistas, combinado con otro de sintaxis espacial de los geógrafos, dio los datos base para que paisajistas y arquitectos desarrollaran una visión que probaron los comercializadores, al tiempo que abogados pensaban la manera de crear un condominio con espacio público, y otros urbanistas proponían modificaciones al plan parcial con insumos de reglamentos generados por arquitectos y paisajistas que, a su vez, estaban siendo alimentados por datos de los comercializadores. En todo momento, financieros estaban ideando nuevos instrumentos para proporcionar el capital, siempre creciente, que el proyecto iba requiriendo.
¿Resultado? Que la idea inicial de una vialidad con Strip Malls a pie de calle y paisaje de automóviles estacionados, se convirtió en una calle que, primero, albergaba una plaza con un templo en el más prominente de los predios que no requería ser donado. Adicionalmente, un complejo comercial que facilita el tránsito peatonal entre un paisaje atractivo sin autos en una estrecha calle. Finalmente, en este contexto, marcas internacionales exhiben sus mercancías en aparadores a pie de banquetas públicas y en pisos superiores se encuentra vivienda, un hotel, oficinas compartidas de la marca WeWork y cines. La idea de los aparadores de tiendas a pie de calle rompe la tendencia de centros comerciales envolventes, y retoma una tipología comercial típica de las ciudades consolidadas que todos hemos disfrutado durante las vacaciones. Todo esto ofrece al mercado de los suburbios de las grandes ciudades una experiencia diversificada y una interacción social con un sentido de comunidad.
A esa estrategia comercial y de paisaje, se suma una estética. La vista de la nueva calle —Paseo Punto Sur— de oriente a poniente, remata en una colina protegida como reserva territorial del bosque de La Primavera. Es de aquí de donde surge el concepto principal, el de permitir que el bosque en términos de diseño, postergue su esencia a lo largo de la nueva vialidad. El diseño de este concepto se trasladó a un piso que permite la entrada y salida de una vegetación diseñada para tener una apariencia más natural y orgánica. A lo anterior, se suman el diseño de bolardos, bancas y vialetas que acompañan una línea de cientos de sicomoros plantados estratégicamente para no interrumpir la parte visual, pero sí para ser uno de los ejes verdes de la calle y proveer de sombra para un paseo cómodo de los usuarios. El Plan Maestro contempla dos obeliscos para enmarcar el conjunto, que fue creado por el colectivo austriaco Gelitín, que otorga un aspecto artístico cultural al conjunto y que funcionan como referencia al peatón como dos hitos útiles para que a golpe de vista se pueda dimensionar la longitud del paseo. Con estas estrategias, todo el complejo trabajando en conjunto—vialidad, paisaje, templo, plaza, viviendas y comercio—, es una propuesta para un punto de encuentro pionero de sustentabilidad social para las metrópolis de México.
El análisis de datos estadísticos gestionado por Estudio 3.14 y después transformado en acciones aparentemente contradictorias —construir equipamiento urbano en terreno caro, permitir espacios de oficinas que contradicen un estudio de mercado inmobiliario y restringen el acceso vehicular al mínimo necesario— sustenta un cambio paradigmático en la manera en la que se construye una ciudad. Sin sacrificar uno de los móviles principales de la sociedad que buscó refugio en los suburbios de principios del siglo pasado (calles amplias, limpias, ajardinadas y seguras), Punto Sur genera de manera integral comunidad que pronto —si no es que en este momento— generará identidad. Aunado a este cambio social, Punto Sur es también una muestra clara de que los proyectos disruptivos con una estrategia de diseño bien lograda, generan plusvalía. Se vuelve un paradigma que renueva la tradición con metodologías de innovación, que empuja un desarrollo sustentable a la par de un éxito comercial.
Punto Sur es un corredor comercial y un punto de encuentro comunitario único en su clase en todo México. Es ahora una zona urbana que funciona como el primer núcleo descentralizador al sur de la Zona Metropolitana de Guadalajara (ZMG) en Tlajomulco de Zuñiga. Este nuevo complejo urbano comprende; una zona habitacional, un corredor comercial con tiendas ancla —7 de las nueve cadenas de Inditex además de Innovasport y Cinépolis— y un proyecto urbano de paisaje que instaló 300 árboles de talla grande desde el arranque del proyecto, una plaza pública y un andador que complementados con un Hotel de la cadena Aloft y espacios de oficinas —donde se instalará wework— en conjunto suman 127,500 metros cuadrados, y que al adherirse a la zona habitacional alcanzan 370,800 metros cuadrados. La principal característica, es que el diseño de todo el complejo, además de que gira en torno al espacio público, es que está dado en función de generar una sustentabilidad social y que dicha dinámica duplicó el valor de su tierra en cuatro meses. Además, redujo el tiempo de absorción y propició las condiciones para que surgiera un distrito comercial de alta plusvalía.
Por Estudio 3.14
Este es un artículo de la edición 116 https://inmobiliare.com/inmobiliare_v2/inmobiliare-116/
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