La permanencia y éxito del Multifamily en México dependerá de la administración profesional de inversionistas institucionales, ya que los estándares esperados en este producto son mucho mayores y requerirán una plataforma mucho más sofisticada y sólida.
En los últimos años, hemos podido ver como la vivienda en renta institucional comúnmente denominada “Multifamily” ha cautivado la atención de inversionistas institucionales de la talla de PGIM Real Estate (anteriormente Prudential Real Estate Investors) y Greystar, entre otros, quienes han decidido incursionar y competir en un mercado de renta que tradicionalmente se ha desarrollado de manera informal desde hace varias décadas.
Factores de diversas índoles han generado este apetito, tanto en la oferta como en la demanda, siendo uno de los principales, el cambio cultural aparejado al crecimiento vertical de las ciudades.
Por generaciones, la renta informal o también conocida como “shadow market ” ha sido un modelo sumamente popular en México. A manera de ejemplo es útil recurrir a la figura arraigada de la persona de la tercera edad que es propietaria de varios inmuebles, fruto del ahorro durante gran parte de su vida, lo que le ha permitido tener en su vejez la tranquilidad económica de recibir ciertos ingresos, sin tener que trabajar o sin tener que depender de lo que aporten sus hijos o familiares; esto, a su vez, les aporta la satisfacción de haber generado un patrimonio que eventualmente heredará a sus hijos propiciándoles una mejor calidad de vida.
Este modelo creó por generaciones la aspiración de trabajar y ahorrar con el fin de adquirir “un techo propio” y eventualmente, conforme las circunstancias lo permitieran, poder tener más inmuebles para ir generando un patrimonio que serviría de soporte a la estabilidad y economía familiar presente y futura. Esta aspiración generaba un patrón de actuación muy común en donde los jóvenes, sobretodo los recién casados, posiblemente rentaban por un plazo corto un departamento, pero siempre con la meta clara de invertir para tener un patrimonio propio. En la actualidad, derivado de la demanda que genera el desarrollo económico y crecimiento poblacional de la Ciudad de México entre diversos factores, muchas de estas propiedades adquiridas por las generaciones nacidas aproximadamente en la década de los 50s, cuyas casas vivieron por más de treinta años, se han convertido en blanco de desarrolladores que adquieren las viviendas unifamiliares con el fin de edificar un proyecto multifamiliar.
Bajo el esquema de renta informal, y desde el punto de vista del “casero”, lo que un inversionista individual perseguía al adquirir un inmueble para rentar, era encontrar un buen “inquilino” que pagará puntualmente su r
enta, no fuera conflictivo y decidiera prorrogar el arrendamiento por muchos años. Por su parte, el “inquilino”, buscaba un “casero” que no fuera muy quisquilloso, le permitiera rentar el inmueble sin garantías excesivas y que al final de la vigencia del arrendamiento le permitiera quedarse, de ser posible inclusive, sin prorrogar formalmente el arrendamiento y sin subir la renta de manera considerable.
Sin embargo, hoy en día la nueva tendencia parece ser distinta, las nuevas generaciones tienen una fi
Estas nuevas generaciones ya no desean tener hipotecas a 15 años ni permanecer 30 años en el mismo inmueble, y por lo mismo, tampoco están dispuestos a generar compromisos a largo plazo con sus “caseros”, por el contrario, buscan esquemas flexibles y prácticos que les permitan tener al alcance de un botón o de una búsqueda en internet un producto que les ofrezca una ubicación ubicación adecuada a las necesidades de ese momento (las cuáles van desde la ubicación, hasta contar con amenidades de primer nivel , muebles o servicios como el de lavandería y de mantenimiento). Es aquí donde el producto de Multifamily cobra relevancia, pues atiende un mercado en crecimiento que hasta hace algunos años no existía.
El producto de Multifamily ofrece a los arrendatarios ciertos estándares de calidad y propicia el desarrollo de comunidades con fines, o al menos, con perfiles similares o afines. Cabe destacar que para el caso cada vez más frecuente de empresas que traen expatriados a trabajar de manera temporal a México, este producto conlleva un enorme beneficio al tener que lidiar solamente con un solo arrendador y el poder obtener una factura por dicho arrendamiento, misma que podrá deducir en su contabilidad, a diferencia de lo ocurrido en el shadow market.
