El nearshoring tiene un propósito: trasladar los procesos productivos y de servicios al mercado meta, en este caso, Estados Unidos. Por ello, México es el mercado clave para esa tarea, puesto que colinda con dicho país y cuenta con tratados comerciales que representan cierta ventaja como el T-MEC.
Está estrategia comercial ha marcado el ritmo del mercado inmobiliario industrial en México de los últimos cinco años. De la mano de ésta se incrementó considerablemente la demanda de espacios industriales y por consecuencia la construcción y el inventario del mercado.
Monterrey es uno de los mercados inmobiliarios industriales que más se han beneficiado de esta tendencia, lo que se refleja en su consolidación. Actualmente es el mercado más grande del país, superando a Ciudad de México, con un inventario superior a 197 millones de pies cuadrados (ft2), de acuerdo con información de Datoz.
Este crecimiento en el inventario es reflejo de la demanda de espacios industriales de los últimos años, motivado por el nearshoring, ya que, compañías asiáticas y europeas han reforzado su interés y llegada a Nuevo León, tan sólo en 2024 la Inversión Extranjera Directa (IED) marcó un récord de captación con 33,700 millones de dólares, de acuerdo con la Secretaría de Economía.
Compañías como Volvo, Ternium, Bobcat, Mattel, que han elegido al mercado inmobiliario industrial de Monterrey para relocalizar sus procesos productivos han requerido espacio industrial, por lo que, la demanda pasó de promediar 7 millones de pies cuadrados entre 2018 y 2020 a 15 millones de pies cuadrados a partir de 2021.
En la reconfiguración de los procesos productivos es esencial, así como el papel de la logística y distribución para que los productos lleguen al consumidor final, con ello la relocalización debe cumplir con el principal objetivo: por ejemplo, la optimización, ya sea, de tiempo o costes.
¿Por qué Monterrey?
El mercado inmobiliario industrial de Monterrey se ha posicionado como uno de los polos más atractivos para el nearshoring por su ubicación estratégica, la alta calidad de la mano de obra, la consolidación de sus hubs industriales como el automotriz y el electrónico, así como, por su fortaleza: la logística.
Entre su infraestructura logística, Monterrey cuenta con un aeropuerto internacional y está conectada por una red ferroviaria y de carreteras, entre las que se encuentra una autopista de peaje que conecta con el puerto de Altamira.
Esto permite la rápida distribución de mercancías tanto al interior del país como al exterior, específicamente a Estados Unidos. Además de, una oferta creciente de operadores logísticos, transportistas y proveedores de tecnologías para gestión de la cadena de suministro.
La cercanía con Texas, uno de los principales socios comerciales de México, permite que los productos fabricados en el mercado inmobiliario de Monterrey lleguen a distintos puntos del país norteaméricano en tan sólo unas horas, lo cual es clave para las cadenas de suministro y cumple con el objetivo del nearshoring.
Ante esto, más del 35% de la absorción bruta o transacciones en venta o renta de espacios industriales en Monterrey fueron dirigidas a operaciones logísticas entre 2023 y el primer trimestre de 2025. Asimismo, la demanda de espacios para operaciones logísticas pasó de promediar 2 millones de pies cuadrados hasta 2020 a requerir más de 5 millones de pies cuadrados anuales, de acuerdo con información de Datoz.
Compañías globales encargadas de la distribución de mercancías han expandido sus operaciones en Monterrey para hacer frente a la demanda, tal es el caso de Ryder, DSV, Grupo CICE, BSD Logistics, Pantos Logistics, JHR Logistics, por mencionar algunas.
Como se explicó anteriormente, esto detonó el desarrollo de más parques y naves industriales clase A, por lo que empresas como Vynmsa, Finsa, Vesta, Prologis, American Industries, entre otras, han priorizado la infraestructura logística dentro de sus complejos industriales.
Con todo, la logística es un diferenciador competitivo para Monterrey, puesto que, empresas eligen a este mercado como destino final para relocalizar sus productos por su capacidad de distribuirlos con rapidez, trazabilidad y bajos costos hacia Estados Unidos, lo que les permite cumplir con compromisos comerciales más estrictos y responder con agilidad a las demandas del mercado.
A medida que México continúe ganando terreno en la reconfiguración de las cadenas globales de suministro, mercados inmobiliarios industriales como Monterrey seguirán siendo protagonistas gracias a su capacidad de conectar industrias y mercados.
Retos y oportunidades
Conforme la demanda mundial se reconfigura, impulsada por la relocalización de manufacturas, la logística en México debe avanzar para aprovechar sus ventajas competitivas que lo convierten en el mercado clave de conexión con el mayor consumidor del mundo, Estados Unidos.
Si bien, los proveedores logísticos han reforzado sus inversiones en equipo y tecnología para eficientar dichos procesos, aún existen áreas de oportunidad en la evolución logística del país, principalmente en la infraestructura.
La infraestructura resulta algunas veces deficiente frente a las necesidades, especialmente en la red carretera y los servicios ferroviarios, esto podría ser una barrera para mejorar su competitividad, ya que dificultan el flujo de mercancías y podrían aumentar los costos operativos.
Específicamente en Monterrey, la saturación del tráfico vehicular puede afectar la eficiencia y, aun cuando Monterrey no es un puerto marítimo, la logística en los puertos cercanos a veces se ve rebasada, por lo que es necesario la innovación en la operación de estos.
Si bien las inversiones en infraestructura se han incrementado en los últimos años, se requiere aún más para modernizar las principales rutas logísticas, no sólo de Monterrey, sino del país entero.
Ante esto, es esencial que el sector público y privado trabajen en conjunto para implementar las mejoras estructurales que el sector logístico necesita, con el fin de continuar con la competitividad que se tiene en la carrera global por la atracción de las cadenas de suministro.
Por: Pamela Ventura, Content Manager and Head of PR at Datoz
Es un texto de la edición 151 de la revista Inmobiliare, dale CLIC AQUÍ para descargar.
*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.
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