** Luis Fernández de Ortega
Mucho se ha discutido acerca de la relación entre la densidad y la sustentabilidad, y las evidencias apuntan a que la densidad es más sustentable que la dispersión. Las ciudades con problemáticas cada vez más complejas de tránsito vehicular, desabasto de agua, conflictos de recolección de basura, saturación de drenaje, etc., son cada día más difíciles de administrar y mantener.
Sin entrar en la discusión de los modelos de desarrollo urbano, diré que el desarrollo inmobiliario está regido por las normas establecidas en los planes de desarrollo urbano publicados por los gobiernos locales.
Vemos ahora cómo la sociedad ha evolucionado, ha cambiado en los últimos años, y estos cambios son cada vez más acelerados; la familia tradicional ha sido relegada y han aparecido composiciones familiares singulares como los DINKS, solteros mayores, jóvenes divorciados y un sinnúmero de combinaciones.
Por la parte de las oficinas, el costo de operación ha llevado a la descentralización o al outsourcing de procesos no esenciales para la operación, la aparición cada vez más frecuente de back office y necesidades de espacios corporativos más eficientes.
Con todo lo anterior en consideración, vemos que la verticalización de los proyectos, tiene cada vez más sentido; el costo de la tierra se incrementa y la necesidad de mantener la infraestructura de las ciudades bajo control es cada vez más relevante.
Se ha visto que la tendencia de verticalización (densificación) en las principales ciudades del país ha venido creciendo; a pesar que algunas de ellas podrían considerarse con buenas reservas de crecimiento, como Querétaro, León o Cancún, incluso algunas de menor tamaño como Villahermosa o Playa del Carmen.
Las razones de la demanda pueden ir desde la seguridad o la percepción que otorgan los desarrollos verticales a la vivienda. También la necesidad que tienen empresas locales y regionales de ocupar espacios eficientes diseñados específicamente para este uso, en lugar de locales comerciales o casas adaptadas.
En nuestra experiencia como diseñadores de ambos usos, hemos visto la evolución de los desarrollos de usos mixtos y cómo la composición de ellos se ha adaptado a las necesidades del mercado, donde el comprador es el rey.
En el caso de la Torre Koi en Garza García, Nuevo León, hemos visto qué tanto está el mercado dispuesto al consumo del proyecto vertical mixto más alto del país: con 234 unidades habitacionales, 43,786 m² de oficinas y 2,600 m² de espacio comercial para un total de 333,769 m². Actualmente, las ventas de los departamentos no han cesado, aunque su ritmo de absorción siempre está sujeto a los cambios en la evolución de la economía, la porción de oficinas está casi completamente ocupada, principalmente por Banorte, con su sede corporativa. El edificio, por su presencia se está convirtiendo en el símbolo de la ciudad y ahora es posible verlo desde la distancia.
Todos estos datos por sí mismos no hacen gran sentido, pero si trata de imaginarse qué significa esto a una escala más comprensible, propongo el siguiente ejercicio: imagine que todo el estacionamiento -casi 10 hectáreas si lo construye en superficie-, 117 unidades de vivienda dúplex, edificios de oficinas de unas siete plantas y algunos pequeños centros comerciales; todo, en conjunto requiere de cerca de 14 hectáreas de terreno, mientras que la Torre ocupa menos del 10% de esa superficie. El costo del desarrollo de toda esa tierra es enorme, sin mencionar que las áreas verdes serían casi inexistentes, con la consecuente generación de islas de calor, infraestructura urbana: alumbrado, agua, drenaje, sistemas de comunicación, etcétera.
Con este ejemplo, trato de poner de manifiesto que un proyecto vertical será siempre menos demandante de desarrollo urbano que los desarrollos horizontales; sin embargo, habrá que tomar en consideración que la ciudad debe estar preparada para albergar esta densidad; las calles y la saturación vehicular son la consecuencia directa, demanda de agua y drenajes, además de la infraestructura eléctrica.
Pueden argumentarse también, las condiciones sísmicas y de protección civil para quienes habitan estos edificios; la solución está en la adecuada planeación y diseño para proteger a los usuarios mediante rutas de escape protegidas y suficientes, de acuerdo a las normas y a las autoridades.
El problema vehicular puede resolverse mediante la promoción de rutas de transporte público que tengan tres características principalmente: debe tener capacidad, frecuencia y calidad suficientes, además de las rutas adecuadas para que la gente lo usesin necesidad de llevar sus autos. Esto disminuiría la demanda de estacionamiento y, por tanto, la necesidad de construirlo.
