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Mercado industrial & e-commerce

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En cuanto al mercado Industrial, Guillermo Almazo, CEO de Inmobiliare y moderador de la segunda mesa de debate, destacó que pese a las diversas problemáticas que trajo consigo la pandemia por Covid-19 durante 2020, el mercado industrial, específicamente el de la última milla, ha tomado mayor fuerza.   

Bajo esta premisa, Rafael Arias, VP Market Officer Mexico Central Region en Prologis; Francisco Muñoz, Senior Vice President de CBRE / Mexico Industrial and Logistics Services; Carlos Caisedo, Director Comercial de Inbound Logistics Latam; Arturo Frias, Director General Global Logistics Consulting; y Eduardo Guemez, CIO at Walton Street Capital Mexico, comentaron los retos y oportunidades que el año pasado dejó para el mercado. 

Centros de Distribución 

De acuerdo con Francisco Muñoz, la industria en la Ciudad de México y Área Metropolitana, principalmente en el corredor CTT (Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán), ha mostrado un mayor crecimiento en los últimos 10 – 15 años, sumado a que cuenta con un alto número de inversiones.

Sin embargo, detalló que es un mercado que ya se encuentra saturado, debido a la falta de tierra para construir, además de rentas estables, que con el paso del tiempo comenzarán a subir como consecuencia de la demanda por grandes espacios o edificios industriales. 

Rafael Arias, VP Market Officer Mexico Central Region en Prologis

Al día de hoy, es tal vez el mercado más rentable de Latinoamérica, para el tema de Centros de Distribución de gran tamaño. Ha tenido la mayor plusvalía en este mercado. Cuando llega la pandemia, entra un acelerador importante en lo que llamamos urban logistics, que es meterte a la ciudad con este tema de la última milla, donde las mercancías no van a pasar mucho tiempo y estás más cerca de la gente”. 

Asimismo, indicó que este mismo modelo se comenzará a replicar en el resto del país, iniciando con las principales ciudades como Monterrey, Guadalajara y el Bajío. 

Por su parte, Rafael Arias confirmó el tema sobre la falta de tierra señalada por Múñoz, ya que pese a contar con una pequeña reserva para continuar construyendo, el directivo de Prologis, señaló que hoy en día, el objetivo es comenzar obras pasando la caseta, lo que hará que exista un ajuste en las rentas a la alza.

Quien tenga que estar dentro de la caseta, deberá pagar rentas más altas y ahi todos nuestros clientes logísticos van a tener que reconfigurar un poco la cadena, para mandar a los algunos clientes a la ciudad, mientras que los de e-commerce y retail tendrán que quedarse en el CTT”. 

Francisco Muñoz, Senior Vice President de CBRE / Mexico Industrial and Logistics Services

De igual forma, Arturo Frias, destacó que la logística en la Ciudad de México y Área Metropolitana se ha ido modificando a lo largo de todo el corredor CTT, debido a la falta de tierra. “Actualmente hemos visto que grandes corporativos que necesitan más de 50 mil metros se están yendo al corredor de Nextlalpan – Huehuetoca, toda esa parte que está bien conectada por el circuito mexiquense para hacer desarrollo de Cedis grandes”. 

También, comentó que el uso de otros modelos logísticos como el que implica entregar directamente en domicilio, también está en crecimiento; por lo que en México se ha comenzado a utilizar la “logística de multitudes”, sistema que reúne a diversas aplicaciones de mensajería en un mismo servicio, determinando áreas específicas para realizar las entregas. 

Por lo que compañías como Uber, Cabify y DiDi, se unieron para realizar entregas de productos de diferentes empresas de comercio electrónico, explicó Carlos Caisedo. 

Arturo Frias, Director General Global Logistics Consulting

Un Uber en México hace hasta 60 entregas en un turno de ocho horas con un costo aproximado de 35 pesos, mientras que con bicicletas llega a salir hasta en 12 pesos, aunque tendrías que tener miles de bicicletas para que sea rentable. El punto es que estamos viviendo una transformación muy fuerte con estos nuevos modelos de venta y entrega”. 

