Monterrey y nearshoring: la logística como motor del mercado industrial

El nearshoring tiene un propósito: trasladar procesos productivos y de servicios al mercado meta, en este caso, Estados Unidos. México es un mercado clave por su frontera con ese país y por tratados comerciales como el T-MEC.

Esta estrategia ha marcado el ritmo del mercado inmobiliario industrial en México en los últimos cinco años. De la mano del nearshoring se incrementó la demanda de espacios industriales y, en consecuencia, la construcción y el inventario del mercado.

Monterrey es uno de los mercados que más se han beneficiado de esta tendencia. Actualmente es el mercado industrial más grande del país, superando a Ciudad de México, con un inventario superior a 197 millones de pies cuadrados (ft²), de acuerdo con información de Datoz.

El crecimiento del inventario refleja la demanda industrial de los últimos años, impulsada por el nearshoring. En particular, compañías asiáticas y europeas han reforzado su interés en Nuevo León. Tan solo en 2024, la Inversión Extranjera Directa (IED) marcó un récord de captación con 33,700 millones de dólares, de acuerdo con la Secretaría de Economía.

Compañías como Volvo, Ternium, Bobcat y Mattel, que han elegido Monterrey para relocalizar procesos productivos, han requerido espacio industrial. Con ello, la demanda pasó de promediar 7 millones de pies cuadrados entre 2018 y 2020 a 15 millones de pies cuadrados a partir de 2021.

En la reconfiguración de procesos productivos, la logística y distribución juegan un papel esencial para que los productos lleguen al consumidor final. La relocalización debe cumplir su objetivo principal: optimización de tiempo o costos.

¿Por qué Monterrey?

El mercado industrial de Monterrey se ha posicionado como uno de los polos más atractivos para nearshoring por su ubicación estratégica, la calidad de la mano de obra, la consolidación de hubs industriales como el automotriz y el electrónico, y por una fortaleza específica: la logística.

En infraestructura logística, Monterrey cuenta con aeropuerto internacional y conexión por red ferroviaria y de carreteras, incluyendo una autopista de peaje que conecta con el puerto de Altamira.

Esto permite distribuir mercancías con rapidez tanto al interior del país como al exterior, especialmente hacia Estados Unidos. Además, el mercado cuenta con una oferta creciente de operadores logísticos, transportistas y proveedores de tecnología para la gestión de la cadena de suministro.

La cercanía con Texas, uno de los principales socios comerciales de México, permite que productos fabricados en Monterrey lleguen a distintos puntos de Estados Unidos en cuestión de horas, lo cual es clave para las cadenas de suministro y se alinea con el objetivo del nearshoring.

Logística: la demanda que está moviendo la absorción

Más del 35% de la absorción bruta, o transacciones en venta o renta de espacios industriales en Monterrey, se dirigió a operaciones logísticas entre 2023 y el primer trimestre de 2025, de acuerdo con Datoz.

En el mismo periodo, la demanda de espacios para operaciones logísticas pasó de promediar 2 millones de pies cuadrados hasta 2020 a requerir más de 5 millones de pies cuadrados anuales.

Compañías globales de distribución han expandido operaciones en Monterrey para atender esta demanda, como Ryder, DSV, Grupo CICE, BSD Logistics, Pantos Logistics, JHR Logistics, entre otras.

Esto detonó el desarrollo de más parques y naves industriales clase A. Por ello, empresas como Vynmsa, Finsa, Vesta, Prologis y American Industries han priorizado infraestructura logística dentro de sus complejos.

Con todo, la logística se mantiene como diferenciador competitivo para Monterrey: empresas eligen este mercado por su capacidad de distribuir con rapidez, trazabilidad y costos competitivos hacia Estados Unidos, lo que ayuda a cumplir compromisos comerciales más estrictos y responder con agilidad a la demanda.

A medida que México gane terreno en la reconfiguración de cadenas globales de suministro, mercados industriales como Monterrey seguirán siendo protagonistas por su capacidad de conectar industria y mercado.

Retos y oportunidades para la logística

Conforme se reconfigura la demanda global, la logística en México debe avanzar para capitalizar ventajas competitivas que lo vuelven un mercado clave de conexión con Estados Unidos.

Si bien los proveedores logísticos han reforzado inversiones en equipo y tecnología para eficientar procesos, persisten áreas de oportunidad, principalmente en infraestructura.

La infraestructura puede ser deficiente frente a necesidades, en especial la red carretera y los servicios ferroviarios. Esto puede convertirse en barrera para mejorar competitividad, ya que dificulta el flujo de mercancías y podría elevar costos operativos.

En Monterrey, además, la saturación de tráfico vehicular puede afectar eficiencia. Aunque la ciudad no es un puerto marítimo, los puertos cercanos pueden verse rebasados, por lo que se requiere innovación en su operación.

Si bien las inversiones en infraestructura han aumentado en años recientes, aún se necesita mayor inversión para modernizar las principales rutas logísticas, no solo de Monterrey, sino del país entero.

Ante esto, es esencial que sector público y privado trabajen en conjunto para implementar mejoras estructurales que el sector logístico requiere, con el fin de sostener competitividad en la carrera global por atraer cadenas de suministro.

Por: Pamela Ventura, Content Manager and Head of PR at Datoz

Es un texto de la edición 151 de la revista Inmobiliare, dale CLIC AQUÍ para descargar.

Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.