Por Pamela Ventura
En las grandes metrópolis el acceso inmediato a productos y servicios es casi esencial para el desarrollo de la vida, esto aunado a un contexto económico y social global complejo en los últimos años por la Guerra Comercial entre Estados Unidos y China y la pandemia de Covid-19 propició la regionalización de las cadenas de suministro y el acelerado crecimiento del comercio electrónico (e-commerce), lo que transformó el panorama de la logística y la distribución en todo el mundo.
En este contexto, México se ha posicionado como un mercado estratégico de dicha transformación, especialmente ciudades como Ciudad de México (CDMX), Monterrey y Guadalajara, por mencionar las tres más grandes.
En el mercado inmobiliario industrial de CDMX, que contempla el inventario industrial de la ciudad homónima y del Estado de México, el detonador de la transformación y consolidación de la logística y la distribución fue el e-commerce a partir de la pandemia, ya que aumentó exponencialmente la demanda de espacios industriales para actividades logísticas, principalmente.
La absorción bruta, es decir, transacciones en renta y venta, de espacios logísticos en CDMX ha crecido de manera importante en los últimos cinco años, específicamente en el corredor más importante, el CTT (Cuautitlán, Tultitlán, Tepotzotlán).
La absorción bruta de espacios logísticos en CDMX ha crecido de manera importante en los últimos cinco años, específicamente en el corredor más importante, el CTT.
Pamela Ventura, Content Manager & Head of PR, Datoz
En 2019, el 27% de los espacios industriales ocupados fueron destinados para logística; sin embargo, entre enero y septiembre de 2024, esta proporción aumentó al 82 por ciento. Es decir, mientras que en 2019 se absorbieron 1.5 millones de pies cuadrados (ft²) para actividades logísticas, en lo que va de 2024 la cifra llega a 5 millones de ft², de acuerdo con información de Analytics 2.0 de Datoz.
Este acelerado crecimiento en la ocupación de espacios logísticos se dio en el contexto de la pandemia de Covid-19, entre 2021 y 2022, impulsado por el auge del e-commerce ante la necesidad de reducir el contacto físico. Dicha tendencia llegó para quedarse, puesto que en 2023 y 2024 las cifras continuaron creciendo.
E-commerce, el gran detonador de la logística en CDMX
El e-commerce tiene como premisa la inmediatez, el principal reto es entregar los productos al usuario final en menos de 24 horas, por ello las empresas buscan tener más capacidad en sus centros de distribución y que éstos se ubiquen en zonas clave para reducir tiempos de entrega y optimizar costos. En este sentido, al ser la metrópoli más grande del país, la CDMX es un polo de atracción para empresas de e-commerce, debido a su ubicación estratégica y su gran base de consumidores, más de 20 millones de habitantes. Esto ha sido el detonante para la explosión en la demanda de espacios logísticos en el mercado inmobiliario industrial de la ciudad.
Como se mencionó anteriormente, la pandemia detonó el crecimiento del e-commerce en las grandes metrópolis del mundo y CDMX no fue la excepción. Esto generó un aumento sin precedentes en la demanda de espacios industriales con vocación logística para las operaciones de envío de productos.
Mercado Libre, Amazon y DHL: los grandes ocupantes
Diversas empresas líderes de e-commerce y logística y distribución, como Mercado Libre, Amazon y DHL, han sido protagonistas en la ocupación de espacios logísticos. Desde 2019 hasta la fecha, Mercado Libre ha absorbido el 28% del espacio disponible, mientras que Amazon y DHL han ocupado cada una el 5%, de acuerdo con información de Analytics 2.0 de Datoz.
Del mismo modo, más de 77 compañías diferentes han arrendado espacios en este mercado inmobiliario industrial con fines logísticos durante este periodo, lo que refleja una diversificación en la demanda y una mayor necesidad de infraestructura para el comercio electrónico.
Por su infraestructura y ubicación estratégica, el corredor CTT ha sido uno de los más populares para establecer este tipo de operaciones, sin embargo, la falta de disponibilidad de espacios y tierra ha provocado que las empresas busquen otros lugares para establecerse como el corredor Zumpango-Huehuetoca. Por otro lado, el auge de la tendencia de última milla y la revitalización de espacios industriales también ha posicionado otros corredores como Vallejo, Iztapalapa y Centro.
El corredor Zumpango-Huehuetoca, el futuro de la logística en CDMX
Con la falta de disponibilidad de espacios industriales y tierra para desarrollo, el corredor emergente Zumpango-Huehuetoca ha ganado protagonismo en la actividad inmobiliaria de los últimos trimestres. Esto aunado a la ubicación estratégica al estar al norte de la CDMX y cerca de infraestructura logística como el Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles (AIFA), así como sus precios competitivos.
En el primer semestre del 2024 este corredor lideró las absorciones brutas, con 3 millones de ft², seguido por Cuautitlán, el submercado más grande y dinámico de CDMX, con 2.6 millones de ft², de acuerdo con información de Analytics 2.0 de Datoz.
En este contexto, DHL e Inditex seleccionaron este corredor para expandir sus operaciones de logística y distribución. En el caso de DHL, que recientemente mudó sus operaciones de carga al AIFA, tendrá un mega campus logístico de última generación que constará de cuatro edificios que suman 2.4 millones de ft² en T-MEX Park de Fibra Uno. Mientras que Inditex arrendó alrededor de 600,000 ft². Con la apuesta de este tipo de compañías, se espera que el corredor Zumpango-Huehuetoca comience su posicionamiento dentro del mercado inmobiliario industrial de CDMX. Para ello, desarrolladores como Parks, Fibra Uno y Corporate Properties of the Americas (CPA) han reforzado sus inversiones en el desarrollo de espacios industriales.
Zumpango-Huehuetoca se perfila para, en un futuro próximo, ser el corredor industrial clave en la logística de Ciudad de México.
Prospectiva logística
La tendencia de crecimiento en el sector logístico inmobiliario en CDMX parece estar lejos de desacelerarse. Con la expansión continua de las empresas de e-commerce y la consolidación de México como un punto clave en las cadenas de suministro regionales, se espera que la demanda de espacios logísticos siga incrementando, lo que dará pie a importantes oportunidades para el desarrollo inmobiliario e infraestructura logística.
En este sentido, el corredor CTT continuará con su consolidación, los corredores Vallejo, Iztapalapa y Centro seguirán renovándose para atender la demanda de la última milla y el corredor Zumpango-Huehuetoca será clave en el desarrollo de grandes campus logísticos.
