En los Estados Unidos
Muchas de las tiendas departamentales que alguna vez anclaron los centros comerciales siguen cerrando en los Estados Unidos. Macy’s, Kmart y Sears han anunciado que seguirán cerrando tiendas, y los espacios que están dejando, están siendo reutilizados por los desarrolladores para incluir mayor oferta de entretenimiento y restaurantes, lo cual esperan atraiga mayor tráfico a los centros comerciales.
Los desarrolladores de centros comerciales en los Estados Unidos están invirtiendo miles de millones de dólares para re-desarrollar sus propiedades, y están convirtiendo las antiguas cajas de las tiendas departamentales en destinos de compras al aire libre, los cuales son más interesantes y ofrecen experiencias.
La gente actualmente compra en el mismo lugar donde socializa, además de comprar cada vez más en línea. Se espera que en menos de 15 años, la mitad de las compras en Estados Unidos se hagan en línea, lo cual afectará sobre todo a las tiendas departamentales.
Hace décadas, las tiendas departamentales eran tan importantes en los Estados Unidos que los desarrolladores a veces les regalaban la tierra sobre la cual estaban construidas. Pero actualmente, los desarrolladores ya no están ofreciéndoles las mismas condiciones, porque ya no representan la misma atracción de tráfico. De hecho, en muchos casos, las tiendas departamentales valen actualmente más como activos inmobiliarios, que por su negocio retail. De esa manera, Seritage Growth Properties, una compañía afiliada a Sears, adquirió los mejores activos de la tienda departamental en problemas y los está reconvirtiendo en nuevos destinos de compras y experiencia.
Las nuevas anclas en los centros comerciales mejor catalogadas de los Estados Unidos ya no son las tiendas departamentales, sino tiendas como Apple que generan ventas por metro cuadrado muy altas, o marcas de moda de lujo y especializadas como Bonobos y Warby Parker. El énfasis es actualmente en la experiencia: restaurantes, gimnasios, cines, ya que es en ellas donde la gente esta gastando actualmente.
Pero no todos los centros comerciales cuentan con la demografía en su área de influencia para atraer este tipo de marcas, por lo que esos centros comerciales están cambiando de uso a algo no comercial. Definitivamente, las anclas de los centros comerciales en los Estados Unidos han cambiado, ya no son las tiendas departamentales, sino otros conceptos tales como marcas de Fast Fashion o los restaurantes temáticos, las cuales están reemplazando los espacios que antes ocupaban tiendas departamentales.
A decir verdad, actualmente los desarrolladores de centros comerciales en los Estados Unidos están proactivamente reemplazando las tiendas departamentales por otro tipo de inquilinos, los cuales atraen mayor tráfico y por ende, incrementan las ventas de los centros comerciales. Por ejemplo, Simon Property Group ha reemplazado cerca de 50 tiendas departamentales en su portafolio de centros comerciales (11% del total). Los desarrolladores están comprando la tierra de las tiendas departamentales o están pagándoles para terminar los contratos de arrendamiento por adelantado cuando no son dueños.
En los años ochentas, la época de oro de las tiendas departamentales, había 56 compañías de éstas, pero actualmente hay una docena cuando mucho. Muchas de ellas han sido absorbidas por otras compañías o simplemente han cerrado como consecuencia de la competencia de las ventas en línea y los cambios en los gustos del consumidor.
En la última década en los Estados Unidos, del total de tiendas departamentales que fueron reemplazadas, el 46% del espacio lo ocupó otra tienda departamental, y el 54% fue destinado a otros usos. El redesarrollo de este espacio representa una inversión importante para los desarrolladores, pero teóricamente la rentabilidad de esta inversión será alta, ya que una tienda departamental paga en promedio 2 dólares por pie cuadrado al año, mientras que una nueva ancla paga de 15 a 20; pero si el espacio es dividido en otros más pequeños, la renta de ellos puede representar hasta 100 dólares por pie cuadrado. Además, las nuevas anclas teóricamente atraerán más compradores, lo que incrementará las ventas de todo el centro comercial en su conjunto.
