Los especialistas consultados señalan que es el momento de capitalizar las oportunidades que se presentarán, ante la desvinculación con Estados Unidos.
Turismo en auge
El turismo en 2015 representó para México, el 8.7% del Producto Interno Bruto, y el país pasó del sitio 15 al 9 en el ranking mundial de países más visitados. En cuanto a la llegada de turistas internacionales por avión a México, de enero a octubre de 2016, Estados Unidos representó 7.86 millones de visitantes y Fonatur invirtió 4,003 millones de pesos en 40 proyectos de infraestructura turística entre 2013 a 2016.
De acuerdo con el economista Carlos López, los destinos de playa seguirán creciendo como producto de la demanda generada por los extranjeros interesados en invertir en propiedades, y porque los pensionados extranjeros verán a México como un país barato para vivir. Blanca Rodríguez de Banyan Tree Mexico Hospitality Fund, mencionó que en el sector hotelero no se ha visto una caída en los visitantes de EEUU a México, y en 2016 casi el 60% de los 35 millones de turistas que visitaron México fueron de origen estadounidense. Un efecto ante la llegada de Donald Trump es la depreciación del peso, y esto ayuda a que suba el turismo tanto extranjero como nacional, “porque para los mexicanos sale más caro viajar al exterior y optan por viajar dentro de México; el peso más barato incentiva a los extranjeros para visitar el país. Creo que en general , el sector hotelero continuará teniendo crecimiento importante en los próximos años y la oportunidad estará en el nicho de turismo médico y para retirados”.
Aseguró asimismo, que el potencial de crecimiento hotelero se ve a nivel nacional en segmentos tanto de placer como negocios; los destinos más maduros que generan más llegadas internacionales son Cancún-Riviera Maya, Los Cabos y Riviera Nayarit. “Una de las estrategias más importantes para el turismo en nuestro país es la diversificación de oferta para promover el turismo gastronómico, de retiro, médico y cultural, además del sol y playa. También será importante promover mucho más agresivamente a México en otros países, para depender menos de nuestro vecino del norte. En los últimos años, se ha aumentado el número de visitantes de Europa, América Latina y Asia, por lo que está tendencia es la que debemos seguir en los años por venir”.
Para José Antonio Elizalde, Director Comercial de Coldwell Banker México, “los destinos de playa como Cancún, Los Cabos, Playa del Carmen, Puerto Vallarta, Riviera Nayarit y Mazatlán, son lugares donde el mercado residencial está tasado en dólares, porque históricamente la mezcla de clientes es de Estados Unidos y Canadá; les resulta más atractivo comprar o rentar cuando su moneda vale más, pudiendo acceder a propiedades residenciales plus o Premium a un costo más bajo”.
Por la diferencia del peso contra el dólar, el sector turismo se ha destacado como uno de los de mayor oportunidad ante la adversidad, y de acuerdo con el reporte del 4T 2016 de CBRE la oferta hotelera de cinco estrellas en los últimos 10 años creció 86.5%. La oferta de hoteles de cinco estrellas representa el mayor porcentaje en la distribución del mercado por tipo de oferta, abarcando 35.41%; los de cuatro estrellas representan 24.94%; tres estrellas, 21.6%; dos estrellas, 12.03%; y una estrella, 9.96%. Los destinos favoritos para los turistas son Los cabos, Cancún, Playa del Carmen y Puerto Vallarta.
En México hay 332,440 cuartos disponibles de tres a cinco estrellas promedio. Los Cabos, Riviera Nayarit, Puerto Vallarta, Ixtapa, Ciudad de México, Acapulco, Cancún y Riviera Maya representan el 49% del total de la oferta.
De acuerdo con la información, otra de las tendencias observables en turismo es que el segmento de negocios y convenciones continúa en crecimiento, donde destaca la zona del Bajío y las ciudades petroleras. Además, de que la oferta en habitaciones de hotel se ha visto beneficiada por los desarrollos de usos mixtos.
