Antecedentes, ventajas e implicaciones de certificar viviendas con este proceso, por el momento solo dos proyectos han calificado
La certificación de proyectos residenciales LEED en México se encuentra en su momento más inicial con tan sólo una casa certificada en todo el país. Las perspectivas a futuro son muy buenas, existiendo facilidades para certificar desarrollos internacionalmente con nuevos consultores Green Rater fuera de Estados Unidos y sistemas de evaluación adaptados a los distintos sistemas de construcción. Ya existen varios proyectos en proceso de certificación y el interés por los desarrolladores está aumentando al conocerse los beneficios económicos, medioambientales y de salud que pueden obtenerse.
Las viviendas LEED son más atractivas para los compradores ya que por un lado pueden conseguir ahorros potenciales de entre 30% -para una casa con certificación LEED- hasta 60% para una casa con certificación LEED nivel Platino. Por otro lado, los costos operativos y de mantenimiento representan 25% menos -conforme al artículo The Business Case for Green Building, del USGBC-. Según una encuesta realizada por “Harris Interactive” entre 68 y 73% de los constructores del mercado residencial aseguran que los compradores están dispuestos a pagar más por comprar y vivir en una casa con características sustentables; asimismo, 49% de los 2,000 estadounidenses consultados afirmaban que los factores ambientalmente amigables de la vivienda eran más importantes que el lujo.
Beneficios para los usuarios
Además de las ventajas económicas y medioambientales, los usuarios empiezan a ser conscientes de la importancia de beneficiarse con una calidad saludable del aire y se dan cuenta también de que, en este punto, las viviendas LEED representan un compromiso importante. El estudio realizado por la “Harvard School of Public Health” ha demostrado que las casas LEED utilizan menos contaminantes en todos los rubros comparadas con los hogares sin estas consideraciones. Las viviendas LEED proporcionan una calidad del aire controlada gracias a las pruebas de estanqueidad “blower door test” y a la ventilación mecánica efectuada con filtros de alta eficiencia que reduce la necesidad de abrir las ventanas y mantiene a los contaminantes -VOC, NOx, PM2.5, PM10 y radón- fuera de la envolvente del edificio. Todo ello es muy apreciado por los usuarios, quienes ven reducidos en un 47% los síntomas del “edificio enfermo” -estornudos, asma y dolor de cabeza-.
¿Aumenta el costo de la inversión?
Los costos de construcción usando el sistema de certificación LEED pueden variar entre -2% y 5%.
Efectivamente, en ocasiones ocurre que es más barato construir un edificio residencial LEED porque siguiendo los procesos de diseño integrado que obliga al equipo de diseño y construcción a reunirse periódicamente con todos los agentes implicados, las decisiones clave son tomadas con todos los datos y con la opinión de todos los interesados; este proceso produce que, con ello, se eviten las decisiones impulsivas o de último momento. Un factor clave para mantener los costos de construcción bajos es tomar la decisión de certificar el edificio durante la fase más temprana del proyecto, cuanto más temprano se inicie el proceso de certificación menor costo adicional implicará.
Retorno en la inversión y precio de venta
El retorno en la inversión varía entre 3 y 10 años dependiendo de muchos factores entre los que se encuentran: ubicación, costo, energía y estrategias que el proyecto quiera aprovechar. Todo ello redunda en unos precios de venta más elevados, según un estudio realizado en la Universidad de California en Berkeley entre 2007 y 2012, las viviendas certificadas con el estándar LEED o Energy Star tenían un precio de venta un 9% superior en comparación a otras similares. La inversión vale más puesto que es más rentable a largo plazo, en consecuencia, los costos de operación y de mantenimiento son menores. Por ejemplo, en un contexto internacional de incremento constante de los precios de la energía, si el proyecto utiliza paneles fotovoltaicos o dispone de un tanque de aguas pluviales para regar, los costos mensuales de consumo de energía y agua serán menores comparados con otros edificios que no contemplen estas estrategias.
¿Es LEED apropiado para edificios en renta?
