El mercado industrial en México se encuentra en una etapa histórica, ante el crecimiento importante de negocios verticales como el automotriz, aeroespacial, logística y distribución, por mencionar sólo algunos. Actualmente, existe una gran demanda de espacios de naves industriales para manufactura y logística que atraen la atención de fondos como una apuesta segura en el crecimiento de portafolios industriales. Pero, ¿cómo se preparan estos nuevos retos y empresas líderes del mercado desde su perspectiva financiera e industrial?
En el panel “Mecanismo de inversión en el tema industrial. El mercado inmobiliario industrial desde el punto de vista financiero y bursátil”, Luis Gutiérrez, Managing Director de Prologis Latinoamérica, explicó que, respecto a financiamiento en términos de costo del capital y de cap rates, la tasa interés ha subido 50 puntos base, y es muy probable que a raíz del triunfo de Trump vuelvan a subir. Indicó que el mercado en la Ciudad de México se está pesificando, sobre todo por la volatilidad del tipo de cambio.
“El cap rate que en Estados Unidos debe de estar entre 5 y 5.5% cuando tienes una tasa de bonos del tesoro más o menos del 1.8, hoy ya está como en dos. Yo no veo que los cap rates vayan a subir con este movimiento. Sí vería que pudieran verse afectados conforme la tasa de interés se vaya normalizando. Podría estar en 3-4% para los próximos 2 o 3 años. Ahí sí podría empezar a tener un efecto. El año que entra no vemos que vaya a tener un efecto. En México, el cap tiene mucho que ver con el cap americano. El cap de 5-5.5 se compara con un cap mexicano de 7-7.5, o sea como 200 puntos base y está muy abierto”, agregó.
En cuanto al incremento en los dividendos que están pagando o que van a pagar los Fibras en los próximos trimestres, Juan Monroy, Director de Macquarie México, expresó que tiene que bajar el cap rate de los Fibras, que están muy baratos; por lo que advirtió que el problema es que hay un spread importante entre devaluaciones y cap rates tanto en el sector privado como público.
“Creo que la mayoría de los Fibras pagan un dividendo muy atractivo; más del 7.5%. En un mundo de costos de capitales muy bajo, es un dividendo muy atractivo; entonces, no necesariamente veo un impacto en los dividendos de los Fibras a raíz de un incremento en la tasa de referencia del Banco de México”, sostuvo.
Demanda del espacio industrial en México
En relación a la demanda del espacio industrial en México, Pedro Azcué, de JLL Latinoamérica, afirmó que los espacios ligados a las bodegas o centros de distribución seguirán en crecimiento debido a que las grandes multinacionales continuarán invirtiendo, trayendo renovaciones por el mismo consumo interno. Sin embargo, precisó que existirá una pausa en los proyectos ligados a la industria, donde pueda existir algún nuevo impuesto o quizás alguna tarifa que cambie el negocio de una manera más importante.
Sergio Argüelles, Presidente de Finsa México, indicó que el sector automotriz ha experimentado un boom en México, siendo el séptimo productor con 3.5 millones de vehículos al año. Comentó que en el país existen 19 armadoras, de la cuales 11 se han establecido en los últimos años. Además, señaló que el nivel de absorción de los edificios vacíos en el mercado se triplicó por la llegada de los proveedores. “No tengo duda que van a seguir llegando más armadoras al país. Todo eso demanda tener la infraestructura, los proveedores y la materia prima muy cerca de tu operación”, afirmó.
Para finalizar, el presidente Finsa México aseguró que México se va a seguir convirtiendo en un jugador importantísimo en el mercado automotriz, espacial, logístico y metal mecánico: “Las principales industrias americanas tienen operaciones en México. Se han reinventado y van a presionar muchísimo para que no se modifique el status quo de sus relaciones”.
Por Antonia Tapia
