Por: Oscar J. Franck Terrazas, CRE, FRICS, RICS Reg. Valuer
Las ciudades de Los Cabos, ampliamente conocidas como Cabo, es un destino de lujo único, en el extremo sur de la península de Baja California en México, donde el Océano Pacífico y el Mar de Cortés se encuentran.
Su singular paisaje de formaciones rocosas desérticas, contrastando con mares de azules intensos como tomados de la paleta de Picasso, y cielos con puestas de sol de incomparable belleza. La ofrenda culmina con un clima ideal durante todo el año y el profundo encanto de su gente.
Cabo era un tranquilo pueblo de pescadores que en la década del 1960 tenía menos de 2,000 habitantes y solo se podía llegar por mar o alcanzable por exploradores aventureros en pequeños aviones privados, aterrizando en una franja de tierra a menudo ocupada por vacas pastando. La primera vez que volé a Cabo, a principios de los años 70, tuvimos que hacer el approach de “limpia de las vacas” varias veces antes de poder aterrizar.
El primer hotel, el Hotel Cabo San Lucas, fue construido a principios de la década de 1960 y pronto, este oasis, se convirtió en un destino para celebridades como John Wayne, Frank Sinatra y el legendario Ernest Hemingway, amante de la pesca deportiva, atraído por el notable pez Marlin local.
Mercado inmobiliario de Los Cabos
Sesenta años después, Cabo San Lucas y San José del Cabo se han convertido en un destino de lujo de fama mundial con casi 400,000 habitantes. El mercado inmobiliario de Los Cabos, ha evolucionado a un ritmo extraordinario durante la última década, impulsado por un importante sector de alto poder adquisitivo, fundamentalmente dolarizado.
El precio promedio de una casa en Cabo San Lucas, o San José del Cabo y sus corredores durante el 1er trimestre de 2023 llegó a $1.248 millones de dólares por las 61 residencias vendidas durante este tiempo.
A principios de mayo, había 25 residencias de lujo ofertadas en el MLS para su venta con un valor entre $6 millones y hasta $48 millones de dólares. Este grupo de 25 residencias de lujo listadas en el MLS, tienen un precio (asking price) promedio de $13.59 millones.
El mercado inmobiliario del Estado de Baja California Sur, compuesto por 5 áreas principales:
Cabo San Lucas (y su Corredor), San José del Cabo (y su corredor), Cabo del Este, Pacífico-Todos Santos y La Paz (capital del estado) registró ventas de $ 385.727 millones de dólares en 2020, seguido de $1,580.9 millones vendidos en 2021.
¡Un aumento del 310%! y $1,476 millones en 2022, convirtiéndolo en el mercado de lujo número 1 de México y considerado uno de los tres mejores lugares del mundo para invertir en bienes raíces, como lo indica en Ronan McMahon’s Real Estate Trends Alert (International Living, 13 de marzo de 2023).
El turismo impulsa el mercado
La llegada de turistas a Los Cabos es un factor clave para su economía y la demanda del mercado inmobiliario. Los Cabos estableció un récord en 2022 con más de 3.5 millones de llegadas de turistas, y para 2023, Rodrigo Sponda, jefe del Fondo de Turismo de Los Cabos (FITURCA) ha fijado una meta de más de 4 millones de turistas para visitar Los Cabos.
Debido a su ubicación estratégica, Los Cabos es fácilmente accesible en avión. Desde California o Arizona es solo “un salto corto” de aproximadamente 2 1/2 horas. El Aeropuerto Internacional de Los Cabos es un aeropuerto moderno de primera clase; el sexto más ocupado de México, manejando más de 7 millones de pasajeros en 2022.
El Aeropuerto Internacional de San José conecta con 52 destinos de los cuales 37 son internacionales, proporcionados por 22 aerolíneas y 3 alianzas. Estados Unidos lidera el número de ciudades de destino con 27, sigue Canadá con 9 y 1 vuelo directo desde España. Además, los ultrarricos, que han hecho de Los Cabos un destino favorito, lo hacen con estilo, llegando en sus jets privados.
Los vuelos comerciales y la mayoría de los vuelos de jets privados operan desde el Aeropuerto Internacional de San José y un número menor de vuelos privados operan desde el aeropuerto de Cabo San Lucas que solo prestan servicios a aviones privados. Ambos aeropuertos han reportado un aumento (+30%) en las llegadas de aviones privados, en comparación con 2019. El aeropuerto de San José recibe alrededor de 70 aviones al mes, mientras que Cabo San Lucas recibe alrededor de 25 por mes.
