Los activos inmobiliarios siempre se han considerado como una de las mejores inversiones que otorgan atractivos retornos, principalmente en situaciones de crisis en las que el mercado de bienes raíces se ha mostrado resiliente.
Tal es el caso del sector residencial, el cual se mantuvo estable durante el 2020 y ha registrado una tendencia a la alza a finales del mismo año y principios del 2021. Resultado de la necesidad natural de vivienda y de la importancia que esta adquirió durante los múltiples confinamientos.
Diversos especialistas destacan que el modelo multifamily o de renta residencial, es uno de los más fortalecidos tras los hechos del año pasado, ya que permite otorgar vivienda a quienes no puedan o no deseen realizar la compra de un inmueble en esos momentos.
En Estados Unidos, el multifamily es un mercado maduro, que en tiempos de crisis, se ha mantenido firme en comparación a otros tipos de activos inmobiliarios.
De acuerdo con CBRE, tan solo a finales de 2019, se tenía registrado que 35% de la población americana prefería rentar en lugar de comprar una casa, dato que ha crecido a lo largo de los años.
Hecho que confirma RealPage, al señalar que la demanda por este tipo de vivienda aumentó 60% en 2020 comparado con 2019. Mientras que en 2021, con la reapertura de las economías locales, la demanda se ha visto impulsada.
Según detalla el estudio de mercado Apartment Rents Surge in April, la demanda aumentó 1.3% en el mes de abril (el ritmo más rápido observado durante un solo mes en la última década). Repunte que se produjo, principalmente en propiedades de lujo de Clase A.
“Las comunidades de Clase A registraron un crecimiento de alquiler del 2% durante el mes, en comparación con aumentos de 1.3% para los proyectos de Clase B del mercado medio y 0.3% en el inventario de Clase C”.
Cabe destacar que este modelo, también registró durante la pandemia, una mayor preferencia hacia regiones menos urbanas que ofrecieran propiedades con mayor espacio por el mismo o menor costo.
Jeronimo Hirschfeld, Fundador y CEO de ONE Real Estate Investment (OREI), señaló en entrevista exclusiva para Inmobiliare, que a partir del inicio de la crisis sanitaria, la salida de personas de ciudades como Nueva York asciende a más de 450 mil, lo que ha dejado un alto número de unidades vacantes.
“La facilidad y comodidad que ha otorgado el esquema de trabajo remoto en todo el mundo, ha hecho que grandes ciudades como Nueva York registren una gran vacancia en departamentos y edificios en renta. Hoy en día, te ofrecen de dos a tres meses gratis si les firmas un contrato a un año, están dando un 20% de descuento. Jamás había visto algo así, y esto es debido a que la gente prefiere buscar más espacio por su mismo pago de renta”.
Ciudades como Austin, Arizona, San Antonio, Dallas, Carolina Del Norte, Charlotte, Harvey y Fayetteville, son algunas en las que la compañía ha observado una mayor demanda.
Asimismo, indica que pese a la situación vivida el año pasado, en el que se registró una ligera desaceleración en el mercado, se reportaron 111 billones de dólares en transacciones, por lo que para el año en curso, estiman alrededor 125 billones. Cifra que aún se mantiene por debajo de los más de 138 billones de 2019.
Modelo de negocio seguro, rentable y con valor agregado
Jeronimo Hirschfeld, detalla que pese a que la industria inmobiliaria ha mostrado fortaleza a lo largo de las diferentes crisis, el sector de la vivienda ha sido uno de los más estables, por lo que también se ha convertido en uno de los mercados con mayor atractivo, principalmente el de multifamily, en el que cuenta con más 20 años de experiencia.
Experiencia que ha forjado desde 2001, año en el que fundó One Real Estate Investment, una compañía privada de inversión inmobiliaria y gestión de activos multifamiliares con sede en Miami, Florida. “Ví la oportunidad de adquirir tres propiedades que estaban vacías y que contaban con pocas unidades. Así fue como surgió la idea de crear One Real Estate Investment”.
Empresa que se dedica a la adquisición de activos multifamiliares en el sureste de los Estados Unidos, en ciudades como Texas, Arizona, Colorado, Carolina del norte y Florida. Principalmente en propiedades de entre 200 y 400 departamentos; los cuales son remodelados por completo, tanto áreas comunes como cada una de las unidades.
