El mercado inmobiliario de oficinas de la Ciudad de México (CDMX) es uno de los indicadores clave del estado de la economía y del desarrollo empresarial no sólo de la capital del país, también de la totalidad de este. Como epicentro financiero de México, la CDMX alberga las oficinas de la mayoría de las principales empresas nacionales e internacionales, lo que convierte al mercado de oficinas en un reflejo de las dinámicas económicas y corporativas. Los últimos años fueron complejos, sin embargo, 2024 parece ser el año de la estabilización.
En este contexto, el mercado de oficinas de la capital representa alrededor del 85% del inventario de estos espacios en México, seguido por Monterrey, Guadalajara, Querétaro y Tijuana. Y aunque los últimos años fueron complejos para el sector debido a la cautela en inversiones y las nuevas dinámicas de trabajo que trajo consigo la pandemia de Covid-19, el 2024 apunta a ser el año de la estabilización con el aumento de la demanda de espacios corporativos.
El presente artículo ofrece un análisis exhaustivo del comportamiento del mercado de oficinas en la Ciudad de México durante los primeros ocho meses de 2024. A través de estadísticas detalladas y un análisis contextual, se explorarán las tendencias recientes, las tasas de ocupación, los nuevos desarrollos y los desafíos que enfrenta este sector. Este análisis es vital para entender las dinámicas del mercado, no solo para los inversionistas y desarrolladores, sino también para las empresas que buscan expandirse o consolidar su presencia en la capital.
INVENTARIO CON LENTO CRECIMIENTO
El mercado inmobiliario de CDMX concentra varios corredores que destacan por su inventario y dinamismo, tal es el caso de Santa Fe, Polanco, Reforma e Insurgentes. Aunque está alejado del distrito financiero, Santa Fe es uno de los corredores más importantes de oficinas, incluso con la presión del inventario nuevo en otras zonas. Por su parte, Polanco es uno de los corredores más atractivos por su mezcla de oficinas premium y su oferta residencial, así como las vías de acceso y ubicación.
El corredor Reforma, reconocido por sus edificios emblemáticos, forma parte del distrito financiero y mostró signos de revitalización con nuevos proyectos en curso. Finalmente, el corredor Insurgentes, caracterizado por su conectividad y la diversidad de espacios, continúa como una gran opción para empresas que buscan ubicaciones accesibles. Estos corredores han sido protagonistas del crecimiento del mercado de oficinas en los últimos años.
Sin embargo, luego del crecimiento exponencial de las oficinas de CDMX entre 2015 y 2019, a partir de 2020 el inventario existente y en construcción incrementó de una manera más cauta. Si bien, la prudencia por parte de desarrolladores e inversionistas en la acelerada construcción de espacios corporativos comenzó antes de la pandemia debido a que la incorporación de nuevo inventario superó la demanda y provocó mayor disponibilidad, esta cautela fue mayor con la pandemia por las desocupaciones que se dieron en aquellos años y las nuevas dinámicas de trabajo.
Con todo, entre 2022 y 2023 el crecimiento del inventario fue nulo, pero al cierre de agosto del 2024, se culminaron varios proyectos importantes que añadieron 60,000 metros cuadrados (m2), por lo cual a agosto de 2024 el mercado inmobiliario de oficinas de CDMX cerró con un inventario de 11.1 millones de m2, de acuerdo con información de Datoz.
Entre los desarrollos más destacados que se sumaron al inventario se encuentran las nuevas torres del corredor Reforma, Insurgentes y Polanco, así como, un par de proyectos en Santa Fe, los cuales se distinguen por ofrecer espacios de alta tecnología y sostenibilidad, tal es el caso de Downtown Reforma y Park Insurgentes.
En cuanto al inventario en construcción, éste decreció con los proyectos entregados y no se han detonado nuevos por la cautela antes detallada por parte de los desarrolladores. No obstante, el mercado tiene más de 750,000 m2 de oficinas en construcción, que se incorporarán en los próximos trimestres.
