Con un Producto Interno Bruto (PIB) que supera los $5.5 billones de dólares estadounidenses, Latinoamérica es protagonista de un escenario complejo. Aunque existe un mercado de consumo robusto y una amplia diversidad de recursos, la región también enfrenta desafíos notables, como una alta estratificación social e informalidad; pero ¿cómo impacta el mercado de vivienda esta contradicción?

Gran parte de estos desafíos se vinculan directamente con la concentración desigual de la riqueza en ciertos países, ciudades y estratos sociales. Este fenómeno ha llevado a que el índice de precios de la vivienda en relación con los ingresos alcance niveles críticos, principalmente en las ciudades de la región, frenando el avance hacia la integración plena en el mundo desarrollado.

En este contexto, México, uno de los mercados más grandes de la región, emerge como un caso de estudio crucial. Aunque el país presenta una economía vigorosa, sus desafíos son igualmente dignos de atención, especialmente en lo que respecta al acceso a la vivienda. Curiosamente, el empleo informal se erige como uno de los problemas más comúnmente destacados al representar más del 50% de la economía nacional. Un ecosistema institucional frágil y una asignación ineficiente de recursos han propiciado el desempleo y la proliferación del trabajo informal en los últimos años. Este fenómeno, unido al problema generalizado de estratificación social sólo representa variables adicionales a esta problemática.

La sociedad mexicana se encuentra marcada por divisiones significativas en términos de ingresos y educación. Muchos nacionales reflejan ingresos por debajo de la línea oficial de pobreza. Los asentamientos informales, desprovistos frecuentemente de servicios básicos, son una realidad común en todas las ciudades mexicanas. Para contextualizar, el 10% más rico de la población gana más de 1,853 pesos diarios, mientras que el estrato más bajo sobrevive con menos de 101. Esta brecha es también horizontal al reflejarse en los ingresos contrastantes entre estados y ciudades. Mientras que estados que albergan importantes ciudades presentan ingresos mensuales promedio de 17,000 pesos, lugares como Tlaxcala y Guerrero se sitúan por debajo de la mitad de dicha cota.

Las diferencias sociales y los bajos salarios resultan en que el 55.8% de la fuerza laboral en México opere en el mercado informal. Este impacto se traduce directamente en las condiciones de vivienda, ya que aquellos que desempeñan el mismo trabajo, ya sea en el mercado formal o informal, experimentan una relación de ingresos de 55 a 100 por unidad de trabajo. A pesar de la complejidad estadística del mercado formal en contraste con el informal, el ingreso promedio agregado en todo el país se estima en 16,229 USD anuales según la OCDE. Sin embargo, las cifras oficiales del INEGI señalan un ingreso promedio mensual de hasta 7,380 pesos y una mediana de 11,000.

Enfocándonos en la problemática de la vivienda, las cifras del INEGI revelan que el actual stock de viviendas en México supera los 35 millones de unidades en todo el país, con un tamaño promedio de hogar de 3.6 personas. Ante el crecimiento poblacional, la disminución de la relación personas-por-hogar y la expansión económica, es previsible que tanto las unidades disponibles como los precios experimenten un aumento futuro. Ahondaremos en esto en la segunda parte de este trabajo.

Según datos de Lamudi, la demanda de vivienda representa el 84% de la demanda total de la industria inmobiliaria en México. De este mismo estudio resulta que viviendas unifamiliares son significativamente más demandadas que los apartamentos, en una proporción de 80 a 20. El grupo más considerable de unidades demandadas pertenece al sector social, seguido por el medio y el sector residencial en el submercado de venta de viviendas. Nuevamente, este patrón se encuentra altamente concentrado en estados específicos, con la Ciudad de México, el Estado de México y Nuevo León liderando la lista de las áreas más demandadas.

En cuanto a la oferta, los números son comparables a la demanda. El 73% de la oferta total de unidades corresponde al mercado de viviendas, y, en términos generales, las viviendas unifamiliares son más solicitadas que los apartamentos, con una proporción de 60 a 40. La oferta está fuertemente concentrada en la Ciudad de México, el Estado de México y Querétaro.

En lo que respecta a los precios, el índice de precios de la vivienda en relación con los ingresos en México se sitúa en aproximadamente 10.67. Esto indica que la asequibilidad es escasa y la situación se complica aún más al observar que la brecha entre los ingresos reales y los precios reales de la vivienda ha aumentado en los últimos años. La vivienda promedio en México tiene un valor de 1,350,179 pesos, según datos del INEGI. Sin embargo, estos precios varían considerablemente según la ubicación, oscilando entre 731,928 pesos como promedio en Tamaulipas y 3,038,392 pesos en la Ciudad de México. Al superponer los precios promedio con el ingreso promedio de la población, se revela un problema importante en el sector de la vivienda: la falta de asequibilidad.