El especialista Abraham Vergara, comentó que si bien el turismo es de los sectores que más crecimiento presenta, también podría verse afectado por la coyuntura, sobretodo si no se cuidan los temas de seguridad, ya que el gobierno de EEUU podría lanzar alertas sobre los destinos turísticos mexicanos, que golpearía al sector.
Oferta de calidad en oficinas corporativas y posibilidad de contratos en pesos
José Antonio Elizalde expuso que en Coldwell Banker, se está analizando el desplazamiento en el tipo de cambio, porque en México, los inmuebles comerciales están tasados en dólares –oficinas, bodegas industriales, locales comerciales- y evidentemente, el precio de renta o venta sube por el tipo de cambio.
“Si bien los dueños de los inmuebles estaban emocionados porque ahora su inmueble vale 30% más, el mercado arrendatario está menos dispuesto a atarse a contratos en dólares a largo plazo, ante la incertidumbre de hasta dónde se va a desplazar, por lo que están fijando en los contratos, topes en el tipo de cambio; al propietario del inmueble no le queda otra opción que ceder a estas soluciones del mercado, a cambio de arriesgar la desocupación”, explicó José Antonio Elizalde. Hay clientes que ya consideran cambiar la valuación de sus inmuebles a pesos, porque saben que el mercado inmobiliario comercial se está convirtiendo en un mercado de compradores; es decir, el arrendatario está fijando las condiciones, dado que no es sostenible una situación de incertidumbre con un tipo de cambio libre. “Por recomendación de nosotros, algunos clientes ya están comenzando a migrar sus precios a pesos, sobretodo en un mercado con mucha demanda de inmuebles comerciales en el país, como Estado de México, Ciudad de México, Querétaro, Monterrey y Guadalajara. Los clientes que se están moviendo más rápido a pesos son los que están aprovechando esas oportunidades”.
Adicionalmente, el Excutive Vice President de Coldwell Banker Commercial Mexico, Arq. Joaquín Zapiain, opinó que no ven un éxodo, cierre masivo ni cancelación de arrendamientos, aunque algunas empresas se verán en la necesidad de postergar sus planes de expansión o bien, reducir el tamaño de sus instalaciones. “La llegada de Trump a la presidencia de los Estados Unidos se presenta dentro de un contexto económico sin precedentes en la historia reciente, en el sector inmobiliario de oficinas, donde actualmente existe una creciente sobreoferta de nuevos edificios, principalmente en las grandes urbes del país, como son la Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara. Las oportunidades inmediatas favorecerán la reducción en los precios de arrendamiento o adquisición de inmuebles corporativos como resultado de la oferta y la demanda que obligará a hacer más competitiva la comercialización de nuevos espacios de oficinas, que se incorporarán al mercado”. En cuanto a la Ciudad de México, dijo que en todos los corredores de oficinas tendrán reducción de precios como resultado de la sobre oferta, la oportunidad para los clientes estará en los corredores donde se están creando nuevos desarrollos inmobiliarios en construcción, principalmente en Reforma, Insurgentes y Polanco Norte, donde anteriormente pequeños y medianos usuarios de oficinas en contadas negociaciones, podrían obtener atractivos incentivos económicos que eran reservados sólo para grandes usuarios de oficinas.
“En fechas recientes se han incrementado los cierres de
arrendamientos en pesos, inclusive en edificios Clase A y/o con certificación LEED, en todos los corredores de oficinas de la Ciudad de México. En algunos casos, en los que por compromisos contractuales no es posible aceptar negociaciones en pesos, algunos desarrolladores incorporan en sus contratos un tipo de cambio preferencial o incluyen cláusulas de protección contra una devaluación catastrófica, en beneficio mutuo de las partes. Se prevé que en el corto plazo, la toma de posesión de Trump a la presidencia de los EEUU no afectará los precios del mercado de oficinas en la Ciudad de México; por el contrario, la importante sobre oferta de nuevo espacio de oficinas jugará un papel preponderante que favorecerá la existente tendencia a la baja en los precios por metro cuadrado”, detalló Arq. Joaquín Zapiain.