Insurgentes y Reforma son los corredores con mayor inventario en construcción, al concentrar casi el 50% del total, con proyectos como Espacio Condesa, Corporativo Alfonso Caso, Capital Park San Ángel, Torre Reforma Colón, Impera, por mencionar algunos.
SE RECUPERA LA DINÁMICA DE LA DEMANDA DE OFICINAS EN CDMX
La adición de nuevo inventario no sumó disponibilidad, como lo hizo en años anteriores, en lo que va de 2024, la disponibilidad de oficinas se mantuvo, incluso decreció ligeramente motivado por la buena dinámica de absorción bruta, es decir, transacciones de renta y venta que experimentó el mercado inmobiliario de oficinas de CDMX entre enero y agosto de 2024.
Si bien, 2023 cerró con buenos números de absorción, la inercia de esta dinámica continuó en 2024, al sumar una absorción bruta de casi 200,000 m2. La mayor demanda de oficinas corresponde a oficinas clase A, con alrededor del 70 por ciento. En casi todos los corredores del mercado se registraron transacciones en renta o venta, pero Polanco, Reforma e Insurgentes lideraron éstas.
Entre las industrias que más demanda tuvieron en este periodo se encuentran servicios financieros, tecnologías de la información (IT), tecnología, manufactura, logística, así como, la industria energética y servicios. La compañía tecnológica Tik Tok encabezó la demanda con la renta de casi 9,000 m2 de espacio de oficinas en el Corporativo Neuchatel propiedad de Hines y Mira, ubicado en el corredor Polanco. Esta transacción también destacó por el tamaño de espacio absorbido, ya que, en los últimos trimestres se absorbieron espacios de menor metraje.
Con todo, la tasa de disponibilidad lleva varios trimestres fluctuando en el rango de 20%, con signos de mejoría en algunos corredores clave como Santa Fe, Insurgentes, Polanco y Reforma. Como ya he mencionado, la absorción de oficinas tipo A contuvo el aumento en la disponibilidad, pero el mayor reto está en los edificios clase B y C, ya que no han podido adaptarse a las nuevas demandas del mercado, debido a que los inquilinos prefieren instalar sus procesos administrativos en edificios modernos y sostenibles que ofrecen mayor comodidad y tecnología adaptada a las nuevas dinámicas de trabajo.
En cuanto al precio de salida, al cierre de agosto de 2024 el promedio ponderado de éste se ubicó en $23.15 USD/m2/mes. Polanco fue el corredor con el precio de salida más alto, seguido por Lomas Palmas y Bosques, esto se debe a que son el epicentro del distrito financiero del mercado y la demanda por ubicarse en estos corredores es alta, así como la oferta de sus oficinas, que son de última generación.
TENDENCIAS EN LOS ESPACIOS DE OFICINAS
El 2024 comenzó con un mercado inmobiliario de oficinas en transición. Luego de un largo período de cautela por parte de inversionistas que culminó en 2023 por la mayor demanda de oficinas y que continuará en 2024 con la estabilidad del mercado. Todo esto motivado por las nuevas dinámicas que trajo la reconfiguración de los espacios de trabajo post-pandemia, la inflación, y el aumento en la demanda de espacios más flexibles y tecnológicos, el trabajo híbrido, entre otros.
En este contexto, se observa una creciente demanda por oficinas flexibles, coworking y espacios adaptables, impulsada por la necesidad de las empresas de responder rápidamente a cambios en su tamaño o estructura operativa. Además, la sostenibilidad y la eficiencia energética continuarán siendo factores decisivos para los inquilinos al momento de elegir una oficina, lo que ha llevado a una mayor inversión en certificaciones y tecnología verde por parte de los desarrolladores. Y hacia allá va el mercado: mayor flexibilidad y oficinas verdes.
Este es un artículo de la edición 147 de la revista Inmobiliare, dale CLIC AQUÍ para descargar.
*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.