La decisión de construir un edificio residencial siguiendo el sistema de certificación LEED es todavía más valorada por los propietarios, pues de esta forma están asegurando el valor de su inversión gracias a los rigurosos planes de calidad y durabilidad que deben seguirse, así se evitan numerosos problemas durante la operación. La disminución de quejas obedece, principalmente, a la utilidad de los requerimientos para evitar la entrada de agua, filtraciones de aire, humedades, formación de condensaciones, puentes térmicos y en general, a mantener el correcto diseño y ejecución de la envolvente de las viviendas. Además, los desarrolladores reconocen que un edificio certificado acelera la recuperación de su inversión puesto que tiene una tasa de ocupación 6% mayor que otro similar no certificado.
Antecedente en México: Torre Paradox
El antecedente de los proyectos LEED for Homes está respaldado por este proyecto en altura actualmente en construcción en Santa Fe, Ciudad de México. El proyecto fue registrado como Nueva Construcción -LEED NC v3- a pesar de ser residencial, en aquel momento no existían consultores acreditados con la credencial Green Rater en México. En este proyecto se seguirán algunas, pero no todas las medidas que caracterizan la certificación LEED for Homes, por ejemplo el blower-door test, por lo cual se asegurará que cada una de las viviendas conformen un espacio estanco con el fin de que no exista contaminación de aire entre las distintas unidades, así como evitar pérdidas de aire hacia el exterior.
¿Cuándo es rentable LEED for Homes?
La certificación LEED en viviendas es más rentable cuanto más grande es el proyecto, ya que es difícil justificar ciertos costos fijos que hay que pagar al GBCI cuando se trata de un proyecto para una vivienda individual. Aunque este tipo de certificaciones individuales pueden realizarse, es recomendable que los desarrollos tengan al menos ocho viviendas para rentabilizar los costos fijos.
- En LEED for Homes cada vivienda recibe un certificado LEED individual a diferencia de NC en donde el certificado se otorga sólo para el edificio.
- Mejor comerciabilidad para el inversionista, quien puede promocionar la venta del proyecto con la etiqueta LEED desde el inicio. De hecho, promover con un cartel de “Edificio residencial LEED en construcción” permite obtener un punto.
- Cada vivienda recibe una copia del manual de operación y mantenimiento que enlista las garantías, contactos
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Incentivos fiscales y mayor edificabilidad. En algunos lugares de la República, por ejemplo en la conocida zona de Polanco en la Ciudad de México, las normas locales de construcción otorgan la posibilidad de construir un mayor número de plantas si el edificio consigue alguna certificación en arquitectura sustentable, entre ellas la certificación LEED. Esto se implementa con el fin de premiar el compromiso medioambiental que redunda en el bienestar de los usuarios y, por extensión, en el del resto de la ciudad.
- Plan de calidad y durabilidad para asegurar que el proyecto considera medidas que conserven la calidad de la construcción.
¿Se puede certificar una vivienda LEED O+M?
Una novedad reciente en la certificación LEED for Homes es la posibilidad de certificar edificios o desarrollos que tengan más de 20 viviendas. El USGBC tomó esta decisión en noviembre de 2015 después de un debate interno en el cual un 85,3 % de los participantes votaron afirmativamente a crear una adaptación del sistema LEED EBOM v4 para proyectos multifamiliares.
¿Qué necesita el desarrollador?
Si un desarrollador quiere aprovechar las ventajas de la certificación LEED for Homes, debe contactar lo más pronto posible a un Green Rater o a una Consultoría LEED para tomar las decisiones claves del proyecto e implementar las estrategias que permitan reducir el impacto en el presupuesto global. Aunque la decisión se puede tomar más adelante, se aconseja tener la reunión de inicio durante el anteproyecto o diseño esquemático, con todo el equipo de arquitectos, ingenieros, el constructor y el Green Rater. La experiencia de proyectos residenciales en México nos dice que contratar y desarrollar la consultoría de detalles constructivos durante la fase de diseño y no durante el periodo de construcción es clave para coordinar perfectamente a todas las especialidades, en particular la cimentación y la estructura; por el contrario, si ésta se realiza hasta la primera etapa de construcción, se puede comprometer el buen diseño de la envolvente térmica y generar la aparición de puentes térmicos, humedades y condensaciones.
Por Gustavo De las Heras Izquierdo
LEED AP BD+C; O+M; Green Rater
gustavo@revitalizaconsultores.com
Fuentes:
http://www.usgbc.org/articles/green-building-costs-and-savings http://e3greenbuilding.com/programs/leed-for-homes/leed-costs http://www.usgbc.org/articles/business-case-green-building http://articles.latimes.com/2012/jul/22/business/la-fi-harney-20120722
