Mariano Capellino, CEO de INMSA, presenta las ventajas que tiene una inversión inmobiliaria global profesional sobre las inversiones financieras.
La clave es aprovechar los ciclos de los mercados como la mejor opción para diversificar un portafolio de inversión.
Los inversores normalmente incluyen en su portafolio inversiones financieras e inmobiliarias, pero en general, consideran que las inversiones financieras son más rentables y las inmobiliarias aportan mayor seguridad, pero con bajo rendimiento.
Eso puede ser así sólo cuando las inversiones inmobiliarias son realizadas en forma pasiva y donde el objetivo es ser un refugio de valor. Pero hay otra forma de invertir y es la que aprovecha los ciclos de los mercados globales. En estos casos, la inversión inmobiliaria puede tener grandes ventajas frente a una inversión financiera.
Es razonable considerar que un portafolio de inversión siempre debe contener activos financieros e inmobiliarios. El porcentaje de participación dependerá de la preferencia del inversor, su perfil de riesgo, sus objetivos, sus experiencias pasadas y de quienes lo asesoran.
INMSA se ha propuesto romper con esa creencia de que las inversiones financieras siempre generan mejores rendimientos, frente a las rentabilidades bajas, pero seguras, de la inversión inmobiliaria.
El mito de la rentabilidad de la inversión financiera
Ciertamente, la inversión inmobiliaria tradicional es pasiva y deja bajos rendimientos, sin embargo, los modelos de fondo de inversión globales que aprovechan los ciclos como los que propone INMSA han creado nuevas ventajas de la inversión inmobiliaria frente a la financiera.
De hecho, la rentabilidad de la inversión financiera también pende de un hilo cuando se revisan las estadísticas.
Credit Suisse publicó un estudio que muestra que desde 1900 hasta 2016, la renta variable (acciones) tuvo un rendimiento de 5,1% anual, los bonos soberanos tuvieron un rendimiento de 1,8% y los Bonos del Tesoro 0,8%, mientras que la inflación anual durante ese periodo fue de 2,9% anual.
En un plazo menor, de 2000 a 2016, el mismo estudio revela que las acciones tan solo rindieron 1,9% anual frente a 4,8% anual que rindieron en promedio los bonos soberanos.
Sobran ejemplos de las debacles financieras que en los últimos 100 años dejaron en la ruina a muchos inversores, especialmente a los que tomaron deuda para comprar acciones. En los últimos 40 años, aquellos inversores que optaron por una estrategia más activa, es decir comprar y vender en los momentos más convenientes, tampoco pudieron superar el rendimiento, pues igual había una estrategia de mantener los activos en cartera.
Así lo revela otro estudio de JP Morgan, que demuestra que el sector inmobiliario que adoptó una estrategia pasiva, desde 1900 hasta 2012, logró que la apreciación promedio anual fuera de tan solo 3,1% anual lo que prácticamente se esfuma frente a 3% anual de inflación.
En cambio con una estrategia efectivamente activa en Real Estate, es decir, aprovechando las fases de recuperación y expansión de los ciclos inmobiliarios, podemos apreciar en distintos mercados que, tan solo la apreciación del inmueble, supera los dos dígitos.
Ejemplos recientes sobran: España, de 2015 a 2019; o Estados Unidos, de 2009 a 2015, entre otros. A esto se suman los ingresos por rentas, más el descuento al momento de la compra frente al valor de mercado al adquirir distress en subastas y bancos.
Ventajas de la inversión inmobiliaria
De acuerdo con el modelo de IMNSA, las ventajas de la inversión inmobiliaria superan ampliamente muchos mitos de la inversión financiera:
- Precio por debajo del valor
En la inversión inmobiliaria se puede comprar por debajo del valor de mercado. En la inversión financiera todos los inversores pagan las acciones y bonos al mismo valor cada día, desde el que invierte un dólar hasta el que invierte 1.000 millones. Nadie consigue una acción de Amazon o de Apple a menor precio que su cotización en la bolsa. Pero sí se puede comprar un inmueble con un descuento del 30% del mercado, en ciertas situaciones en bancos y subastas.
