Lincoln Yards nació como un megaproyecto de esos que viven más en el PowerPoint que en la calle. Hoy la realidad lo está aterrizando a golpes. La tierra sigue ahí, el río también, pero el plan cambió de especie: el sitio se partió en dos, y la narrativa pasó de “transformación total” a “qué sí se puede construir y cuándo”.

La parte norte avanza bajo un nuevo nombre, Foundry Park, con Jim Letchinger (JDL Development) al frente y Kayne Anderson Real Estate como socio. La parte sur, en cambio, permanece en modo transacción: se mueve alrededor de un comprador probable y de la duda sobre qué papel jugará Sterling Bay después de perder el control del proyecto.

Un proyecto que se divide revela la verdad del ciclo

Cuando un desarrollo se divide, casi nunca es por diseño urbano. Es por capital, riesgo y calendario.

El norte ya trae una visión presentada para aprobación municipal. El sur sigue en espera de nuevo dueño. Esa asimetría importa porque cambia el orden de las preguntas:

Antes: ¿qué tan grande lo hacemos?

Ahora: ¿qué tan rápido lo autorizan y qué tan financiable es sin fantasías?

En Chicago, donde la política local y la planeación urbana tienen peso real, esa diferencia define si un proyecto se queda en render o se convierte en obra.

Foundry Park: densidad para caminar, no para presumir

Letchinger está vendiendo una idea concreta: densidad suficiente para sostener vida peatonal, sin volverlo un distrito de torres imposibles.

La ciudad permitiría una torre cercana a 50 pisos, pero él ya marcó su límite: el edificio más alto quedaría “casi a 40 pisos”. Esa frase no es estética. Es una declaración de riesgo: construir muy alto en un ciclo caro te mete en otro tipo de financiamiento, otro tipo de preventas y otro tipo de exposición.

Su argumento central es urbano, pero su fondo es financiero: densidad para que haya calle viva y retail en planta baja, sin depender de un volumen masivo de oficinas.

La cifra que define el tamaño real de la apuesta

El uso de suelo propuesto contempla hasta 3,737 viviendas, con mezcla amplia: desde condominios altos hasta vivienda unifamiliar.

Esa combinación es una señal estratégica: no están apostando a un solo perfil de comprador o inquilino. Están armando una matriz para absorber en fases, con producto que pueda rotar entre ciclos.

Y aquí está el detalle que vale oro para underwriting: en proyectos de gran escala, lo importante no es el total. Lo importante es cómo se fasea, qué sale primero, qué se estabiliza rápido y qué se deja para cuando el mercado vuelva a abrir.

Retail a nivel calle y oficinas boutique: menos volumen, más precisión

El plan incluye 420,000 pies cuadrados de retail o uso comercial, y alrededor de 350,000 pies cuadrados de oficinas. Pero no está planteado como un campus corporativo.

La intención explícita es atraer operaciones boutique, incluso oficinas familiares de inversión. Eso dice dos cosas:

Quieren usuarios que paguen por ubicación y diseño, no por metros y estacionamiento.
Están evitando el riesgo postpandemia de oficinas grandes, donde la demanda no solo se moderó: se volvió impredecible.

En términos de mix, esto busca una ciudad caminable con gasto local y estancias largas, no una zona de “entras, trabajas y te vas”.

El fantasma que no se ha ido: incentivos, promesas y la factura pública

Lincoln Yards no es una hoja en blanco. Carga historia.

Sterling Bay tuvo el visto bueno de la ciudad y un compromiso de hasta US$1.3 mil millones en incentivos fiscales para un plan repleto de torres junto al río. Después llegó la pandemia, subieron las tasas y el modelo dejó de cerrar. Sterling Bay perdió el control del sitio este año.

Ese antecedente deja una pregunta que Chicago no puede patear para siempre:

¿Qué pasa con los incentivos prometidos cuando cambia el desarrollador y cambia el tamaño de la visión?

Si la ciudad quiere que esto avance, tendrá que decidir si mantiene el espíritu de ese paquete (infraestructura, puentes, mejoras) o si renegocia a una escala más realista. Y para el capital privado, esa definición mueve el deal completo: infraestructura es costo, y costo es retorno.

La parte sur: el mercado todavía no decide qué quiere construir ahí

Mientras Foundry Park entra a ruta de aprobación, el sur está en el limbo de “probable comprador” y “posible participación” de Sterling Bay. El tablero se vuelve raro:

Puedes terminar con dos visiones distintas en el mismo gran sitio.
Puedes ver cooperación o competencia, según cómo se repartan accesos, infraestructura y narrativa.

Esa dualidad añade riesgo de coordinación, pero también puede acelerar: si cada quien empuja su tramo, el mercado recibe fases antes.

El problema es el de siempre: si una pieza se atrasa, puede contaminar percepción y tiempos de la otra.

Lo que el capital debería modelar sin romanticismo

Este caso no se entiende con discurso urbano. Se entiende con variables duras.

Permisos y calendario. El permiso es parte del costo de capital. Cada mes adicional es carry, es exposición a tasas, es riesgo político.
Costo de infraestructura. Si el paquete público-privado no queda claro, el equity se vuelve más caro o se queda sentado.
Absorción por fases. La mezcla de producto ayuda, pero la demanda no es infinita. La fase 1 define credibilidad.
Renta vs venta. Si el plan se carga a renta, el retorno depende de estabilidad y operación. Si se carga a venta, depende de ciclo y precio.

En otras palabras: el nuevo Lincoln Yards no se va a ganar por ambición. Se va a ganar por ejecución.

Enero es el primer filtro real

El siguiente hito es la Chicago Plan Commission en enero, antes de escalar al City Council. Ese paso no garantiza aprobación final, pero sí define si la ciudad compra la tesis de “barrio caminable a escala viable” o si pide más precisión, más mitigaciones y más concesiones.

Qué vigilar en esa fase:

Qué tan amarrado llega el paquete urbano: calles, Riverwalk, accesos, movilidad.
Cómo se aterriza el 20% de vivienda asequible bajo la ordenanza municipal.
Qué condiciones mete la ciudad en términos de infraestructura y obligaciones.
Qué tan claro es el faseo: qué se construye primero y con qué financiamiento.

Cierre: menos promesa, más prueba

Foundry Park propone una relectura del sitio: menos megaproyecto y más ciudad útil, con retail a nivel calle, plaza, Riverwalk y una densidad diseñada para caminar.

La parte que suena bonita es la urbanística. La parte que define el resultado es otra: costos, permisos y ritmo.

Lincoln Yards ya no se va a medir por lo que prometió Sterling Bay. Se va a medir por si la nueva versión puede arrancar sin tropezarse en el primer filtro municipal.