Por otro lado, los inversionistas institucionales también obtienen muchos beneficios al realizar estas inversiones y desarrollos a gran escala. Por un lado, se les permite tener una mayor capacidad de negociación con el desarrollador y con los proveedores que eventualmente les puede permitir bajar costos, y por consecuencia establecer precios de renta que al final del día puedan acercarse a los ofrecidos por el mercado informal. Asimismo, al tener un gran número de arrendatarios, se pulveriza de manera considerable el riesgo de tener un porcentaje elevado de unidades de vivienda vacías, a diferencia de como puede ocurrir en el caso de un edificio de oficinas, lo cual hace que los flujos sean mucho más estables, inclusive en épocas de recesión o crisis.
Por éstas y varias otras razones, es que se explica la existencia no sólo de un mercado de arrendatarios con un perfil muy específico, y de inversionistas interesados en satisfacer este tipo de demanda a través del impulso de proyectos Multifamily, sino también el surgimiento de una demanda entre inversionistas que desean adquirir estos desar rollos una vez estabilizados. Un ejemplo al respecto es la reciente operación mediante la cual PGIM Real Estate vendió 6 edificios plenamente estabilizados bajo la modalidad de Multifamily en la Ciudad de México y Monterrey.
Consideramos entonces que no queda duda respecto de la necesidad que existe, en ciudades como la Ciudad de México, de atender el mercado que se ha descrito a lo largo de este artículo. Sin embargo, desde nuestra perspectiva, la permanencia y éxito de este producto en México dependerá en gran medida de la administración profesional que estos inversionistas institucionales desarrollen o contraten, ya que los estándares esperados en este producto son mucho mayores y requerirán una plataforma mucho más sofisticada y sólida, que la utilizada para la administración de un edificio convencional, aunado a que dicha estructura deberá ser lo suficientemente flexible para poder adaptarse a las necesidades cambiantes del mercado.
Asimismo, es indispensable que tanto las regulaciones, como las fuentes de fondeo, se vayan adecuando a este producto de tal modo que se puedan generar proyectos que sean sustentables y atractivos para todas las partes que intervengan en este tipo de estructuras. En este sentido, entendemos que Sociedad Hipotecaria Federal está trabajando de la mano con desarrolladores experimentados en el mercado de Multifamily para crear un producto financiero “ad hoc” que ofrezca a los desarrolladores tasas de intereses, plazos de amortización y vencimiento, y otros términos y condiciones que sean afines a un producto de esta naturaleza. Asimismo, con el objeto de exponenciar este modelo de negocios y poder llevarlo a todos los extractos de la vivienda en México, consideramos que es conveniente que existan incentivos por parte del Gobierno Federal -probablemente a través del Infonavit- e incluso de los gobiernos locales; incentivos que pudieran ser tanto a la “demanda” como a la “oferta”, esto es, entendiendo como incentivos a la “demanda” aquéllos otorgados a los potenciales inquilinos a modo de un apoyo para el pago de sus rentas, o bien, un incentivo a la “oferta” que pudiera incluir esquemas de aportación de terrenos por parte de los gobiernos para el desarrollo de los proyectos, a cambio de recibir, por parte de los desarrolladores, viviendas para posteriormente ofrecerlas a trabajadores bajo un esquema de rentas reducidas.
En nuestra opinión consideramos que difícilmente el mercado de renta informal desaparecerá en México. Sin embargo, consideramos que el Multifamily atiende un sector de reciente creación en México, y por lo tanto obtendrá una buena parte del mercado y ofrecerá tanto a los arrendatarios como a los arrendadores una forma adicional de cubrir y atender una realidad creciente que estamos observando en el mercado de renta.
Por Gerardo Carrillo Valdez Y José Antonio Diez de Bonilla Martínez
*Gerardo Carrillo Valadez y José Antonio Diez de Bonilla son Socios del Despacho de Abogados Haynes and Boone, y su práctica se especializa principalmente en el sector inmobiliario, representando a inversionistas y desarrolladores, nacionales y extranjeros, en la estructuración e implementación de proyectos inmobiliarios en México. Para mayor información favor de consultar la siguiente página: www.haynesboone.com
