La principal variable para tomar la decisión de comprar un inmueble es la apreciación que va a tener en los próximos años. En cuanto a rentar una vivienda, es tomar en cuenta el costo de oportunidad que tiene el no comprar una e incurrir en gastos generados por esa compra.
Al momento de tomar decisiones siempre nos encontramos en una disyuntiva que lleva a diferentes caminos, pero al final obtenemos el mismo resultado: un lugar donde vivir. Cuando se habla de planificación a futuro, la pregunta que nos hacemos todos es: ¿Compro o rento una vivienda? Es una de las decisiones financieras de mayor importancia en nuestra vida. En generaciones pasadas, uno de los pasos más importantes al momento de formar una familia es la compra de una vivienda. Si no tenías una vivienda propia para el momento en que estabas casado con hijos, la formación de tu familia estaba incompleta. Se convirtió en una obligación. Sin embargo, en los últimos años los incrementos salariales no han ido acorde a los incrementos inflacionarios, incluyendo los de vivienda. Esto obligaba a la mayoría de las personas que no podían tener una vivienda a buscar opciones en lugares fuera de la zona conurbada de las zonas metropolitanas.
De acuerdo con INFONAVIT, al cierre del 2018, la institución tenía un inventario total de más de 58,600 créditos relacionados con un dictamen de abandono. En tanto, existe un total de 5 millones de vivienda en el país que se encuentran en la misma situación. ¿Qué ocasiona este problema? Como se explicó con anterioridad, la mayoría de estos proyectos de vivienda económico y social se encuentran fuera de las zonas con mayor urbanización; el acceso a servicios básicos como agua, drenaje y electricidad era poco. Esto genera que las familias que se encontraban en su mayoría viviendo en las zonas céntricas de las ciudades volvieran a rentar. La falta de planificación, y la falsa idea que al comprar una vivienda estas realizando las metas de vida, ha generado este desbalance en el desarrollo urbano de las ciudades.
La generación que más analiza
Hoy en día, la generación que se encuentra en esta etapa de comprar o rentar una vivienda tiene la ventaja que son más analíticos y aversos al riesgo. Es bien sabido que la generación actual ha mejorado su calidad educativa, lo que lo hace un consumidor más racional. De igual manera, los cambios tecnológicos han impulsado mayor acceso a la información para poder tomar mejores decisiones financieras en nuestro futuro. Por otro lado, se ha ido quitando esa idea que la compra de una vivienda es una forma de realización personal, por lo que la obligación de comprar una casa, ha disminuido la desesperación de comprar un inmueble. La generación piensa en la compra de una vivienda como la inversión a futuro.
La principal variable para tomar la decisión de comprar un inmueble es la apreciación que va a tener en los próximos años. En cuanto a rentar una vivienda, es tomar en cuenta el costo de oportunidad que tiene el no comprar una e incurrir en gastos generados por esa compra. La idea principal para rentar hoy mismo está bajo la idea de ahorrar el dinero para tener un mayor valor de enganche en el futuro, y al mismo tiempo invertir en otros productos financieros que pudieran generar mayores rendimientos que una edificación. En la siguiente tabla se muestra información estadística de las viviendas en las ciudades de la zona metropolitana de Monterrey.
La tabla anterior muestra los precios de la vivienda vertical en venta de la zona metropolitana de Monterrey. 4S Real Estate realiza un análisis de Geomercados de la industria inmobiliaria, donde los proyectos son monitoreados trimestralmente. Se estudió específicamente un proyecto ubicado en los municipios de San Nicolás de los Garza, Monterrey, Santa Catarina, y San Pedro Garza García. Se presenta el precio de venta de dicho proyecto para el primer trimestre del 2018 y 2019, así como su tasa de crecimiento. De igual manera, se estimó el precio de renta de la misma vivienda donde dicha vivienda alcanza un punto de equilibrio en cuanto a rentabilidad.
Como se dijo anteriormente, una de las variables más importantes para la compra de un inmueble es la apreciación de la vivienda. Se muestra para las zonas de San Nicolás de los Garza y Monterrey crecimiento del precio de vivienda por encima del 10%, mientras que en las zonas de Santa Catarina y San Pedro Garza García se encuentra cercano al 10 por ciento. Desde este análisis, las condiciones para la comprar un inmueble son favorables. Pero, ¿qué sucede con la renta? Recordando el costo de oportunidad como la variable principal, el consumidor puede estimar el pago mensual en la compra de la vivienda comparado con el de rentar la misma, donde la diferencia sería nuestro costo. Debido a que las preferencias del consumidor y capacidades adquisitivas son diferentes, es difícil calcular un costo de oportunidad general para la zona metropolitana de Monterrey.
