La NAIOP Research Foundation, asociación de desarrollo inmobiliario comercial de Estados Unidos, publicó su Office Space Demand Forecast, Fourth Quarter 2025, revelando que la demanda nacional de espacio de oficinas mostró un giro significativo en 2025 después de años de contracción.
En el tercer trimestre de 2025, el mercado registró absorción neta positiva de 19.8 millones de pies cuadrados, un contraste con absorción negativa de 14.9 millones en el segundo trimestre de ese año.
Fue el mayor crecimiento de absorción desde 2022, aunque el acumulado anual sigue casi plano, con apenas 600 000 pies cuadrados más ocupados que un año atrás.
Estas cifras han llevado a los analistas de NAIOP a plantear que el mercado podría estar entrando en una fase de “normalización”, donde la demanda se ajusta al entorno macroeconómico y a nuevas dinámicas laborales y corporativas.
Qué proyecta la NAIOP para los próximos años
Utilizando un modelo que toma en cuenta variables como crecimiento del PIB, empleo en el sector financiero, utilidades corporativas y factores de confianza económica, el reporte proyecta:
- 20.5 millones de pies cuadrados de absorción neta en el cuarto trimestre de 2025.
- 50.5 millones de pies cuadrados de absorción neta para todo 2026.
- 28.4 millones de pies cuadrados de absorción neta en los primeros tres trimestres de 2027.
- Estas proyecciones asumen una posibilidad del 50% de que el repunte observado sea una tendencia durable y otro 50% de que sea transitoria, dependiendo de factores macroeconómicos y comportamientos corporativos.
Además, el reporte subraya que la absorción positiva de 2025 fue amplia geográficamente: por primera vez desde 2021, las cuatro regiones censales de EE. UU. (Midwest, Northeast, South y West) registraron absorción positiva en el mismo trimestre.
Cambios en el patrón de demanda y uso
El documento también señala que la utilización de oficinas ha comenzado a aumentar gradualmente desde 2023, aunque todavía no alcanza niveles Prepandemia en promedio. Datos de Kastle Systems, citados en el reporte, muestran que:
- Edificios Clase A+ se acercan a utilización plena en días pico.
- El promedio de todos los edificios de oficina se ubica por debajo de dos tercios de la tasa de uso prepandemia.
Se destaca una bifurcación en la demanda: la preferencia por espacios de alta calidad técnica y ubicaciones estratégicas concentra mayor parte de la actividad de arrendamiento, mientras que segmentos más antiguos o de menor especificación siguen enfrentando presión de vacancia.
Fuerzas que empujan la recuperación
El reporte asocia el repunte reciente de absorción con varios factores:
- Incremento en gasto de capital corporativo, incluido el uso de tecnologías como IA en algunas industrias, que puede traducirse en decisiones de expansión o consolidación física.
- Mejora gradual de confianza empresarial y crecimiento económico moderado.
- El hecho de que la absorción esté extendiéndose a más regiones sugiere una ampliación de la base de demanda, no una recuperación restringida a unos pocos mercados.
Señales clave para México y LATAM
Aunque el Office Space Demand Forecast se refiere específicamente a Estados Unidos, la lectura de estos movimientos ofrece señales relevantes para inversionistas y estrategas de oficinas en México y América Latina:
📌 1) Recuperación desigual según especificación del activo
La bifurcación entre oficinas de alta calidad y espacios secundarios es una tendencia que también se observa en mercados latinoamericanos grandes (como CDMX o São Paulo), donde edificios con servicios, tecnología y amenidades premium tienden a mantener mejores niveles de ocupación comparados con inventario más antiguo.
Esto sugiere que el capital institucional se inclina hacia activos que prometen resiliencia de demanda ante preferencias corporativas cambiantes.
📌 2) Importancia de la absorción neta positiva
La transición de absorción negativa a positiva en EE. UU. implica que, incluso tras varios años de ajustes de espacio corporativo, existe potencial real de crecimiento en ocupación si las condiciones macro y corporativas son favorables.
Para mercados emergentes, una señal similar podría responder tanto a recuperación económica como a cambios estructurales en el uso del espacio.
📌 3) Riesgo de reversión de tendencia
NAIOP advierte que la mejora observada podría ser temporal si no se sostienen variables económicas clave.
Para un inversionista institucional en LATAM, esto implica incorporar escenarios de recuperación parcial, estancamiento o reversión, y no depender de una lectura única de crecimiento.
📌 4) Movilidad y concentración de usuarios
La preferencia por espacios de alta calidad refleja que no toda demanda de oficinas es homogénea.
Empresas que priorizan innovación, tecnologías colaborativas o presencia física estratégica están impulsando parte del crecimiento de absorción —una pauta que puede influir en decisiones de ubicación y diseño de oficinas corporativas en centros urbanos clave de México y la región.
