“Somos una empresa mexicana y a pesar de que hasta ahora hemos sido respaldados por capital institucional extranjero creemos que es un buen periodo para nosotros, ahora traemos más track récord, tenemos una historia que contar y es momento de acercarnos a las fuentes de capital institucional mexicanas locales y al final del día, queremos comenzar las relaciones con las Afores. Hoy a unos años de haber fundado Thor Urbana creo que este momento es ideal porque volvemos a salir por capital al mercado a raíz de que se nos presenta la necesidad de fondear nuevos proyectos y la intención es comenzar a abrir el canal, principalmente con las Afores mexicanas que cada vez empiezan a tener mayor interés en invertir en este tipo de empresas y estrategias inmobiliarias”, explica Jimmy Arakanji, CEO y Co Fundador de Thor Urbana.
Añade que este capital de largo plazo se va a quedar en México a diferencia de capital extranjero que en ocasiones por las condiciones generales pueden decidir que no es oportuno continuar con las inversiones en países emergentes o por temas en sus países de origen. Por lo que, buscan en las Afores la posibilidad de diversificar las fuentes de capital y por otro lado, comenzar a construir relaciones con capital de largo plazo que no se irá de México.
Jimmy Arakanji, adelanta que están prácticamente a la mitad del proceso de emisión del CKD “en México ha tardado un promedio de entre 9 a 15 meses, son procesos largos que cada vez tratan de hacerlos más eficientes. Por ahora, estamos en pláticas con las diferentes Afores donde estamos presentando nuestro plan de negocios, estrategia, grupo y visión de negocios con resultados”.
Respecto a los proyectos de este nuevo portafolio, serán principalmente de retail y usos mixtos, también habrá un enfoque para hotelería de lujo, todos se ubicarían en mercados urbanos en crecimiento, así como destinos turísticos con un enfoque en centros de estilos de vida, moda y entretenimiento que es lo desarrollado y seguirán por esa línea de inmuebles, normalmente son periodos de inversión de aproximadamente cinco años.
En cuanto a las fortalezas de recurrir al financiamiento a través de CKD, Arakanji argumenta que “por un lado, sin duda es certidumbre porque a pesar de que uno tiene que ir a la aprobación de un comité técnico donde las Afores tienen voto, una vez que aprueban subirse a un CKD es porque les interesa la estrategia y el perfil de inversiones que se están presentando. Al final del día, yo creo que el nivel de certidumbre es muy alto y por otro lado, tienes un volumen de capital importante disponible para poder ejecutar múltiples proyectos a la vez”.
El monto que buscarían levantar es de ocho mil millones de pesos, de este total un porcentaje será por vía CKD y otro por un vehículo de capital extranjero paralelo, buscarán dar rendimientos de entre 16 a 22% y se construirían cerca de ocho proyectos con una inversión promedio de 50 millones de dólares de capital cada uno porque generalmente el financiamiento es 50% capital y el restante es deuda.
“Eso es un número aproximado, el objetivo será un rango entre cinco a ocho inversiones con ese capital, asumiendo que en todos estamos utilizando el 50% de deuda entonces esos 8,000 se convertirán en un costo total de 16,000 donde estaremos buscando otros 8,000 de deuda bancaria que dependiendo del proyecto, tipo de ingresos y mercado sería en dólares o pesos. A la fecha nos hemos apalancado en ambas monedas. Las opciones de salida son crear una Fibra con ese portafolio o venderle los activos a una ya existente, venderle a compradores estratégicos privados o a otro CKD”, enfatiza Jimmy Arakanji.
CKD ́s en bienes raíces
De acuerdo con la Bolsa Mexicana de Valores 30.5% del total de CKD ́s corresponde a este sector y aquí están las empresas:
• PLA Inmuebles
• Vertex
• Capital I
• Mexigs 3
• MRP
• Planigrupo
• Finsa
• Walton
• F1CC
• Artha
• PGIM Real Estate MVP Inmuebles
• Alignmex Res Manager
• Gava Capital
• Grupo Desarrollador IGS
Por Catalina Martínez Quintero
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