Cerrar tiendas también es una decisión inmobiliaria. Cuando una cadena admite que su mejor versión es “asset-light” y empieza a vender inmuebles, el mensaje no va dirigido al consumidor. Va dirigido al mercado de capital y al mercado de suelo. Y eso mueve valuaciones, rentas y negociación de contratos a una velocidad que muchos propietarios no ven venir.

Un recorte anunciado con números y calendario

Jack in the Box espera ejecutar cierres en bloque para cumplir su estrategia “JACK on Track”. El plan contempla el cierre de 150 a 200 restaurantes de bajo desempeño. De ese total, 80 a 120 se concentrarían antes del 31 de diciembre de 2025, y el resto quedaría atado a fechas de terminación en contratos de franquicia.

La empresa no lo presentó como una retirada, sino como una reconfiguración para acelerar flujo y pagar deuda. La receta incluye tres líneas: vender real estate selectivo, reducir inversión en desarrollo de unidades corporativas a partir de 2026 y simplificar la historia para inversionistas.

Aquí está la lectura incómoda: si el negocio estuviera sano, no necesitaría convertir ladrillos en liquidez con esa urgencia.

El termómetro real está en ventas comparables, no en comunicados

El giro viene acompañado de un dato que explica la presión sobre el portafolio: en resultados del año fiscal 2025, la compañía reportó same-store sales de -7.4% en el cuarto trimestre y -4.2% en el año. En el mismo trimestre abrió 15 restaurantes y cerró 47, de los cuales 38 ya pertenecían al programa de cierres en bloque. En el año fiscal completo, cerró 86 y abrió 31.

Estos números importan por una razón directa para real estate: cuando caen transacciones, la cadena recorta marketing, recorta mantenimiento, recorta plantilla… y luego recorta ubicaciones. El inmueble se vuelve variable de ajuste.

El drive-thru se volvió activo… hasta que dejó de serlo

Durante años, el drive-thru parecía la joya perfecta: operación eficiente, ticket estable, alta rotación, ubicaciones en esquina, visibilidad, accesos. En valuación, esas ubicaciones se “vendían” solas.

El problema es que el drive-thru no es un activo por default. Es un activo cuando se cumplen tres condiciones a la vez:

Demanda sostenida del operador final
Economía unitaria que aguante salarios, insumos y promociones
Contrato que proteja el ingreso del propietario y sea transferible

Cuando se rompe una, el valor deja de venir del diseño y empieza a depender del contrato y de qué tan rápido puedes re-rentarlo.

Lo que realmente está saliendo al mercado: esquinas, pads y contratos

Un anuncio de cierres masivos no solo significa vacancia. Significa inventario con características muy específicas:

1) Pads en corredores comerciales

Sitios sobre arterias, con estacionamiento propio y accesos definidos. Son atractivos para QSR, café, farmacia, convenience, bancos y servicios. También son dolorosos cuando el acceso está mal resuelto o la zona perdió tráfico.

2) Cajas pequeñas con infraestructura “hecha a la medida”

Cocina, campanas, cámaras, drenajes, trampas de grasa, drive-thru. Eso reduce CAPEX para ciertos inquilinos y lo encarece para otros. El “costo de reconversión” se vuelve filtro de absorción.

3) Leases con clausulado que decide el retorno

Asignación, subarrendamiento, obligaciones de remediación, condiciones de entrega, y en centros comerciales, co-tenancy y radios de exclusividad. La renta no se gana en el tour, se gana en la letra chiquita.

Cap rates bajo presión: el mercado separa “core” de “problema”

Cuando una marca entra en modo cierres, el mercado deja de ver “Jack in the Box” y empieza a ver dos tipos de activo.

Core: ubicaciones donde el tráfico y la demografía sostienen reemplazo rápido. Aquí el cap rate se defiende porque el riesgo real de vacancia es corto.

Problema: ubicaciones donde la renta dependía de un operador específico o donde el siguiente inquilino necesita un CAPEX alto. Aquí el cap rate se abre, aunque el inmueble “se vea bien”.

La trampa es pensar que el cap rate solo depende de tasas. En este tipo de activos, depende de absorción y de tiempo. Y el tiempo, con costo de capital alto, es veneno.

“Asset-light” significa vender real estate y cambiar quién carga el riesgo

La estrategia explícita es moverse a un modelo más ligero en activos. Traducción inmobiliaria: el corporativo quiere menos ladrillo en balance y más flexibilidad.

Eso puede ocurrir de varias formas:

Venta directa de propiedades propias para pagar deuda
Sale-leaseback en ubicaciones que siguen operando, para monetizar capital inmovilizado
Refranquiciamiento para que el riesgo operativo y parte del CAPEX se vayan a franquiciatarios

Para dueños de activos, este cambio no es neutral. Si el operador vende, el comprador del inmueble va a buscar rendimiento y seguridad contractual. Y si el operador se vuelve más “ligero”, tiende a negociar leases más agresivos o más cortos. El balance de poder cambia.

La traducción para México y LATAM: oportunidad sí, pero con bisturí

En México, el fenómeno no se copia tal cual, pero el patrón sí existe. Cadenas ajustan huella cuando el consumo se enfría, cuando suben insumos o cuando el costo de capital castiga expansión. Lo que cambia es la profundidad del mercado de reemplazo y la velocidad de permisos.

Tres implicaciones claras para desarrolladores y propietarios:

1) El mejor negocio puede ser comprar el problema correcto

Esquinas con drive-thru o pads en corredores fuertes pueden convertirse en activos premium si el precio ya descontó vacancia y CAPEX. La clave está en comprar “tiempo corto”, no “esperanza larga”.

2) La renta futura se decide en permisos y accesos

En muchos municipios, el cuello de botella no es el inquilino. Es uso de suelo, impacto vial, anuncios, accesos y horarios. Si no puedes modificar entradas y salidas o no puedes operar drive-thru con fluidez, la absorción se alarga y el retorno se evapora.

3) El contrato manda más que el render

Antes de celebrar una salida de un inquilino, hay que revisar:

obligación de restauración del inmueble y tiempos de entrega
si hay penalidades por salida anticipada y cómo se ejecutan
si el contrato permite cesión sin fricciones
en plazas, cómo pega en co-tenancy y rentas variables

Señales que confirman el escenario… y señales que lo rompen

Lo que vale la pena monitorear no es el headline de cierres. Es lo que ocurre después, cuando el mercado digiere los activos.

Señales que confirman que el reciclaje de ubicaciones será rápido:

ventas a inversionistas con apetito por pads y QSR
reemplazos por operadores equivalentes con CAPEX bajo
renegociaciones donde el propietario mejora términos sin regalar incentivos

Señales que rompen la tesis de “oportunidad inmediata”:

vacancias largas por falta de operadores sustitutos
CAPEX de reconversión que obliga a descuentos de renta
fricción regulatoria que convierte el inmueble en “activo inmóvil”

El movimiento de Jack in the Box es una clase de real estate corporativo en tiempo real: cuando la operación se aprieta, el ladrillo se vuelve caja. Y cuando el ladrillo se vuelve caja, el mercado decide rápido quién tenía un activo… y quién solo tenía un local.