La generación que invierte
Cabe destacar que el análisis anterior está bajo el supuesto de que la persona que compra será el consumidor final del bien. Al momento de comprar, la persona es indiferente a los precios y zonas, existe mayor probabilidad que este estuviera dispuesta a comprar en zonas donde existiera una mayor oferta de servicios y entretenimiento, pues sabe que conforme pase el tiempo la inversión que acaba de realizar tendrá un rendimiento positivo.
Por otro lado, las nuevas generaciones se han quitado la máscara de consumidores finales, y hoy en día prefieren invertir. Cambian las preferencias, y ahora si se analiza más a detalle la zona y el tipo de inmueble en el que desea invertir. En la mayoría de las ocasiones, al momento de invertir se espera recibir una renta mensual por el departamento. Utilizando las rentas estimadas de los proyectos, se comparan con los precios de vivienda en renta informal obtenidos por medio de un sistema de recopilación de información secundaria en sitios de oferta inmobiliaria desarrollado por 4S Real Estate. Este precio de renta informal es el precio de renta real. Se observa en las zonas de San Nicolás de los Garza y Monterrey condiciones positivas para invertir en un inmueble, debido a que los precios de renta reales son similares o superiores a los precios de renta estimados. Por otro lado, en las zonas San Pedro Garza García y Santa Catarina se muestra que los precios de equilibrio de renta se encuentran por encima de los precios reales, donde la diferencia va del 23 al 36 por ciento. Bajo este análisis, una persona estaría dispuesta a comprar en las zonas de San Nicolás de los Garza y Monterrey, que en Santa Catarina y San Pedro Garza García.
De igual manera, hay más herramientas que nos pueden ayudar a tomar una decisión más consciente de nuestra inversión. Existe un indicador llamada ‘Price-to-Rent Ratio’, donde se compara el precio de venta de una propiedad con el precio de renta de la misma propiedad. Para poder interpretar el resultado, existen 3 grupos: si el resultado se encuentra por debajo de 15, es preferible comprar una vivienda que rentar; si la tabla es mayor a 15, es preferible rentar a comprar en la zona. Dentro de este análisis, las zonas de San Nicolás de los Garza y Monterrey presentan condiciones favorables para la compra de un inmueble como usuario final, así como de inversión. Esto es debido a que la renta a largo plazo está cercana a la renta estimada de equilibrio, por lo que los rendimientos por la compra del inmueble serán positivos. En tanto, en las zonas de San Pedro Garza García y Santa Catarina presentan condiciones para que la compra del inmueble sea de usuario final, porque las rentas de equilibrio se encuentran por encima de las rentas de mercado actual por lo que hace insostenible el esquema de inversión.
Cabe destacar que esta herramienta no indica mayor accesibilidad a la vivienda. La accesibilidad está en función de las condiciones financieras de las personas que están buscando una vivienda. Lo que sí ayuda es a determinar las condiciones actuales de las viviendas en la zona donde se está buscando comprar. Si el consumidor tiene una preferencia para vivir en la zona de San Pedro Garza García, preferiría en este momento del tiempo en rentar e invertir en otras zonas o productos financieros que en un futuro le ayuden para el enganche de una casa dentro de la misma área.
Como se ha comentado anteriormente, las preferencias del consumidor son diferentes y sus decisiones de compra no se pueden analizar de manera general. Puede haber consumidores cuyo deseo de comprar en una vivienda son bajos, dado que las inversiones que ha realizado en los años han generado mayor rendimiento que los rendimientos de apreciación de una vivienda. Independientemente de la generación, todos buscan un lugar donde vivir. Es una necesidad básica. Al final del día, todos buscan un lugar donde comprar su vivienda. Entonces, la pregunta inicial cambia. La pregunta no debe de ser si es más sano financieramente comprar o rentar el día de hoy; la pregunta debe de ser dónde y cómo debo de invertir.
Por Jorge Lugo, 4S Real Estate.
Este es un artículo de la edición 115https://inmobiliare.com/inmobiliare_v2/inmobiliare-115/
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