Jaime Alverde, Director de Gigante Grupo Inmobiliario, quien recientemente puso en operación el proyecto de usos mixtos Miyana, resaltó que “dadas las condiciones de inestabilidad, la mayoría de los desarrolladores estamos firmando contratos en ambas moneda. Los clientes están aprovechando la situación para negociar, y los desarrolladores para cerrar”. Agregó han subido 16% en un año; el gran reto será construir y rentar dentro del mismo parámetro de costos, para no salirse de competencia.
El mercado de edificios corporativos en México se encuentra principalmente en tres locaciones CDMX, Guadalajara y Monterrey; de acuerdo con el presidente de Softec, “Guadalajara es un mercado muy enfocado en su demanda local, muy pesificado, y la percepción es que ese mercado va mantener más o menos el ritmo que trae. Monterrey ha sido exitoso atrayendo corporativos y creo que seguirá teniendo oportunidad en eso. Pero, en la Ciudad de México, hemos visto que el mercado de oficinas tiene ciclos de producción y ciclos de consumo, y venimos de un ciclo de producción bastante agresivo, que nos daba para cuatro años de demanda; hoy, mi expectativa es que el ciclo se alargue, es decir, que en vez de ser de tres o cuatro años sea de cinco a seis”.
La absorción de la oferta de estos edificios corporativos podría verse afectada por la volatilidad el tipo de cambio; ante ello, Yadira Torres, Directora de Investigación de CBRE, opinó haber observado también la tendencia a la flexibilización, para ajustar los precios conforme el tipo de cambio”.
Sobre ello, Eugene Towle comentó: “lo que estamos viendo ahora es que los usuarios de edificios AAA son cada vez más empresas nacionales, y definitivamente van a exigir contratos en pesos; por otro lado, el fondeo para edificios de oficinas ahora viene de CKDs y de la banca nacional, así que si el fondeo es en pesos, no debe haber problema para cotizar en pesos. Una pesificación del mercado será más sano para todo el mundo”.
El presidente de CBRE, Lyman Daniels, comentó que “vamos a ver un crecimiento de mercado de más del 24% en los próximos 18 y 24 meses”. Por otro lado, según los datos de CBRE, se observa un aumento en la demanda de oficinas por parte de los sectores energético y de telecomunicaciones, los cuales representan el 15% de la demanda nueva; ha sido un crecimiento exponencial, ya que esta demanda pasó de 0 a 15% en los últimos cuatro años. El resto de la demanda nueva está conformada por empresas del sector financiero y de gobierno.
Vivienda residencial plus con potencial; se esperan impactos por el alza de precios en materiales
De acuerdo con Rafael Bedolla, coordinador del Programa en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias del ITAM, buena parte de la economía mexicana se vería afectada por las distintas acciones anunciadas y ejecutadas por Donald Trump, “como primeras consecuencias medibles, están el debilitamiento del peso frente al dólar, que hasta mediados de enero lo han llevado por arriba de los 21 pesos en su paridad, con una tendencia negativa y además un crecimiento en las tasas de interés. Estos dos últimos indicadores -tipo de cambio y tasas de interés- son básicos para medir y analizar cualquier economía, y en específico el sector inmobiliario; su horizonte de inversión y requerimientos de financiamiento son de largo plazo, y ante la inestabilidad y/o crecimiento de éstos, se encarecen los proyectos, baja la rentabilidad o los hace inviables.
El mayor reto que enfrentará el sector será llevar a cabo proyectos en los que sea posible “blindar” estos dos indicadores con coberturas adecuadas de derivados de tasa y/o tipo de cambio -según sea el caso-, márgenes cor rectos y alineados a un escrupuloso estudio de mercado; en términos generales, analizar los factores fundamentales de éxito y fracaso que pueden potenciarse -estructurar perfectamente las operaciones, con la mayor y mejor información-“, explicó el especialista del ITAM.
Además, consideró que la cercanía geográfica con Estados Unidos ha mantenido al país en una zona de confort, hoy urge la diversificación. “Se nos olvida que contamos con vías marítimas excepcionales y un territorio con recursos naturales adicionales a los no renovables. En este punto es importante que el gobierno favorezca a los sectores impulsores de este desarrollo y que el inmobiliario se sume a ello con la infraestructura que se requiera; es necesario visualizar posibles inversiones en Centro y Sudamérica”.
