En México, el segmento de oficinas ha sido uno de los más afectados del real estate como consecuencia de la crisis sanitaria y económica global que provocó la pandemia de Covid-19.
La estimación del Producto Interno Bruto (PIB), que elabora el INEGI, adelantó que en 2020 la actividad económica del país se contrajo 8.6% anualmente, como consecuencia de las medidas implementadas para prevenir los contagios. Asimismo, alrededor de un millón de empresas cerraron el año pasado por el cese de actividades no esenciales, distanciamiento social y confinamiento; y aproximadamente 650 mil personas perdieron su empleo, el 3.2% de los registrados ante el IMSS.
Estos números impactan directamente en la desocupación y absorción bruta de oficinas en el país. Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara, al ser los mercados inmobiliarios corporativos más grandes, fueron los más golpeados, ya que las empresas buscaban espacios asequibles y con esquemas flexibles para combinar con el home office, lo que disminuyó la demanda de oficinas.
En este sentido, propietarios e inquilinos buscaron estrategias para que, en la medida de lo posible, sus negocios salieran lo mejor librados. Los propietarios optaron por renegociar contratos o flexibilizarlos, ampliar periodos de gracia, arrendamiento en pesos (en caso de que sus apalancamientos lo permitieran) y buscar financiamiento para acondicionar oficinas. Por parte de los inquilinos, redujeron sus espacios, subarrendaron espacios acondicionados o migraron de oficinas tradicionales a coworking para tener mayor flexibilidad.
Incluso con todas estas estrategias, la disponibilidad de oficinas en los tres mercados más dinámicos es de aproximadamente 2.4 millones m2, de los cuales el 83.3% se encuentra en Ciudad de México, el 10.4% en Monterrey y el 6.3% restante en Guadalajara.
Asimismo, el 3% de esta disponibilidad es ofertada por los propios inquilinos, es decir, es espacio en subarrendamiento, como consecuencia del poco margen que tuvieron los tenant para negociar su contrato.
Insurgentes el corredor con mayor subarrendamieto
Ciudad de México es el principal mercado de oficinas del país, al concentrar aproximadamente el 85% de los espacios del inventario total, con alrededor de 10.7 millones m2. Sin embargo, al ser el mercado más grande también tiene la mayor disponibilidad de oficinas con 2 millones m2, que equivale a 18.2% de tasa de desocupación.
Esta ciudad registró un total de 57,000 m2 en subarrendamiento, casi lo equivalente a Torre Diana, y el 74% de esta oferta son oficinas clase A+ y A, el resto de clase B.
Insurgentes es el corredor con más espacio en subarrendamiento al disponer de 23,100 m2 en tres edificios: Insurgentes Sur 1958, que está ocupada por Nissan, Aleph y Torre Evolución. Con 13,500 m² en 11 niveles, Insurgentes Sur 1958 participa del 58% del espacio en subarrendamiento en este corredor, mientras que Aleph y Torre Evolución concentran cada una 4,800 m2.
El precio de salida en renta de oficinas en Insurgentes es de $25.66 USD/m2/mes, mientras que el precio en subarrendamiento es de $26.34 USD/m2/mes. El precio en subarrendamiento representa una oportunidad para inquilinos, ya que una oficina acondicionada y lista para ocuparse es 3% más cara que una con entrega en obra gris.
Polanco le sigue a Insurgentes en la oferta en subarrendamiento con 9,600 m2 en cuatro edificios; el 94% de este espacio es clase A y A+, a diferencia del primer corredor que el 58% es clase B. Antara Fase II es el edificio con más disponibilidad en subarrendamiento, al sumar 6,100 m2.
El tercer corredor con mayor subarrendamiento es Reforma, con 8,800 m2 en cuatro edificios, el 93% de los espacios de clase A. La Torre New York Life oferta 5,100 m2. El precio de salida en subarrendamiento es 4% inferior al general del mercado.
Los espacios en subarrendamiento de los tres corredores representan una oportunidad interesante para empresas que deseen estar mejor ubicadas, pues Polanco y Reforma forman parte del CBD (Central Business District por sus siglas en inglés) e Insurgentes es una de las avenidas mejor conectadas de la ciudad.
Además, sus precios son atractivos para empresas que alquilan espacios de clase B y pretenden mudarse a un edificio clase A con el plus del acondicionamiento. Sin embargo, una limitante es que los espacios pueden tener una caducidad temprana, puesto que dependerá del contrato que el arrendatario tenga con el propietario.
Por: Pamela Ventura, análisis y contenidos en Datoz; Guadalupe Cos, analista de mercado; Mirna Grimaldi, analista de mercado.
Este es un fragmento del artículo Subarrendamiento de oficinas, otra consecuencia del Covid-19 de la edición 124 https://inmobiliare.com/inmobiliare_v2/inmobiliare-124/
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