“Tener una casa de vacaciones en Los Cabos se ha convertido en parte del perfil de los exitosos, a quienes Cabo corresponde en gran medida con una pesca deportiva excepcional (sitio del torneo Bisbee de Marlin, el más grande del mundo), Championship Golf de clase mundial, restaurantes gourmet, clima incomparable y vistas infinitas del Pacífico y el Mar de Cortés.
Esto suena fantástico. Pero, ¿Los Cabos se quedan con todas las apuestas? ¿Son San José del Cabo y Cabo San Lucas un paraíso costero, de vida esplendorosa sin fin, cuyos bienes raíces parecen tener un crecimiento cuantioso y rendimientos notables? – Bueno, no del todo. La competencia, al igual que las oportunidades y las tendencias han aumentado y están evolucionando. Veamos: Cabo Del Este, famoso por su Parque Nacional Marino Cabo Pulmo y en el Pacífico, Todos Santos, un Pueblo Mágico oficialmente designado, han estado tomando una importante y creciente parte del mercado.
Hacia dónde se dirige el mercado
Durante el período 2018 a 2020, Cabo del Este vendió más bienes raíces que Pacifico-Todos Santos, atrayendo inversiones importantes, entre ellas, los centros turísticos del Four Seasons y Aman Resorts, que aterrizaron en el área de La Ribera. Pero, el comportamiento del mercado inmobiliario cambió a partir de 2021 cuando el crecimiento del mercado comenzó a favorecer el área del Pacífico.
El mercado inmobiliario de BCS durante 2022 continuó en una tendencia de crecimiento, pero no tan vigorosa como en 2021. Sin embargo, las ventas durante el 1T-2023 fueron 27.70% más altas que en el mismo período de 2022, como se muestra en la siguiente gráfica.
La dinámica de ventas durante el 1T de 2023 indica que el mercado de BCS continúa con una tendencia de crecimiento. Sin embargo, los componentes que generan esa tendencia han cambiado.
Mercado de Los Cabo durante 2019
Cabo del Este vendió $52.074 millones, equivalentes al 9.48% de las ventas totales de B.C.S. Las ventas de terrenos fueron de $29.559 millones.
Pacifico-Todos Santos vendió $48.835 millones equivalentes a 8.9 por ciento. Las ventas de terrenos fueron de $21.773 millones
Durante 2020
Cabo del Este vendió $ 27.020 millones, mientras que las ventas de Pacifico-Todos Santos fueron de $ 28.094 millones, tomando una estrecha ventaja sobre Cabo del Este.
Durante 2021
Cabo del Este vendió $ 116.111 millones, equivalentes al 7.34% de las ventas totales. Las ventas de terrenos fueron de $62.657 millones.
Pacifico-Todos Santos vendió $171.201 millones, equivalentes al 10.82% de las ventas totales. Las ventas de terrenos fueron de $20.624 millones.
Durante 2022
Cabo del Este vendió $ 89.395 millones, equivalente al 6.05% de las ventas totales. Las ventas de terrenos fueron de $ 44.409 millones.
Pacifico-Todos Santos vendió $208.300 millones, equivalentes al 14.10% de las ventas totales. Las ventas de terrenos fueron de $34.674 M$.
Durante el 1T-202 3
Pacifico-Todos Santos tomó una ventaja dominante sobre East Cape al vender $ 183.763 millones (42.0% del mercado total), en comparación con los $ 8.910 millones de Cabo del Este (2% del mercado total). Durante este 1er Trimestre Pacifico-Todos Santos vendió $11.981 millones de dólares de terrenos, mientras que las ventas de Cabo Este fueron de $3.472 millones.
Las ventas del 1er trimestre de Pacifico-Todos Santos también superaron a las de Cabo San Lucas, San José del Cabo y La Paz, tomando una ventaja importante, atrayendo las preferencias de compradores, inversionistas y desarrolladores sobre los otros mercados competidores. Si esta tendencia continúa, podríamos ver un período de bonanza en el futuro de los bienes raíces comprendidos dentro de los 78 Km que separan Cabo San Lucas de Todos Santos.
La fortaleza y estabilidad del mercado actual de BCS se puede observar por su desempeño durante el 1er trimestre recientemente concluido, en comparación con años anteriores, e indicado por el diferencial (%) entre el precio de venta ofertado al precio real en qué se vendió y los días que las propiedades estuvieron ofertándose en el mercado antes de venderse. Los números hablan por sí solos.
Parece que la asombrosa belleza de la costa del Pacífico, combinada con el hechizo mágico de Todos Santos, han convergido en el momento y lugar ideal para que el Pacífico encuentre el éxito.