A partir de la firma del Tratado de Libre Comercio de Norteamérica (TLCAN) en 1994, México ha tenido un acelerado crecimiento del mercado de parques y naves industriales.
Esta actividad supone las seis tipologías de oportunidades de negocio que pueden ser aprovechadas: Desarrollo y habilitación de suelo para uso industrial, construcción de naves sin cliente definido (especulativas), construcción de naves con cliente definido (built to suit), compra de naves sin inquilino (para remodelar, rentar o revender), compra de naves con rentas estabilizadas y venta de portafolios.
Este es el mercado inmobiliario que más ha crecido desde el 2010 en México y que tiene la mayor profundidad de fuentes nacionales e internacionales de capital institucional (afores, fibras, CKDs, fondos de pensiones, fondos de capital público y privado internacionales).
De acuerdo con la Norma Mexicana de Parques Industriales (NMX-R-046-SCFI-2015), un parque industrial es un terreno delimitado que cumple con los siguientes criterios:
- Cuenta con título de propiedad, permisos y diseño para la operación de plantas de manufactura o centros de distribución. Se ubica cerca de las principales rutas de comercio y de zonas urbanas para facilitar el acceso a los mercados, proveedores, mano de obra, servicios educativos, de vivienda y salud.
- Ofrece infraestructura y equipamiento para la industria, además de servicios básicos como agua, energía eléctrica, telecomunicaciones, gas natural, espuela de ferrocarril, plantas de tratamiento de agua, entre otros.
- Operan bajo un reglamento interno y tiene una administración que coordina la seguridad, el buen funcionamiento de la infraestructura, la promoción de los inmuebles y la gestión general de trámites y permisos ante autoridades.
Los parques industriales que cumplen con los estándares de esta Norma Mexicana, tienen la ventaja de ofrecer certeza a los clientes que se instalan ahí, lo que incrementa el valor de los activos y los hace más atractivos.
El negocio de los parques industriales está tanto en el desarrollo como en la operación. Por el lado del desarrollo, el inversionista-desarrollador puede capturar la plusvalía del negocio, mismo que al consolidarse genera mejores tasas de capitalización. En la operación, los inversionistas, administradoras de capital, FIBRAS y CKD ́s desempeñan un rol pasivo, ya que el interés radica en tasas de capitalización estables.
Los factores clave de éxito económico dependen de distintas variables. Para el caso del desarrollo y construcción de naves y bodegas se deberá contar con un YOC (yield on cost) superior al Cap Rate de mercado. Esto permite vender las naves estabilizadas con utilidad. Por su parte, en cuanto a la operación de portafolios estabilizados se deberá tener un costo de fondeo inferior al Cap Rate de mercado, esto permite tener un flujo de caja positivo y aprovechar momentos de venta al haber compresión de Cap Rates (efecto a la baja).
Actualmente el mercado inmobiliario industrial en México muestra una importante oportunidad para la inversión, la cual se ha venido acelerando debido a la ratificación del Tratado México-Estados Unidos-Canadá (T-MEC), a las estrategias de “near-shoring” o suministro cercano que las empresas han adoptado ante una postura más proteccionista contra China, así como al importante incremento que se ha observado en el eCommerce a raíz de la pandemia por COVID-19, pero que desde hace algunos años ya mostraba una gran tendencia a la alza.
El mercado inmobiliario industrial en México se presenta como el de mayor tamaño de América Latina, con un total de 73 millones de m2, ubicándose por arriba de mercados como Brasil, Perú, Argentina y Colombia; sin embargo, se estima que duplique su tamaño, ya que existe un alto potencial de desarrollo y factores económicos que hacen atractiva la inversión.
México ha estado agregando entre dos y cuatro millones de m2 de espacio industrial por año. Esta cifra podría duplicarse o triplicarse dadas las condiciones actuales.
Para el 2020, el mercado industrial en las principales ciudades del país llegó a un inventario total de 73.2 millones de m2, lo que representó un crecimiento del 3.1% respecto a lo registrado en 2019, donde el inventario total fue de 71 millones de metros cuadrados.
Por su parte, el inventario en inmuebles de Clase A pasó de 48.1 millones de m2 a 50.3 millones de m2, lo que representa cerca del 70% del inventario total.
Por otro lado, la tasa de disponibilidad ha mostrado una tendencia a la baja, pasando del 4.2% en 2019 a 3.9% en 2020, dicha tasa se mantuvo estable desde 2017.
La mayor demanda de espacios industriales se concentra en la fabricación y manufactura de productos, concentrando cerca del 32% del total del inventario.
Seguido se encuentran los espacios destinados a logística, los cuales representan cerca del 31% del total de m2 industriales.
La industria automotriz representa 14% del total del inventario, mientras que el comercio electrónico el 8% de la demanda total de espacios industriales.
El mercado de espacios industriales en México se encuentra consolidado y se distingue por tener factores e indicadores que lo diferencian del resto de los mercados y segmentos del desarrollo inmobiliario.
Se estima que la ratificación del T-MEC traiga consigo importantes beneficios para el sector industrial en México, ya que nuestro país, cuenta con una ubicación privilegiada, siendo la interconexión entre la parte Norte y Sur del continente, a la par se observan importantes incentivos por parte de las autoridades para nuevas inversiones, factor que también hace atractivo al sector.
Por otro lado, el importante crecimiento que ha presentado el eCommerce a nivel mundial en los últimos meses, trae consigo una importante demanda de m2 en la denominada “última milla”, por lo que, la ubicación de espacios disponibles para el desarrollo se presenta como una de las variables más importantes en la industria, ya que se estarán demandando espacios con importante cercanía a los centros urbanos.
El mercado inmobiliario industrial se ha caracterizado por contar con tasas de rentabilidad estables, factor que ha hecho atractiva la inversión en nuevos espacios; a la par, se presenta como uno de los mercados con mejor dinamismo y como el sector que podría mostrar una mayor recuperación posterior al fenómeno de la pandemia por COVID-19.
Los principales clientes potenciales para los espacios industriales, principalmente aquellos enfocados al almacenamiento, distribución y logística han mostrado un considerable crecimiento durante la pandemia, lo que ha generado un incremento en la demanda de m2 por parte de estos clientes.
A la par, el mercado demanda cada vez más espacios con mayores y mejores tecnologías, infraestructura y mejora en los procesos de automatización, ya que estas variables se presentan altamente necesarias para el buen funcionamiento, tanto de parques como de naves industriales.
Por: César Cortés, Consultor de Estudios de Mercado, Softec, Consultoría en Proyectos Inmobiliarios ccortes@softec.com.mx
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