Sugirió que hoy, más que nunca, se vuelve indispensable tener disciplina en los planes de desarrollo inmobiliario de cualquier tipo con estudio y cuidado, la depuración en la competencia está a la vista y eso favorecerá a los verdaderos profesionales del sector, por lo que institucionalizarse y promover políticas de Gobierno Corporativo se vuelve fundamental.
Desde el punto de vista de los desarrolladores, Aurora García de León, Directora general de DEREX, vislumbró que el sector de la vivienda tendrá un escenario mixto, pues no afectará a todos de igual manera, porque hay empresas que se han venido preparando para contextos complicados y otras no. Desde hace un par de años se veía la desaparición de subsidios, por lo que algunos desarrolladores se movieron a otros mercados, con un manejo de deuda prudente. Quienes hayan optado por financiamiento, deben cuidarlo,pues las tasas pueden subir su nivel. El año pasado hubo un aumento grande en algunos materiales de construcción, los más fuertes fueron cemento (40%) y acero (35%); éstos incidieron entre el 12 y 14% del costo total de la vivienda, y éste 2017 se anunció un incremento del 20% más”, añadió.
Desde la Inmobiliaria Quiero Casa, Eduardo Gras, Director de Administración y Finanzas, compartió que hay retos importantes en tres rubros, que son el alza del dólar, inflación anual generalizada e incremento de tasas de interés; por cada 100 puntos base que Banxico eleva su tasa, el costo de crédito para sus clientes se eleva 8% en promedio.
En cuanto a las oportunidades, explicó que “existen tres elementos en los que las personas de alto poder adquisitivo invierten su riqueza durante incertidumbre macroeconómica: dólares, metales y bienes inmuebles. En la medida que las tasas de interés sigan subiendo, el peso depreciando y los factores macroeconómicos fluctuando, la población de estrato alto invertirá su capital en estos tres elementos como garantía de resguardo del valor de su riqueza. Es por ello que identificamos alto potencial en los segmentos residencial y residencial plus.
“Los estadounidenses triplicaron su interés por adquirir propiedades en México -comparando el índice de 2015 vs 2016-, y regularmente, el mercado extranjero prefiere comprar residencias para vacacionar y/o invertir –rentar-, ya que el costo del mantenimiento de una residencia en México es en promedio de 0.2% del valor de la misma, mientras que en lugares como Florida, representa 1.8% de su valor”.
Eduardo Gras cerró la conversación mencionando que “de acuerdo con la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción, los pronósticos de incremento son entre 9 y 10%. El reto de las inmobiliarias será hacer sus procesos de construcción más eficientes y contener los costos al máximo, para no reflejar este incremento al cliente final”.
El Arq. Manuel García Maass opina que el sector se mantendrá en constante crecimiento por la necesidad misma del mercado; el sector de interés social tendrá un impulso natural por la época electoral que se avecina, y la vivienda media seguirá impulsándose en las grandes ciudades; sin embargo, hay encarecimiento del suelo urbano y la vivienda en renta, particularmente en sectores medios y residenciales en la Ciudad de México, dada la demanda proveniente de una nueva generación de personas sin interés de permanencia, aunada a que su capacidad de compra que se ve restringida por un nivel de ingreso inferior a sus expectativas de vida.
El Arq. Sergio Leal Aguirre, Director General de Inmobiliaria Vinte, se mostró positivo: “la industria de la vivienda está más sólida que nunca, con un sector fuerte, reglas claras e instituciones que nos apoyan (SEDATU, Infonavit y Fovissste) con nuevos productos, los bancos tienen productos competitivos, y la demanda es creciente; creemos que tenemos todos los ingredientes para enfrentar un buen año, pese al entorno complicado; la vivienda vacacional y de inversión tendrá un gran potencial”.
