Oficinas en CDMX: 2024 se ve como año bisagra, con demanda selectiva y ajuste pendiente
El mercado de oficinas de la Ciudad de México se mueve lento, pero cuando cambia de dirección te lo dice todo.
En los primeros ocho meses de 2024, el mensaje fue claro: estabilización, no euforia. El inventario creció poco, la demanda retomó ritmo y la disponibilidad dejó de empeorar. Aun así, el mercado se partió en dos: lo nuevo y eficiente se mueve; lo viejo, clase B y C, se queda atrás.
CDMX concentra alrededor del 85% del inventario de oficinas del país, seguida por Monterrey, Guadalajara, Querétaro y Tijuana. Ese peso la vuelve termómetro nacional. Cuando la capital se enfría, el resto lo siente.
El cuello de botella: inventario que crece poco y se entrega con lupa
Inventario significa esto: metros cuadrados totales de oficinas existentes.
Tras el crecimiento fuerte de 2015 a 2019, el ritmo se hizo cauteloso desde 2020. La prudencia venía desde antes de la pandemia: se incorporó más inventario del que el mercado podía absorber y la disponibilidad aumentó. Luego llegó Covid-19, desocupaciones y nuevas dinámicas de trabajo, y el freno se volvió definitivo.
Entre 2022 y 2023 el crecimiento de inventario fue nulo. En 2024 el mercado sí sumó, pero sin exagerar: al cierre de agosto se entregaron proyectos por 60,000 m², llevando el inventario total a 11.1 millones de m², de acuerdo con Datoz.
En términos de corredores, Santa Fe, Polanco, Reforma e Insurgentes siguen marcando la conversación:
- Santa Fe mantiene peso por volumen, aunque esté fuera del distrito financiero tradicional
- Polanco atrae por mezcla premium, vivienda, acceso y ubicación
- Reforma combina íconos y señales de revitalización con proyectos en curso
- Insurgentes compite por conectividad y variedad de producto
La diferencia contra el ciclo anterior es que el mercado ya no celebra “más metros”. Celebra “mejores metros”.
Dónde se concentra el riesgo: 750 mil m² en construcción y pocos detonadores nuevos
Inventario en construcción significa esto: metros cuadrados que ya se están edificando.
Con las entregas de 2024, el inventario en obra disminuyó y no se detonaron nuevos proyectos de manera relevante por la misma cautela. Aun así, el mercado mantiene más de 750,000 m² en construcción para incorporarse en próximos trimestres.
Insurgentes y Reforma concentran casi 50% de ese pipeline, con proyectos como Espacio Condesa, Corporativo Alfonso Caso, Capital Park San Ángel, Torre Reforma Colón e Impera, entre otros.
Aquí está la fricción: si el mercado se estabiliza por absorción de clase A, el inventario que entra tiene que llegar con especificaciones que el inquilino sí quiera. Si entra tarde o desalineado, revive la disponibilidad.
Qué sí se puede ejecutar: la demanda regresó, pero no “a todo”
Absorción bruta significa esto: todas las transacciones de renta y venta cerradas (sin descontar salidas).
Entre enero y agosto de 2024, la CDMX acumuló una absorción bruta de casi 200,000 m², manteniendo la inercia positiva que ya se veía en 2023. La demanda se concentró en clase A, con alrededor del 70% del total.
No es casualidad. Es selección.
Los corredores con más transacciones en ese periodo fueron Polanco, Reforma e Insurgentes, aunque prácticamente todos registraron movimientos. En industrias, el empuje vino de servicios financieros, TI/tecnología, manufactura, logística, energía y servicios.
Una operación sobresalió por tamaño: TikTok rentó casi 9,000 m² en Corporativo Neuchatel, propiedad de Hines y Mira, en el corredor Polanco. El dato importa porque en trimestres recientes se absorbían espacios de menor metraje.
El mercado no solo está “ocupando”. Está volviendo a tomar decisiones de consolidación relevantes.
Señales a vigilar: disponibilidad en 20% y la trampa de clase B/C
Disponibilidad significa esto: porcentaje del inventario que está vacío y se ofrece al mercado.
La tasa de disponibilidad lleva varios trimestres fluctuando alrededor del 20%, con señales de mejoría en corredores clave como Santa Fe, Insurgentes, Polanco y Reforma. En 2024, la entrega de nuevos proyectos no elevó la disponibilidad como en años anteriores; se mantuvo e incluso bajó ligeramente, impulsada por la absorción bruta.
Pero el problema no se fue. Solo cambió de dirección.
El reto grande está en clase B y C: edificios que no se ayudaron a sí mismos. No se adaptaron a lo que ahora piden los inquilinos. Las empresas prefieren edificios modernos, sostenibles y con tecnología alineada a nuevas formas de trabajo. Esa preferencia no es “moda”. Es productividad, experiencia del empleado y eficiencia operativa.
Resultado: clase A contiene el daño; B/C acumula el rezago.
El precio manda: 23.15 USD/m²/mes y Polanco como techo
Al cierre de agosto de 2024, el precio de salida promedio ponderado se ubicó en 23.15 USD/m²/mes.
Polanco fue el corredor con el precio de salida más alto, seguido por Lomas Palmas y Bosques. La explicación es directa: son el epicentro del distrito financiero, la demanda por estar ahí sigue alta y la oferta tiende a ser de última generación.
Aquí se dibuja el nuevo ciclo: cuando el inquilino paga más, exige más. Y cuando exige más, la clase B/C queda fuera si no invierte.
Hacia dónde va el mercado: flexibilidad, coworking y oficinas verdes
2024 arrancó como mercado en transición y cerró con más estabilidad. El motor no fue un solo factor, sino la mezcla: reconfiguración postpandemia, inflación, trabajo híbrido y demanda por espacios más flexibles y tecnológicos.
Las tendencias que se consolidan en el texto son claras:
- mayor demanda por oficinas flexibles, coworking y espacios adaptables
- sostenibilidad y eficiencia energética como criterio decisivo
- más inversión en certificaciones y tecnología “verde” por parte de desarrolladores
Dicho simple: se rentan metros, pero se elige experiencia.
Estabilización no significa “ya pasó lo difícil”
El mercado de oficinas de CDMX en 2024 mostró señales de estabilización con inventario de 11.1 millones de m², absorción bruta cercana a 200,000 m², disponibilidad alrededor de 20% y rentas promedio ponderadas de 23.15 USD/m²/mes.
La lectura para 2025–2026 es incómoda, pero útil: el ajuste ya no será por cantidad de metros, sino por calidad del producto. La clase A seguirá capturando demanda. La clase B/C tendrá que decidir si se reinventa o se vuelve inventario “muerto” con descuento permanente.
