Jalisco tiene particularidades que lo han vuelto muy atractivo para las compañías que llegan a México debido a la relocalización, es decir, la estrategia de ubicar sus líneas de producción cerca de su destino final o grandes consumidores, como Estados Unidos.

De acuerdo con Bruno Martínez, CEO de Kampus Desarrollos y presidente de la Asociación de Parques Industriales del Estado de Jalisco (APIEJ), hay cuatro puntos a destacar cuando se habla de las ventajas estratégicas que ofrece el estado frente al nearshoring: conectividad, mano de obra calificada, crecimiento de parques industriales y ecosistemas sectoriales adecuados necesarios para abastecer a sectores como el manufacturero.

“La infraestructura es vital para la atracción de compañías, por ello, la entidad cuenta con fácil acceso al Puerto de Manzanillo, la puerta de entrada de mercancías e insumos de Asia hacia América”, destaca el empresario en entrevista para Inmobiliare.

Martínez agrega que la ampliación del Aeropuerto Internacional de Guadalajara es otro factor importante en materia de conectividad, ya que recibe a más de 15 millones de pasajeros al año, con lo que duplicará su capacidad y por lo que respecta a carga actualmente es el número uno en volumen y el segundo en operaciones, con lo que logrará ser el número uno en ambos conceptos.

Respecto a la mano de obra, comenta que Jalisco siempre ha sido un generador de nuevo talento de profesionistas enfocados a la industria 4.0, como inteligencia artificial, alta tecnología, manufactura avanzada, vehículos eléctricos y electrónicos.

“Esto posiciona a Jalisco como uno de los competidores más fuertes para proveer esa mano de obra”, indica.

Crecimiento del corredor
El Salto-Ixtlahuacán de los Membrillos – Tlajomulco

Jalisco tiene el corredor industrial con mayor dinamismo y crecimiento en los últimos años fuera de la frontera, solo después del Estado de México: El Salto-Ixtlahuacán de los Membrillos – Tlajomulco, un polígono que pasó de 900 mil metros cuadrados en 2017 a más de dos millones de metros cuadrados actualmente.

“Hoy este corredor ya se posiciona como el segundo con mayor dinamismo a nivel nacional, solo después del Estado de México. Los grandes espacios están aquí y entre los inquilinos están Amazon, Mercado Libre, Jabil, Yakult, y Hella, entre otros”, asegura Bruno Martínez.

En este contexto, el presidente remarca que el nearshoring no es un fenómeno aislado únicamente para el sector industrial y las zonas fronterizas, pues se necesita un ecosistema nacional para abastecer la demanda de componentes o servicios como vivienda y turismo.

“Jalisco tiene esta beta de crecimiento en tema residencial y se está dando una fuerte ola de turismo en regiones como Puerto Vallarta, lo que es un atractivo para todas estas empresas que llegan. Este desarrollo tiene que ir paralelo con la relocalización”, menciona el entrevistado.

También asegura que el mayor valor agregado que va a dejar el nearshoring será el desarrollo de una proveeduría local, indispensable para que las empresas consuman estos insumos y puedan hacer sus líneas de producción. por ejemplo, “hoy tenemos el 25% de la proveeduría de Tesla”, indica.

Nearshoring detonará la construcción de naves especulativas

Para Bruno Martínez, el mercado estatal ha ido evolucionando debido al fenómeno del nearshoring, de manera que las necesidades de una empresa para establecerse hoy se enfocan más en la rapidez de construcción que en el valor de las naves “hechas a la medida”.

“Están llegando empresas que necesitan un espacio en cuatro meses, lo que se vuelve un desafío para nosotros los desarrolladores, pues no podemos tener un edificio construido desde cero y con características específicas en este tiempo”.

Por ello, el empresario destacó que Kampus Desarrollos enfoca su modelo de construcción en naves especulativas, es decir, realizar un edificio lo más estándar posible en cuanto a los requerimientos básicos y especificaciones promedio que cualquier inquilino AAA podría necesitar.

“Dejamos ciertos estándares y preparaciones para que, cuando llegue el inquilino, aun así, se puedan realizar adecuaciones particulares y cumplir sus requerimientos”.

En contraste, mencionó que en la construcción tipo Built to Suit, se minimiza el riesgo con un contrato de arrendamiento y, solo después de estar firmado, se inicia el edificio, lo que implica hasta ocho o 12, dependiendo del tamaño y avance que tenga la urbanización.

“En cinco años la relocalización se va a empezar a consolidar y a incrementarse exponencialmente. Debemos tener los espacios para una rápida instalación y en Kampus Desarrollos nos adelantamos a eso. Tener una nave especulativa ofrece una ventaja de tiempo, donde al final solo se hacen las adecuaciones finales, según las necesidades específicas solicitadas”.

Finalmente, Bruno Martínez comenta que esta es la década de México y es necesario que los desarrolladores trabajen en equipo con gobierno, empresas y sociedad para aprovechar y detonar las ventajas del nearshoring.

“Definitivamente tenemos muchos desafíos y retos que tenemos que enfrentar. Jalisco tiene la infraestructura, los desarrolladores, la tierra y la conectividad, sin embargo, la demanda nos va a sobrepasar. Hoy hay niveles de vacancia de casi cero en el estado e incluso vemos que hay naves en construcción que ya están rentadas”.

Es un texto de la edición 144 https://inmobiliare.com/digital/INMOBILIARE-144.pdf