“Lo que hacemos es hacer mejoras en las áreas comunes y luego nos metemos a remodelar estos departamentos que normalmente son de una o dos habitaciones, es decir, unidades de entre 80 o 90 metros cuadrados. Lo que nos permite incrementar las rentas, crear una mayor apreciación de la propiedad y un mayor flujo”.
Inversiones que duran de 4 a 5 años (periodo de inversión) ya que en ocasiones los inmuebles adquiridos se encuentran en un 95% de ocupación, por lo que las remodelaciones de los departamentos se van realizando conforme los contratos vencen mes a mes.
De igual forma, indica que otro de los factores que les permite obtener una mayor plusvalía es la ubicación; razón por la que OREI se enfoca en la compra de propiedades cercanas a ciudades principales. A no más de 20 o 30 minutos de distancia, lo que les permite obtener una mayor demanda y crear valor agregado.
Otra de las situaciones que también les ha beneficiado tras el cambio de rutina que dejó el 2020, es la demanda del mercado, puesto que ha demostrado ser un modelo 100% rentable y seguro comparado con el de oficinas, el cual se vio gravemente afectado tras el uso de esquemas como el home office.
El cual, de acuerdo con el CEO, se prevé que continúe por lo menos dos años más, por lo que la idea de la compañía es continuar realizando espacios que ofrezcan zonas de esparcimiento, calidad de vida y de trabajo al mismo tiempo.
“Constantemente estamos buscando oportunidades de compra, hoy en día existe mucho apetito por adquirir e invertir en este tipo de propiedades. En 2020 muchos inversionistas decidieron no arriesgarse, por lo que este año hay bastante capital. Donde tienen que estar invirtiendo hoy en día es en el multifamily”.
Explica que es un mercado con poco riesgo que otorga rendimientos bastante generosos, ya que se trata de propiedades existentes, de las cuales se conoce su historia y números de ocupación.
La mayoría de ellas son propiedades construidas entre 1985 y 2010, por lo que las mejoras realizadas las hace aún más competitivas. “Se defienden bastante bien, sobre todo durante las crisis, ya que es cuando suben los niveles de ocupación. Resultado de la desaceleración en la economía, por lo que quienes pagaban rentas de cuatro o cinco mil dólares, ahora buscan algo más accesible. Hoy tenemos cerca de 14,000 personas viviendo en nuestros complejos, cifra que continúa aumentando”.
Las rentas que OREI maneja se ubican en un rango entre los 800 hasta 1,400 dólares, lo que le permite captar un nicho conformado por aproximadamente, 200 mil habitantes en Estados Unidos.
2021, sinónimo de crecimiento y vanguardia tecnológica
Actualmente, OREI cuenta con un portafolio de más de 5,800 departamentos, de los cuales, 2,000 corresponden a nueve transacciones realizadas el año pasado. Por lo que su visión para este 2021 es lograr los mismo números, manteniéndose en un rango de 2,500 nuevas unidades, es decir, cerca de 11 propiedades.
“La idea es seguir con el mismo modelo de negocio y estrategia que llevamos desde hace 20 años, nos hemos convertido en expertos en esta área. Se trata de un mercado muy atractivo, sobre todo cuando pones en una balanza el riesgo vs el rendimiento que estamos generando para los inversionistas”.
Rendimientos que a la fecha, con la compra de los inmuebles más recientes, se ubican en Tir anualizados de alrededor de 14 a 16 por ciento. “Rendimientos muy generosos, si tomamos en consideración el tipo de riesgos con una propiedad existente, que ya está rentada y que tiene una ocupación alta”.
Por otro lado, el también fundador de OREI, menciona que la compañía ha implementado un software que les permite una mejor comunicación con los inversionistas. Una aplicación en la que pueden estar al tanto de los estados financieros de cada una de las propiedades en las que participan, la cual les da acceso a información como lo es el nivel de ocupación y gastos de servicios y operativos.
“Entre más transparentes y más información podamos proveer a los inversionistas, es mucho más atractivo para la gente; entonces conforme vamos creciendo y la empresa va evolucionando, nos concentramos en diseñar diferentes opciones para facilitar la comunicación con cada uno de nuestros inversionistas”.
Finalmente, Jeronimo Hirschfeld, destaca que el mercado multifamiliar continuará creciendo, lo que traerá mayores beneficios para el sector y quienes decidan invertir en él.