Y es justo en esta parte, en la que los expertos comentaron que hay que pensar en las nuevas generaciones, pues una de las principales competencias que la actual situación ha traído para las empresas, es el tiempo de entrega, factor importante para los actuales compradores. “Si todos te venden el mismo producto y al mismo costo, se lo vas a comprar a quien entregue primero, eso es de mucho valor para los jóvenes”.

Además de este punto de las nuevas generaciones, también hay que pensar en las entregas como las hace Coca-Cola o Bimbo, ellos tienen cerca de 250 mil puntos de entrega en la Zona Metropolitana; en el caso del e-commerce, si cuentas a unos repartidos por cada cuatro personas, son aproximadamente 5 millones de puntos de entrega”.

Retail 

El cambio en la dinámica de compra y entrega de productos, también alcanzó a los inmuebles, ya que diversos centros comerciales o tiendas con grandes espacios ya sea de estacionamiento o pisos de venta, han implementado la renta de dichas zonas a grandes compañías de e-commerce como Amazon, quien busca mantener mayor cercanía con áreas de entrega en las ciudades.

“El retail va a tener un cambio completo, porque no vas a poder solamente vender en línea, como tienda debes seguir teniendo ese escaparate, ese showroom físico en el mall para que la gente pueda ir. Los centros comerciales en México tienen una cantidad de estacionamientos importante que se puede aprovechar”, indicó Francisco Muñoz.

Carlos Caisedo, Director Comercial de Inbound Logistics Latam

Durante su participación, Eduardo Guemez, expresó que ante el éxito y aceleración que tiene el e-commerce, el mercado inmobiliario verá una reconversión de espacios en los próximos años. Asimismo, señaló que México está comenzado dicha etapa, situación que en un futuro, permitirá “darle diferentes usos” a los inmuebles.

Escenario que también llevará a los centros comerciales a bajar su precio por metro cuadrado, debido a que la superficie destinada a tienda, ya no será la misma de antes. 

Dark store

De acuerdo con Statista GmbH, esta tendencia, surgida a raíz del aumento del e-commerce,  alcanzará, en 2023 en México 34 millones de ingresos por ventas, cifra que también se elevará en otros países latinoamericanos como Chile, Colombia y Perú. 

En este contexto, el concepto de dark store se ha popularizado como una solución dentro de la industria logística para poder llegar a las audiencias digitales.

Eduardo Guemez, CIO at Walton Street Capital Mexico

Liverpool y Elektra son los mejores ejemplos, estas empresas ya planean llevar a la práctica esta idea. Cómo van a ser, no lo sabemos; pero van a aprovechar el espacio con el que ya cuentan, utilizándolo como bodega, vendiendo más en línea y así, realizando entregas más rápidas”, comentó el Director General Global Logistics Consulting.

Ante la pregunta expresa de Gullermo Almazo, sobre dónde estará de ahora en adelante la demanda, Rafael Arias, señaló que de acuerdo a análisis realizados por Prologis en Estados Unidos, para los siguientes cinco años se espera un aumento en la demanda de espacios logísticos de entre 270 y 370 millones de metros cuadrados al año. 

Finalmente, en cuanto al crecimiento de los Cedis y plantas de manufactura, Francisco Muñoz expresó que el país debe crecer más en logística, sin embargo, hay mercados fuertes en los que predomina mayormente la manufactura, ejemplo de ellos son los sectores automotriz, aeroespacial, médico, entre otros. 

Por Redacción Inmobiliare

Este artículo es un fragmento de INMOBILIARE CONNECT: Comportamiento y reactivación del mercado de oficinas, industrial y de hospitalidad postpandemia de la edición 125 https://inmobiliare.com/inmobiliare-125/

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