Para entender el contexto en América Latina durante la crisis inmobiliaria de Estados Unidos, es importante diferenciar los conceptos de recesión y crisis. Recesión es definida como la reducción del Producto Interno Bruto (PIB) durante dos trimestres de caídas consecutivas. Sin embargo, los efectos a largo plazo son de menor nivel a los ocasionados por una crisis. La cual ocurre cuando tenemos una recesión continúa, y las variables económicas presentan cambios negativos. La recuperación de las crisis es lenta y largo plazo.
A diferencia de Estados Unidos, los países de América Latina no tuvieron una crisis inmobiliaria, sino una recesión económica. Ocurrió una gran fuga de capitales en los países, e incrementaron la compra de bonos de renta fija, disminuyendo las tasas de interés por la relación inversa que tiene con estos. De igual manera, se generó una contracción en el PIB disminuyendo el poder adquisitivo de las personas y aumentaron las tasas de desempleo.
Si bien la recesión ocurrida en América Latina provocó una desaceleración en la producción y venta de propiedades en América Latina, los precios de vivienda no siguieron la tendencia ocurrida en Estados Unidos. En la siguiente gráfica se muestra los principales países de América Latina y el crecimiento del índice de precio de las propiedades en cada país. En un periodo de 10 años, México y Colombia mantuvieron tasas de crecimiento positivas mientras que Brasil y Chile tuvieron tasas negativas. Para los países de América Latina, la recesión fue solo un pequeño golpe que congeló durante dos años el crecimiento que estos tenían en años pasados.
Una de las lecciones que la crisis ha dejado al mundo, en especial a los inversionistas, es la forma en que invierten sus productos. Las restricciones aplicadas por los gobiernos a las instituciones financieras provocaron la disminución de productos de nivel medio y residencial. De igual manera, agentes de bienes raíces dejaron de presionar a los compradores a buscar viviendas que se encontraban fuera de sus posibilidades para no incentivar una nueva burbuja. Según la Sociedad Hipotecaria Federal, en México durante el periodo de 2009 a 2011 las propiedades del segmento económico – social tuvieron un crecimiento acumulado de 15.2% mientras que las propiedades del segmento medio – residencial tuvieron un crecimiento de 14.2%. Los inversionistas comenzaron a buscar productos anticrisis.
Otro de los productos que ha salido al mercado, y tomado parte importante del sistema financiero, son los fondos de inversión en bienes raíces. Muchos de los activos generados antes del 2008 por inversionistas e instituciones financieras perdieron su valor, y muchos de ellos cayeron en bancarrota. Tal es el caso de Lehman Brothers. Hoy en día estos fondos permiten a los inversionistas recibir pagos en periodos, lo que da mayor acceso a liquidez. Según EY, los fondos a nivel mundial representan el 61% del capital captado. De igual manera, hoy en día existen 37 fondos, donde solo Brasil y México son los únicos países de América Latina que han adoptado estas prácticas.
Sin embargo, el producto que actualmente los inversionistas han visto como el nuevo de modelo seguro es la renta institucional de propiedades. Según un estudio del Banco Interamericano de Desarrollo, uno de cada cinco hogares alquila su vivienda, lo que representa 30 millones de familias. Debido a la alta regulación de sistema financiero para acceder a créditos, y el bajo crecimiento de los salarios reales han impulsado la renta institucional.
Hoy en día se vuelven a presentar las condiciones donde el valor de las viviendas en América, a excepción de Brasil, han ido apreciándose continuamente. Aunado a esto, las tasas de interés vuelven a incrementar, lo que parecería estar ocasionando una nueva burbuja. En el 2008, la falta de riesgo moral y poco conocimiento de los inversionistas creó una de las crisis que más afectado al mundo. Actualmente, los inversionistas han aprendido de las malas prácticas realizadas y se han vuelto mejores en su forma de diversificar sus portafolios. Antes solo se pensaba que la plusvalía era la utilidad dentro de la transacción; hoy se busca mayor generación de flujos, así como incremento de plusvalía.
Un estudio publicado por UBS donde analiza las principales ciudades y sus condiciones de mercado, muestra el índice de riesgo de una burbuja donde solo el 30% muestra riesgo de crisis. Sin embargo, existe menor riesgo que hace 10 años debido a las regulaciones para disminuir el exceso de préstamos y construcción en el mercado. Ya no se busca que el mercado inmobiliario sea una fuente de política monetaria para incrementar la producción, o como una apuesta de inversión a corto plazo. Hoy se busca que el 70% de las propiedades en venta sea compradas por usuarios finales.
Por Jorge Lugo
Este es un fragmento del artículo A 10 años de la FULVLVÀQDQFLHUD ¿Dónde estamos? de la edición 113
https://inmobiliare.com/inmobiliare_v2/inmobiliare-113/
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