Respecto al panorama de retos en el sector inmobiliario, el arquitecto Alberto Laris, Director Comercial de Gaya, dijo que ahora más que nunca es necesario cuidar clientes, contratos vigentes y el gasto operativo, evitar excesos, eficientar procesos, rodearse de coequiperos profesionales, dar el mejor servicio posible y ser ágil en la toma de decisiones. Gaya ha detectado una afectación en el costo de insumos, más por la subida del precio de la gasolina e los hidrocarburos que por el efecto Trump.
Jorge Caballero, especialista de KPMG, ratificó que vendrán aumentos en los materiales de construcción valuados en dólares, como el cemento y las varillas, lo que presionará aún más las finanzas de desarrolladores.
Por su parte, el presidente de la cámara de la industria de la construcción en CDMX agregó el señalamiento al incremento en la maquinaria y equipos de importación, más que materiales de construcción, y declaró que se ha observado una disminución en la inversión en construcción en la CDMX desde el año anterior.
De acuerdo con el especialista de Softec, el segmento residencial vacacional podría tener un repunte debido a la diferencia del peso frente al dólar, también considera que uno de los sectores que se podría contraer es el de vivienda de interés social, debido al recorte al subsidio de Conavi. Explicó que en años anteriores, cuando las tasas comenzaron a bajar en México, se observó un aumento de precio y aumento en la velocidad de ventas de inmuebles residenciales de valor mayor al millón y medio de dólares, por lo que en esta ocasión, con el incremento de las tasas se esperaría una reducción en la velocidad de venta. De manera complementaria, considera que el mercado residencial medio se mantendrá similar, ya que podrá captar a los clientes que no pudieron acceder a vivienda residencial plus. Comentó que en la frontera hay oportunidad, “particularmente en Tijuana estamos viendo un incremento de ventas de inmuebles. Con todo lo que está pasando, el costo de vida en EEUU está subiendo brutalmente y una de las cosas que pasarán, si se aprueban las acciones del señor Trump, es que habrá un aumento en el desempleo de EEUU y un aumento muy importante en comida, vivienda, hoteles y restaurantes, porque suponiendo que el salario mínimo en EEUU sea de 10 dls la hora, a los indocumentados no se les dan prestaciones, mientras que, al contratar a un americano, tendrían que dárselas, lo que elevaría el costo a 18 dls, y ese incremento lo absorben los clientes”, esto podría llevar a los estadounidenses a aprovechar la diferencia en el tiempo de cambio y buscar vivienda en las zonas de Tijuana, Tecate, Mexicali hasta Ensenada y Baja California Norte.
Por otro lado, Samuel Vázquez, economista principal de BBVA Bancomer opinó que “el sector inmobiliario, específicamente del lado de la edificación de la vivienda, es un mercado mucho más interno y no depende tanto de los vaivenes del mercado internacional, depende más de la disponibilidad de crédito y de la generación de empleo bien remunerado en el mercado nacional. Lo que podría tener cierto impacto y ya sucede, no tanto por la presidencia de Donald Trump sino por el tema de los cambios en la política monetaria que están ocurriendo en Estados Unidos, es el incremento en las tasas de largo plazo, que empieza a impactar en las tasas de crédito también en México. Nuestra perspectiva es que el sector va seguir creciendo aunque a una menor tasa que en 2016.
Sobre el crédito a la construcción respondió que ya se habían visto impactados “pero ello tiene que ver con el cambio de la política monetaria no tanto por el cambio de la administración en EEUU, porque las tasas de crédito a la construcción están referenciadas a la TIIE y ésta se mueve prácticamente con la tasa de referencia. Algo interesante es que a pesar de que ha habido constantes incrementos en la tasas de referencia que decide el Banco de México, no se ha trasladado el costo de este fondeo hacia el crédito de la construcción, y esto se lo atribuimos en gran parte a la competencia que hay entre bancos, que por ganar clientes, ha absorbido parte del choque en el costo del fondeo”.
Por Catalina Martínez Quintero y Liz Areli Cervantes
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*También lee Retos para México en el sector negocios ante la presidencia de Donald Trump (parte1)
