Manhattan volvió al juego y el mercado lo está cobrando caro
Manhattan está reconstruyendo su mercado de oficinas con una regla simple.
Los inquilinos grandes se concentran en lo mejor.
Los edificios top se vuelven escasos.
El precio sube.
En documentos públicos de JLL, los contratos con renta inicial de USD 100+ por pie² ya no son rareza: en 2024 alcanzaron un récord de 212 leases y 9.8 millones de pies² en 85 edificios, y representaron un tercio de toda la actividad de leasing en Manhattan.
Ese número no describe “mercado”. Describe selección natural.
La cifra que manda: el triple dígito ya es la nueva etiqueta de entrada
El salto no empezó en 2024.
En documentos públicos de JLL, 2023 ya había marcado récord con 192 leases de USD 100+ y el mayor precio reportado llegó a USD 247 por pie² en One Vanderbilt.
Dos años consecutivos de récord en “top-tier” cambian la conversación:
- El precio deja de ser un dato aislado.
- El precio se vuelve señal de escasez.
Y esa escasez se alimenta de un factor urbano, no solo financiero: la oferta nueva no crece al ritmo del retorno de la demanda.
Menos disponibilidad, más presión: el cuello de botella ya no es la demanda
El mercado se está apretando.
En cifras publicadas por Colliers, el 1S 2025 cerró con 20.63 millones de pies² de leasing, 42.2% arriba del mismo periodo de 2024, y la disponibilidad bajó a 15.4%, su nivel más bajo desde inicios de 2021.
Cuando la disponibilidad baja y el leasing sube, el “premium” se vuelve operativo:
- Los CFO pagan por ubicación, transporte y calidad del edificio.
- Los landlords suben asking y defienden renta con menos concesiones efectivas, aunque el mercado siga negociando duro en términos.
Cómo se reconfigura el capital: conversions y pipeline limitado cambian el tablero
No todo el inventario compite.
El capital y los ocupantes están empujando un mercado de dos velocidades:
- Trophy y Class A se llevan la parte buena del flujo.
- El resto pelea con descuentos, reposicionamientos o cambio de uso.
En el resumen de Newmark, la disponibilidad “trophy” en Midtown cayó a 4.6%, y el pipeline se ve limitado en el corto plazo, mientras crecen las conversiones de oficina a vivienda: 3.7 millones de pies² convertidos desde 2020 y 14.2 millones en proceso o planeación.
Eso importa porque es un ajuste estructural: menos stock competitivo y más “flight-to-quality”.
Riesgo dominante: costo total de ocupación, no solo renta
Aquí es donde el hype muere y empieza el Excel.
La renta por pie² es la punta del iceberg. El costo total de ocupación incluye:
- Capex del fit-out y tecnología (lo que el inquilino mete para operar).
- Tiempos de obra y permisos internos.
- Capacidad eléctrica, aire, certificaciones, y el costo de “estar en un edificio que sí jala”.
En cifras publicadas por Cushman & Wakefield, el mercado ya refleja esa recomposición: en Q3 2025 el asking promedio se ubicó cerca de USD 72.81/ft² y Class A cerca de USD 81.89/ft², con expectativa de impulso por pipeline limitado y menos sublease.
Traducción: lo bueno cuesta, y lo bueno se vuelve más raro.
Tres decisiones que sí cambian algo (para inversionistas y dueños)
- Sube tu estándar de underwriting. Modela un escenario donde el edificio top sostiene renta y el “middle market” se estanca. El spread se amplía antes de cerrarse.
- Compra o invierte donde la calidad ya existe. El pipeline corto y las conversiones reducen competencia directa. Te conviene más mejorar un activo bien ubicado que “esperar” obra nueva.
- Asegura liquidez para capex. El mercado premia edificios listos, no promesas. Si no puedes financiar upgrades, compites por precio y pierdes tiempo.
Qué vigilar en 90 días: la señal que confirma 2026
Vigila una sola métrica con obsesión:
Disponibilidad en trophy y Class A, por submercado, y su velocidad de caída.
Si esa curva sigue bajando mientras se sostiene el volumen de leasing, la presión sobre rentas no “podría” subir. Va a subir.
México y LATAM: por qué te debe importar (sin romanticismo)
Manhattan funciona como termómetro de “precio por calidad” en oficinas globales.
Cuando el mercado vuelve a pagar primas por edificios top, el capital revalúa:
- Qué considera “calidad” (ubicación, transporte, amenidades, eficiencia).
- Qué descuento exige al inventario viejo.
- Qué tan rápido castiga al activo que no se puede reposicionar.
Eso impacta directamente cómo se negocian rentas, capex y reposicionamientos en corredores premium de CDMX, Monterrey, Guadalajara y hubs regionales que quieren atraer corporativos con estándares globales.