Por ejemplo, la torre Shard en Londres, un edificio de 87 plantas con departamentos, oficinas, hotel, spa, comercio y restaurantes, además de un mirador, es el reemplazo de un edificio de los años setentas, cuenta con solamente 47 lugares de estacionamiento; es decir, un auto por cada 2,712.53 m², considerando que el edificio cuenta con 127,489 m² construidos.
¿Cómo han hecho los ingleses para llegar a estas cifras, en una ciudad tan congestionada y densa? En principio, con reglas de desarrollo urbano que lo permiten y con la infraestructura que puede alojar tales cifras.
Ciertamente, se ha encontrado una vía donde el desarrollo inmobiliario puede darse sin necesidad de arruinar el entorno urbano y social. Esa es la apuesta del desarrollo vertical.
The truth is, densification of the city is not for itself the solution to all this problems, but it can help to fight against some of them; commuting distances are shorter, infrastructure is less longer, greenfield deforestation is diminished, heat island effect avoided, those are some of problems that are diminished trough city densification.
Without going into urban development models, I will say that Real Estate development is governed by the rules established in the urban development plans, issued by local governments.
Now we see how society is evolved; change in late years and these changes are more accelerated every time; traditional family has been relegated and peculiar family compositions are introduced like DINKS, Senior Singles, Young Divorced and countless combinations.
In the offices hand, the operation cost carry to decentralization or non essential operational process outsourcing, the more often introduction of back offices and the need of more efficient corporate spaces.
With all of the above, we see every time in the verticalization of projects more sense; the land cost is rising ant the need of keeping the city infrastructure under control is every day more important.
It has been seen that the tendency of verticalization (densification) in major cities in the Country has been rising; although some of them could be considered with good growth reservoir like Querétaro, León or Cancún, inclusive some with minor size like Villahermosa or Playa del Carmen.
The reasons of demand could go from security or the perception given by vertical housing developments. Also the need that local companies or regional ones have to occupy efficient office spaces designed specifically for this use instead of retail spaces or houses adapted to be used like offices.
In VFO experience, like designers of both uses, we have seen the evolution of mixed use developments and how the composition of them are been adapted to market necessities, where the client is the king.
In the case of Torre Koi in Garza García, Nuevo León, we have seen how the market is ready to consume the tallest mixed use project in the Country: with 234 housing units, 43,786 sqm for office space and 2,600 sqm for retail space for a total of 333,769 sqm of constructed area. Nowadays, the sales of apartments haven’t decreased, although the absorption rhythm is always subject to changes in the economy evolution, the portion of offices is almost complete occupied, mainly by Banorte with its corporate offices. The building due to its presence is becoming the symbol of the city and, now is possible to see it from the distance.
All this data by itself make no sense, but if you try to imagine what does it mean in a more understandable scale, I propose the following exercise: picture this, all the parking for 2,500 cars, if you build it in surface, duplex housing with 117 units, 10 office building with 7 storeys and some small retail buildings: all this program will require almost 14 Hectares of land, in the meantime Torre Koi land occupies less than 10% of that surface.
The cost of the develop all that land is huge, with mention that landscape is almost inexistent, with the consequent heat island generation, infrastructure: lighting, water, sewage, communication systems, etc.
With this example, I’m trying to manifest that a vertical project always will be less urban development hunger than the horizontal ones; nevertheless, its may take into consideration that city must be prepared to harbor this density; streets and vehicular saturation are direct consequences, water demand and sewage other than electrical infrastructure.
It can be argument also, seismic conditions and safety for this who live in this buildings; the solution is in the appropriate design to protect users by protected and enough evacuation routes, according to regulations and authorities.
The transit problem could be solved by public transportation with three main characteristics: it must have enough capacity, frequency and quality, over adequate routes for people to use it without car need. This will diminish the parking demand and, of course, the necessity of building it.
For example, the Shrad Tower in London, a building with 87 floors with apartments, offices, hotel, spa, retail and restaurants, over a gallery at the top, is the replacement of a building from 70’s, the building only have 47 parking spots, which means one parking spot every 2,712.53 sqm, considering that building have 127,489 sqm.
How do English people could reach those numbers, in a dense and congested city? Starting with development regulation that allows it and infrastructure that can accommodate such numbers. Certainly, there is a way where Real Estate development is feasible without ruin the urban and social entourage. That is the bet of vertical development.
