La sumatoria de los inventarios de las 10 ciudades latinoamericanas industriales más importantes alcanzó un total de 40.94 millones de metros cuadrados, más de 370,000 m² que el trimestre anterior; mientras tanto, la actividad en construcción se registró en 2.70 millones de metros cuadrados. La absorción trimestral se elevó a más de 810,000m², con lo que la tasa de disponibilidad se redujo en 10.5%.
El mercado inmobiliario industrial de Buenos Aires es el más grande de la Argentina con aproximadamente 2.31 millones de metros cuadrados en espacios clase A y más de 4,700 hectáreas distribuidas en 150 parques industriales. La disponibilidad aumentó ligeramente y cerró en 10.3% para el primer trimestre del 2019. El precio de renta promedio se mantuvo estable respecto al último trimestre, y alcanzó los $6.60/m²/mes. A nivel nacional, al fin del 2018 se registraron un total de 405 parques industriales. El 80% de estos son públicos, y casi el 50% fue creado en los últimos 8 años. En estos parques funcionan 8,000 industrias, generando un 15% del empleo industrial. De estas empresas, el 80% son PyMES y el 20% grandes empresas, en su mayoría multinacionales.
En Río de Janeiro, la absorción neta en el primer trimestre fue de 43,000 m², ligeramente inferior a la mitad del volumen total del 2018. Las mayores operaciones se dieron en los corredores Duque de Caxias y Queimados-Seropédica. Nuevo inventario se sumó en este último, con 23,500m² y se identificó proyectos en construcción por 178,000m² a entregarse en los próximos dos años.
La demanda por superficie rentable industrial en Sao Paulo se mantuvo estable en este trimestre con una absorción similar al 25% del volumen total del 2018. La tasa de disponibilidad se redujo de 21.7% a 20.4%, manteniendo la tendencia en esta ciudad desde el primer trimestre del 2018. Se entregó solo 48,000 m² de espacio industrial nuevo y se ha detectado cerca de 600,000 m² en construcción.
Santiago, la capital de Chile experimentó un crecimiento de 106,000 en el inventario industrial clase A a lo largo del segundo semestre del año. Con ello, el inventario alcanzó un total de 2.62 millones de metros cuadrados, mientras que los proyectos en construcción se redujeron a 153,600 metros cuadrados. El precio promedio de renta se redujo nuevamente a $5.09/m²/mes.
Lima Metropolitana tiene un total de 5 zonas industriales: Lima Sur, Lima Norte, Lima Este, Lima Oeste y Lima Centro. Actualmente existen distritos que poco a poco se consolidaran como grandes clusters para el desarrollo industrial donde se focaliza el desarrollo de los denominados Parques Industriales. En el resto de este año se proyecta entrega unos 234,283 m², donde los desarrolladores más importantes serían Bodegas San Francisco, en el distrito de Lurín con una entrega de 120,000 m², y Peruana de Almacenes PDA, asentado en el distrito de Gambetta con un área de 83,000 m². La absorción estuvo focalizada en el distrito de Huachipa y Lurín (zona Este y Sur) donde se tomaron espacios por importantes empresas de logística, farmacéutica y retail.
El mercado de Bogotá muestra un dinamismo positivo por la inversión directa que genera el sector. Dicho fortalecimiento se debe al grado de confianza de los empresarios y principales constructoras del país que se encuentran comprando tierra para nuevos desarrollos de vivienda en Bogotá, a pocos días del cambio del Plan de Ordenamiento Territorial (POT). En consecuencia, se incrementó la compra de bodegas industriales con grandes extensiones de terreno. Ello se aprecia en Puente Aranda, donde se realizó la compra de una gran extensión de terreno en el cual existían bodegas y ahora están desarrollando un importante complejo de vivienda. Esto ha llevado a que parte de la industria de alto y mediano impacto emigren de la ciudad a parques industriales en área de la Sabana.
En San José, el mercado industrial se ha mantenido estable dado que la mayoría del producto se ha mantenido bajo formato build-to-suit. A pesar de ello, se ha presentado un incremento en la tasa de disponibilidad debido a la incursión de proyectos nuevos de índole especulativa y a la liberación de espacios industriales antiguos que quedan obsoletos ante la nueva competencia.
Otro motivo para este fenómeno es la renovación de planes reguladores que han llegado a limitar el uso de ciertos sectores para la industria. A nivel general, la actividad industrial continúa con mayor demanda en sectores como Coyol de Alajuela, La Lima de Cartago, y otros focos como La Uruca/ Pavas y otros sectores emergentes en las afuera de la Gran Área Metropolitana.
En el caso de México, la zona industrial del área metropolitana de Monterrey presentó un incremento en la tasa de vacancia con respecto al trimestre anterior (4T 2018) pasando de 8.1% a 8.6%. Esto es en parte a consecuencia de la entrada de nueva oferta especulativa Clase A y a espacios industriales desocupados. Asimismo, la actividad industrial registró un ritmo lento al compararlo con el cuarto trimestre de 2018, pasando de una absorción bruta o comercialización de espacio industrial Clase A de 266 mil m² a 104 mil m². En el segundo trimestre del año se espera que más de 100 mil m² sean finalizados en diversos submercados industriales de tipo Clase A, relacionados con desarrollos de tipo especulativo y build-to-suit. De igual manera se espera que el precio de renta promedio se mantenga en un rango de US$4.20/m²/mes y US$4.25/m²/mes.
Guadalajara, por su parte, presenta la mayor parte de la oferta de superficie industrial concentrada en el corredor el Salto cuya ubicación estratégica ha favorecido las inversiones en esta zona de la ciudad y se espera que dicho crecimiento se mantenga a lo largo del año. Las transacciones más destacadas de este trimestre fueron para los sectores logístico y manufactura, principalmente en corredores como: Zapopan, con más de 200 mil metros cuadrados y en el Corredor Periférico Sur con más de 159 mil metros arrendados.
Mientras tanto, en Tijuana, con los cambios en la política fronteriza y el cambio del TLC al T-MEC, el mercado tenía cierta inestabilidad por los posibles impactos que tendrían en los sectores manufactureros. Ahora, con la certeza de un nuevo tratado, el mercado está encontrando un auge con nuevos proyectos de parte de todos los desarrolladores presentes y la introducción de nuevos en el mercado, como FIBRA Upsite y VIA Capital. Existen submercados que se han visto beneficiados por las condiciones económicas en la frontera, particularmente el submercado de Boulevard 2000 y El Florido, que vio desarrollar en el lapso de 18 meses alrededor de 100,000 m². Con estas construcciones en todos los submercados y con los arrendamientos antes de terminación de obra cada vez más frecuentes, los precios están viendo un alza estable.
Finalmente, en la Ciudad de México, tras un cierre de año lleno de incertidumbre debido al cambio de gobierno, el inicio del 2019 confirmó la solidez del mercado industrial de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México. El inventario clase A se mantuvo con tendencia positiva. Cuautitlán continúa siendo el mercado con mayor inventario con más de 3.1 millones de metros cuadrados de superficie rentable. Destacan las operaciones realizadas por Grupo Modelo y Wal-Mart en Megapark cuyas ocupaciones que superaron los 100,000 metros cuadrados. Las naves que tuvieron más demanda durante este trimestre fueron para uso logístico por parte de empresas dedicadas, en su mayoría, a bienes de consumo industrial, y alimentos y bebidas. La absorción tuvo una mejora importante durante el primer trimestre del año al alcanzar cerca de 255,000 metros cuadrados.
Por Newmark Knight Frank
Este es un artículo de la edición 114
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