Según analistas, las compañías de tiendas departamentales no han cerrado aún las suficientes tiendas; se estima que para lograr la rentabilidad que estas tiendas departamentales tenían hace diez años tendrían que cerrar 800 de ellas, lo que representa una quinta parte de las anclas de los centros comerciales. Muchas tiendas departamentales tienen contratos de arrendamiento a largo plazo con renovaciones múltiples y rentas por debajo del mercado. Esto significa que la rentabilidad de los desarrolladores de centros comerciales disminuirá, si no logran sustituir a las tiendas departamentales por inquilinos que paguen rentas más altas.
Pero reemplazar todas las anclas no es tan fácil como parece. Por ejemplo, de los 60 millones de pies cuadrados de anclas que General Growth tiene -el segundo desarrollador más grande del mundo, sólo es dueño de 17 millones, y las anclas son dueñas del resto.
Actualmente hay una gran diferencia entre los malls de lujo (A++) que tienen showrooms de Tesla y tiendas Apple, por ejemplo, y los de nivel más bajo (C), que están luchando por reemplazar el espacio vacío que tienen; y uno de los resultados de ello, es que los formatos de los centros comerciales están cambiando. Aún en los malls más exitosos, las tiendas departamentales cada vez tienen un papel menos preponderante.
En Latinoamérica
La situación actual de las tiendas departamentales en Latinoamérica es muy diferente a la descrita en Estados Unidos. En Latinoamérica, las tiendas departamentales aún son relevantes y siguen siendo anclas importantes de los centros comerciales. A diferencia de los Estados Unidos, en Latinoamérica no ha habido consolidación de las cadenas, como sucedió en el primero hace varios años, pues son muy pocas las cadenas de tiendas departamentales. Chile es el país que lleva la delantera con Falabella, Ripley, Paris y La Polar; México es el segundo país en este sentido, que además de El Palacio de Hierro, tiene la cadena con más tiendas, Liverpool/Fabricas de Francia, quien recientemente adquirió Suburbia de Walmart; Centroamérica tiene sólo una cadena regional que es Simán, y cadenas más pequeñas en cada país; Brasil, a pesar de su tamaño, tiene pocas cadenas, siendo la más importante Lojas Americanas; y Perú por ultimo, tiene Oechsle también.
En el caso de Latinoamérica, la relevancia de las tiendas departamentales radica en los créditos que ofrecen, los cuales permite a los compradores pagar los artículos en mensualidades sin intereses. Además, las cadenas de tiendas departamentales en la región no sólo le rentan espacios en sus tiendas a muchas marcas internacionales, sino también ellas son los socios locales de muchas marcas, de las cuales tienen “shop-in-shop’s” como boutiques. Y en muchos casos, como en el de Cencosud (Paris) y Liverpool, además son importantes desarrolladores de centros comerciales.
Las tiendas departamentales como anclas de los centros comerciales
Desde el inicio de la industria moderna de centros comerciales a mitad de los años cincuentas del siglo pasado, las tiendas departamentales representaron un elemento importante de los centros comerciales. Los centros comerciales regionales, mejor conocidos en los Estados Unidos como “malls”, siempre han tenido tiendas departamentales como anclas en los extremos de un pasillo, en la cual se alinean tiendas boutique.
Southdale Center, considerado históricamente como el primer centro comercial moderno ubicado en un suburbio de la ciudad de Minneapolis, tenía una tienda departamental como ancla, Donaldson’s and J.B Hudson; actualmente, cuenta con J.C. Penney, Macy’s y Marshal’s.
Históricamente, las tiendas departamentales han jugado un papel muy importante dentro de los centros comerciales, atrayendo a más clientes. Se pensaba en el pasado que mientras más tiendas departamentales existían en un centro comercial, más exitoso y rentable; en este sentido, las tiendas departamentales ayudaban a los demás locatarios, por ende.