Considerando que los precios asequibles de la vivienda deben representar un máximo del 30% del ingreso del hogar, un promedio de valor de propiedad de 1,350,179 pagadas a 15 años a una tasa de interés del 0% representaría una inversión recurrente de 7,500.99 pesos mensuales. En comparación con el mismo ingreso promedio descrito por el INEGI (7,380 pesos mensuales), es notorio que una persona soltera probablemente no pueda adquirir una vivienda en México, mientras que una pareja casada podría ver la necesidad de destinar más del 50% de sus ingresos a dicha inversión. Esta disparidad abre la brecha entre la informalidad y la escasez de viviendas.

En cuanto a la calidad de la vivienda, la informalidad en el proceso constructivo parece ser un reflejo de la informalidad en nuestro mercado. Según el INEGI, más del 44.2% de las viviendas en México presentan problemas de filtración de agua, mientras que el 40.8% muestra grietas o afectaciones en las paredes. ¿Cómo se relaciona esto con el hecho de que más del 25% de las unidades de vivienda en el mercado de primeros compradores no cuentan con respaldo legal? La informalidad es endémica en todo el país, con más del 70% del inventario se erige de autónoma, según Forbes.

La creciente demanda y la falta de asequibilidad de la vivienda en México han generado una escasez actual de 8.2 millones de unidades de vivienda en coherencia con los datos del INEGI. De esta demanda, el 59% de los solicitantes espera que estas unidades se construyan desde cero. En contraste, el 38% busca comprar y el 8% opta por rentar. Es destacable que el 57% de los solicitantes busca fuentes informales o autónomas para financiar esta demanda. Por otro lado, el 38% confía en prestamistas públicos como INFONAVIT y FOVISSSTE, y solo el 12% recurrirá a una hipoteca tradicional en instituciones comerciales.

Según el INEGI, el 51% de los inquilinos de viviendas arriendan debido a la imposibilidad de comprar una casa por sí mismos, ya que carecen de recursos y acceso al crédito. Del total de unidades habitacionales en 2020, menos del 10% fueron adquiridas mediante una hipoteca. De las 8.5 millones de transacciones de unidades habitacionales en 2020, sólo el 15% requirió una hipoteca comercial, mientras que el 49% dependió de prestamistas públicos, a pesar de sus tasas de interés más altas.

De hecho, INFONAVIT es, con mucho, el mayor emisor de hipotecas en el país, emitiendo hasta tres veces más préstamos que las instituciones comerciales anualmente, según la Secretaría de Hacienda. La demanda se concentra principalmente en la Ciudad de México, Nuevo León, Estado de México y Chihuahua, que constituyen los mercados más significativos.

Por otro lado, el mercado de oferta está altamente concentrado por región, con más del 16% de las unidades de hipotecas desplegadas en la Ciudad de México, seguido por el Estado de México, Quintana Roo y Jalisco en 2019. En términos de unidades, la clase media lidera, seguida por el residencial y el social, aunque el saldo monetario es mayor en el residencial. El sector social tiene una oferta de penetración comercial a pesar de la aparente alta demanda agregada, ya que es el primero en buscar unidades autoconstruidas por el acceso limitado a créditos.

Además de los prestamistas comerciales y públicos, existen cuatro alternativas financieras para adquirir una vivienda: autofinanciamiento, préstamos informales, créditos de alto riesgo y microcréditos en el lado formal del mercado. El autofinanciamiento depende de los ingresos y la capacidad de ahorro del comprador. Los préstamos informales tienen una demanda significativa, con más del 18% de los mexicanos solicitando créditos informales en forma de ahorros rotativos, o tandas. En el mercado financiero formal, bancos y emisores de préstamos públicos dominan, con menos del 5% correspondiendo a “otro tipo de crédito”. Los microcréditos son casos particulares en los que cooperativas o instituciones enfocadas al desarrollo social intervienen con políticas con este específico fin.

En resumen, enfrentamos problemas interesantes en el acceso a la vivienda en México. La escasez, la falta de asequibilidad, la informalidad en la construcción y las condiciones actuales del mercado de capitales generan fricciones en el mercado que pueden resumirse de esta manera:

1. Hay una escasez real de unidades de vivienda en México

2. Dado el precio actual de las viviendas y los salarios, un gran sector de la población no tiene acceso a un producto de vivienda asequible

3. La mayoría de las personas que buscan vivienda actualmente buscan construirla desde cero; estas personas pueden poseer una gran extensión de tierra

4. La mayoría de los inquilinos actuales tienen acceso limitado al mercado hipotecario

5. La demanda en general y los precios reales aumentarán en los próximos años y los precios reales.

Pero la explicación general del problema no hace más que dar dirección a una problemática mucho más profunda que merece análisis detallado y propuesta de posibles soluciones a la situación actual. 

En la segunda parte de este trabajo entraremos en un análisis detallado del mercado mexicano a escala macro y micro, y algunos ejemplos de políticas existentes. En el tercer acto exploráremos soluciones integrales que incluyan posibles ejercicios de políticas públicas y soluciones innovadoras que puedan ayudar a solucionar este dilema.

POR: JUAN HUICOCHEA MASON, RESEARCH FELLOW, MIT

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

Es un texto de la edición 141 https://inmobiliare.com/inmobiliare-141/