Monterrey y Nuevo León llevan años jugando en otra liga. Hoy, el nearshoring, la reconfiguración de cadenas de suministro y la transición energética han convertido a la zona metropolitana en una plataforma de crecimiento para empresas que quieren escalar en mercados volátiles.
No es sólo narrativa: son metros cuadrados absorbidos, inventario nuevo colocado y compromisos de largo plazo con capacidad productiva instalada.
Industrial: crecimiento con compromisos de largo plazo
En el frente industrial, el mercado regiomontano mantiene una dinámica difícil de replicar en el resto del país.
Durante el primer trimestre de 2025, Monterrey registró una absorción bruta de 222,000 m², un incremento de 210% frente a 2019 y de más de 23% respecto a los niveles previos a la pandemia.
Al cierre del mismo periodo:
- El inventario industrial alcanzó 16.4 millones de m².
- El crecimiento anual fue de 10.9%.
- Se incorporaron más de 330,000 m² de nueva oferta, de los cuales alrededor de 60% llegó prearrendado.
El mensaje es claro: Monterrey no sólo crece, se compromete. Las empresas que entran no están “probando mercado”, están instalando capacidad productiva real con horizontes de largo plazo.
Nearshoring: del discurso a los contratos
El fenómeno del nearshoring dejó de ser promesa y aterrizó en contratos, naves y CAPEX. En 2025, Monterrey concentra una parte clave de la demanda de empresas estadounidenses y asiáticas que buscan acercarse al mercado de Estados Unidos.
De acuerdo con análisis de CBRE México, la ciudad:
- Es uno de los mercados industriales más grandes del país en inventario.
- Lidera en participación de demanda ligada al nearshoring.
- Atrae cada vez más empresas de alta tecnología, logística avanzada y manufactura sofisticada.
En palabras de Ramón Flores, Executive Vice President de CBRE para la región Noreste, Monterrey concentra alrededor de 20% de la demanda nacional de propiedades industriales y se mantiene como mercado líder por tamaño y profundidad.
Para las empresas que llegan, la ecuación es directa:
- Proximidad a Estados Unidos.
- Base de proveedores robusta.
- Talento especializado.
- Un ecosistema de desarrolladores e inversionistas con experiencia en producto industrial de nueva generación.
Oficinas y servicios: el nuevo ecosistema empresarial
El crecimiento no es sólo de naves industriales. El mercado de oficinas en Monterrey, golpeado por la pandemia y un periodo de sobreoferta, entra en una fase de recuperación ordenada.
Los reportes MarketView Oficinas Monterrey 2T y 3T 2025 de CBRE muestran:
- Finalización de nuevas torres corporativas en submercados clave.
- Absorción positiva en espacios clase A, impulsada por empresas de manufactura avanzada, logística, servicios corporativos y tecnología.
- Un ajuste gradual en tasas de vacancia: todavía elevadas, pero con tendencia a estabilizarse conforme se reubica el exceso de oferta.
En paralelo, el ecosistema de servicios —legal, financiero, tecnológico, consultoría— se alinea con la expansión industrial. Monterrey escala no sólo como planta manufacturera, sino como hub de decisión y gestión regional.
Para operadores y propietarios de oficinas, el juego ya no es llenar metros genéricos, sino ofrecer:
- ubicaciones estratégicas,
- eficiencia operativa,
- y cercanía con nodos industriales y de talento.
Competitividad alta, presión creciente sobre infraestructura
El auge de Monterrey no es producto del azar. En el Índice de Competitividad Urbana 2023 del IMCO, la ciudad se posicionó como la más competitiva entre las de más de un millón de habitantes, impulsada por su desempeño económico, mercado laboral e innovación.
Ese liderazgo tiene efectos mixtos:
- Incrementa el atractivo para empresas globales.
- Eleva la presión sobre infraestructura: energía, agua, movilidad y vivienda.
- Exige una mejor gobernanza urbana para evitar cuellos de botella que erosionen la ventaja competitiva.
Para las empresas que se expanden en Monterrey, esto se traduce en una agenda paralela:
- Asegurar contratos de energía confiable y, cada vez más, renovable.
- Anticipar la presión sobre salarios de talento calificado.
- Evaluar con cuidado la disponibilidad de parques industriales bien ubicados.
- Considerar la oferta de oficinas y vivienda para talento directivo y técnico.
Qué significa para el mercado inmobiliario y el capital
Para desarrolladores, fondos y family offices, la lectura de Monterrey como mercado en transformación va por capas.
1. Ciclo industrial avanzado, pero con profundidad
El crecimiento de inventario cercano al doble dígito anual y la alta proporción de espacios prearrendados muestran un mercado sólido, pero ya exigente.
La ventaja no será del que construya más metros, sino del que lea mejor submercados, especificaciones y necesidades de empresas ancla.
2. Oficinas en reacomodo, no en declive estructural
La recuperación paulatina del mercado corporativo, ligada a la expansión de manufactura y servicios, abre espacio para proyectos bien ubicados, eficientes y con servicios integrados, más que para metros genéricos.
3. Real estate como plataforma de crecimiento empresarial
Para las empresas regiomontanas que crecen en mercados en transformación —manufactura, logística, tecnología, servicios—, el inmobiliario deja de ser un simple costo.
La ubicación, configuración y flexibilidad del espacio determinan su capacidad de escalar y atraer talento.
4. Monterrey como caso de estudio para el resto del país
Lo que hoy se ve en Monterrey —absorción acelerada, presión sobre infraestructura y sofisticación de demanda— será, con matices, el espejo de otras regiones que busquen capturar nearshoring y nuevas inversiones.
La diferencia la marcarán quienes entiendan que el ciclo ya no es “comprar tierra y construir”, sino alinear producto inmobiliario con estrategia empresarial y capacidad urbana real.