Las tiendas ancla en la actualidad ocupan en promedio un 70% del área rentable de un centro comercial y siguen siendo parte importante del desarrollo de un centro comercial. La importancia de las tiendas departamentales residía en la variedad de productos, ofertas y promociones que ofrecían y los beneficios al utilizar sus servicios financieros.
Aun cuando los centros comerciales han evolucionado del concepto inicial que consistía únicamente en boutiques y tiendas departamentales, en la actualidad existen más partes que componen el centro comercial. Al principio se agregaron los food courts o centros de comida, después entretenimiento, ahora cuentan con una variedad diversa de éstos, convirtiéndose en una extensión de la vida social.
Muchas veces, el pago de la renta de las tiendas más pequeñas es afectada por el número de tiendas departamentales existentes en un centro comercial; en algunas ocasiones existen cláusulas de aumento de renta por metro cuadrado, en caso de agregarse una tienda ancla al centro comercial. Tradicionalmente, las anclas, y en especial las tiendas departamentales, eran generadores de tráfico a los centros comerciales, por lo que tradicionalmente, éstas obtienen mejores condiciones de arrendamiento que otros inquilinos. Las centros comerciales atraen tráfico gracias a sus campañas de publicidad, siempre y cuando cuenten con la mezcla comercial adecuada.
El concepto de “co-tenancy” es desde el punto de vista legal, una cláusula incluida en todos los contratos de arrendamiento de los malls en los Estados Unidos, en la cual un inquilino puede tener su renta reducida en caso de que una tienda ancla deje el centro comercial. Desde el punto de vista comercial también es una práctica en la cual los retailers obligan a los desarrolladores a mantenerlos cerca de otros retailers similares o complementarios.
En el caso de las tiendas departamentales aplica de forma diferente, ya que al ser normalmente el ancla, no es afectada grandemente por la partida de inquilinos más pequeños; pero es cierto que desde el punto de vista comercial, el “co-tenancy” ideal en los locales más próximos a la tienda departamental son giros de moda, de artículos de decoración o de hogar y joyerías.
“Como ya es sabido, el internet ha venido limitando el tráfico de clientes en los centros comerciales, y modificando el comportamiento en las compras. En Liverpool siempre buscamos estar a la vanguardia, por lo que hemos venido remodelando nuestros almacenes, para ofrecer una nueva imagen a los clientes, incorporando grandes espacios gastronómicos y lugares de entretenimiento. Estamos convencidos de que hoy, los visitantes y clientes que van a nuestros centros comerciales y almacenes, deben obtener una experiencia diferente, una experiencia memorable, una experiencia que los haga regresar, una experiencia que por internet no se puede generar”, señala Juan Luis Berruga González, Director de Alimentos y Bebidas de Liverpool.
Fuentes y referencias
- Retail-Tainment. El entretenimiento como ancla de los centros comerciales, Inmobiliare Magazine, agosto de 2016.
- La Comida como ancla de los centros comerciales, Inmobiliare Magazine, octubre de 2016.
- As Their Anchors Sink, Malls Try To Present Retail ‘Experience’, NPR, 23 de mayo de 2016.
- There’s a profound change happening in retail that should terrify Macy’s, Business Insider, 11 de Julio de 2016.
- Mall Owners Push Out Department Stores, Wall Street Journal, 10 de Julio de 2016.
- Shopping centers look to entertainment, recreation to fill empty anchors. The Chicago Tribune, 16 de septiembre de 2016.
- As Anchor Stores Close, Co-tenancy Clauses Can Still Cause More Problems, National Real Estate Investor, septiembre de 2016.
- Department Stores, Once Anchors at Malls, Become Millstones, New York Times. 5 de enero de 2017.
- The Robin Report, The future of department stores, abril de 2017
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Por Por Jorge Lizán
Director General de Lizan Retail Advisors (LRA)
jorge@lizanretail.com