Cuando el “lujo” se mide en sanitarios
En buena parte del mercado residencial global, el valor de una casa se resume en una ficha simple: metros cuadrados, código postal… y número de baños. Para Kevin McCloud, conductor de Grand Designs y referencia obligada en cultura arquitectónica británica, esa lógica es “una locura”.
En una entrevista reciente, McCloud apunta algo que cualquiera en desarrollo residencial conoce de memoria: se han construido viviendas donde hay más sanitarios que personas, bajo la idea de que cada recámara “debe” tener baño propio y que el precio sube con cada pieza de plomería adicional. El problema, dice, es que ese fetiche desplaza la conversación importante: ¿qué espacios generan intimidad, conexión y bienestar?
El comentario incomoda porque pega en un punto ciego del negocio: durante años, el mercado ha tratado el baño como atajo de marketing (“tres recámaras, tres y medio baños”) y no como parte de una estrategia integral de diseño, uso y experiencia.
Lo que plantea McCloud: del fetiche del baño al espacio íntimo
McCloud rescata una idea de La poética del espacio, de Gaston Bachelard: nuestra relación con la vivienda se forma en la infancia y se ancla en lugares específicos de la casa, rincones que permiten estar a solas, pensar, fantasear.
Eso no se mide en tazas de baño. Se mide en:
- proporción de luz natural,
- calidad de vistas,
- escala de los espacios,
- posibilidad real de tener privacidad psicológica, no sólo física.
En su propio granero remodelado, McCloud decidió hacer lo contrario a la moda: un solo baño y una parte importante del volumen dedicada a un “loft para murciélagos”, por exigencias de conservación. Para él, es más valioso ceder metros a la biodiversidad y al contexto que llenar la planta de baños redundantes.
La crítica va más lejos: advierte contra la tendencia a convertir la vivienda en un “castillo aislado”, lleno de baños, cuartos de televisión y espejos, donde cada quien se encierra y la casa deja de ser instrumento de conexión con vecinos y entorno.
Implicaciones para desarrolladores, fondos y producto residencial
Para quienes desarrollan, financian o reposicionan vivienda media y de lujo, el mensaje es directo:
no confundir el “checklist” comercial con la creación de valor real.
Algunas lecturas prácticas:
- Producto: un baño adicional puede sumar puntos en portales, pero no necesariamente incrementa satisfacción, retención o recomendación. Proyectos bien resueltos en ventilación, luz, acústica y distribución pueden sostener mejores precios por metro cuadrado que torres “sobre-bañoizadas” sin calidad espacial.
- Capex y opex: más baños significan más costo de obra, más complejidad de instalaciones, más mantenimiento y más riesgo de fallas. En mercados con presión en costos de construcción, seguir inflando el programa con sanitarios puede erosionar márgenes sin mejorar realmente el ticket.
- Narrativa comercial: el lujo está migrando de “cantidad de cosas” a “calidad de experiencia”. Tener menos baños, pero mejores materiales, mejor articulación interior–exterior y mejores vistas puede ser un diferencial más defendible que el clásico “cinco y medio baños”.
- Planeación urbana: McCloud también recuerda el valor de conservar arquitectura y contexto. Desde el caso de los bungalows modernistas australianos que él admira, hasta su propio “loft de murciélagos”, la lección es clara: una vivienda con diálogo con la ciudad y el paisaje sostiene mejor su valor en el tiempo que un objeto aislado sin pertenencia.
Qué significa esto para el mercado inmobiliario
Si el discurso de venta sigue anclado en contar baños, cajones y clósets, la industria se condena a competir sólo por programa y precio. La oportunidad está en otra parte:
- diseñar menos desde la hoja de cálculo y más desde el uso real,
- vender menos “metros y sanitarios” y más calidad de vida,
- integrar criterios de conservación, contexto y comunidad como parte del valor del activo.
McCloud lo dice con humor, pero el subtexto es serio: medir el valor de una casa por el número de baños es “bonkers” porque ignora lo que hace que la gente se quiera quedar ahí. Y si la gente no se quiere quedar, el activo pierde defensa a largo plazo, por muchas tazas de baño que tenga.
Para desarrolladores e inversionistas, el reto es simple y difícil a la vez: dejar de diseñar para la ficha comercial y empezar a diseñar para la vida cotidiana.