- Correlatividad ante la crisis
Las inversiones inmobiliarias suelen resistir mejor a las crisis financieras que sufren los mercados. Los activos financieros se corrigen en forma importante, incluyendo fondos y acciones de empresas inmobiliarias. Fiel reflejo de esto fue Argentina en el 2008 en donde los activos inmobiliarios a pesar de las crisis financiera global no ajustaron.
- Liquidez de fácil acceso
Sin duda, los activos financieros son más líquidos que los inmobiliarios. Pero si se opera en mercados internacionales como Estados Unidos o España, se puede acceder a préstamos hipotecarios a bajas tasas. En tan solo 45 días, se obtiene liquidez con financiación sobre los activos en cartera. Esto es ideal cuando uno tiene una necesidad puntual y ha decidido mantener los activos y maximizar el rendimiento.
- Mejor ecuación riesgo vs retorno
Cuando se está operando activos inmobiliarios en mercados en fases de recuperación, hay gran cantidad de activos en distress, es decir, están por debajo del costo de reposición y del valor de mercado. De esta forma, se pueden lograr retornos superiores a 15% neto anual en moneda dura, sin apalancamiento. Mientras que con apalancamiento moderado de 50%-, el retorno puede ser de en torno al 30% anual, con bajo riesgo de pérdida del capital.
Para lograr estos retornos en activos financieros, se debe estar dispuesto a operar en activos que implican alto riesgo de pérdidas de capital y elevados niveles de apalancamiento.
- Menores riesgos de pronóstico
El pronóstico de correcciones y cambios de ciclos en los mercados de activos inmobiliarios son mucho más predecibles que en los activos financieros. Esta es una de las grandes ventajas de la inversión inmobiliaria.
Mediante un tablero de control con variables macro y micro del sector, se puede predecir con bastante anticipación, cuándo las curvas de crecimiento empiezan a decrecer y amesetarse y estimar en cuánto tiempo comienza un proceso de corrección y cambian las fases del ciclo.
En cambio, el sector financiero a pesar de poder vislumbrar una corrección del mercado, nunca se puede estimar cuándo, en qué medida y cuál será la causa de la corrección. Como ejemplo, INMSA vislumbró y anunció la corrección reciente de Miami, en los condominios residenciales situados en Brickell y Downtown desde el 2016 al 2019.
- Baja afectación al tipo de cambio
Generalmente, cuando se invierte en el sector financiero y no se tiene cobertura del tipo de cambio, la afectación puede ser muy alta ante un alza del tipo de cambio. En cambio, si bien a los activos inmobiliarios también les afecta un alza en el tipo de cambio, no tienen la misma correlación.
- Baja correlación de las crisis en los distintos mercados
Cuando un mercado inmobiliario entra en crisis, no necesariamente afecta a otro mercado, ya que en el sector inmobiliario el efecto generalmente está localizado en donde se manifiesta la corrección. Un ejemplo de esto es el mercado inmobiliario argentino, que en la crisis del año 2008, no se vio afectado.
- Pronóstico en los rendimientos proyectados más acertados
Generalmente las proyecciones de los rendimientos de los activos inmobiliarios suelen ser más ciertas que la de los activos financieros de renta variable y con un nivel de riesgo muy bajo y muchas veces con rendimientos superiores.
- Una amplia diversificación
Al igual que la inversión financiera en donde se puede invertir en distintos mercados y sectores industriales, en el sector inmobiliario pasa lo mismo. También se puede conformar un amplio y diverso portafolio de inversión, con distintos tipos y clases de activos en diferentes mercados.
Cómo beneficiarse de las ventajas de la inversión inmobiliaria
Si pensaba que no era tan beneficioso invertir en inmuebles, puede cambiar de opinión. Claro, todo esto funciona si el inversor deja de lado el enemigo número 1 de las inversiones inmobiliarias: comprar y dejar los activos en cartera para siempre.
Ese es el modelo tradicional de inversión en Real Estate. Y, aunque parezca seguro, efectivamente no genera un alto rendimiento.
La clave es una gestión activa de la inversión. Es la forma como los grandes fondos de inversión globales inmobiliarios han logrado altos rendimientos, superiores a los que resultan de los activos financieros, con un nivel de riesgo muy inferior.
Por Mariano Capellino, CEO de INMSA