Si bien el nearshoring ha traído una mayor demanda de espacios industriales, también ha impulsado el desarrollo de mercados secundarios para atender la industria automotriz, alimentos, aeroespacial y farmacéutico, que tradicionalmente estaban regionalizados.
“Esto cada vez más es un fenómeno nacional. Al final del día, la disponibilidad promedio para todo el país es inferior al 2%, lo cual quiere decir que se está viendo actividad en todas partes”, explicó Erick Brunet, director de transacciones de Newmark.
Asimismo, indicó que las empresas están observando que existen otros mercados que pueden satisfacer sus demandas.
También agregó que la vacancia más baja se ha dado como resultado del apetito de las principales ciudades, es decir, Tijuana que tiene 0.6% de disponibilidad; Ciudad Juárez con el 1.4%; Monterrey al 0.4% o Reynosa con el 1.8%.
Lo anterior da paso a absorciones históricas en mercados “secundarios” tales como Mexicali y San Luis Río Colorado para Tijuana; la ciudad de Chihuahua para Juárez; Saltillo y se espera que empiecen Monclova, Nava y la gran sorpresa de crecimiento: La Laguna.
En la región Bajío – Occidente, San Luis Potosí y Aguascalientes son alternativas por su enfoque industrial. Y en el centro del país, las alternativas son la zona de Toluca y Puebla.
Retos del mercado secundario
Uno de los retos del desarrollo de mercados secundarios es la fuerza laboral, encontrar mano de obra calificada.
“Afortunadamente, como consecuencia del bono demográfico nacional son pocos los mercados que empiezan a ver una reducción en su base laboral. Los programas de STEM y las escuelas técnicas han creado una base robusta en practicante todos estos mercados o ciudades que además ven migración positiva todos los años”, comentó Giovanni D´Agostino, presidente en México y director regional para América Latina de Newmark.
Además, indicó que los estados que muestran menores niveles de egresados, son menos susceptibles de recibir inversiones.
De acuerdo con la Secretaría de Economía, los estados con mayor número de egresados en el periodo escolar 2021-2022 fueron Ciudad de México (13.2%, 59,449 egresados), Estado de México (10.6%, 47,727 egresados) y Veracruz de Ignacio de la Llave (5.3%, 23,951 egresados).
Asimismo, destacó que existen grandes retos en la infraestructura, principalmente eléctrica.
Y otro “es entender para qué nichos son más competitivos, en dónde se da la calificación de su mano de obra y la base instalada de proveeduría podría ser más competitiva que las grandes ciudades”, apuntó finalmente Erick Brunet.
Industria manufacturera crece por el nearshoring
Giovanni D´Agostino, presidente en México y director regional para América Latina de Newmark, subrayó el crecimiento que ha tenido la industria manufacturera a lo largo de este año.
“En el año 2022 la inversión en manufactura representaba el 34%, sin embargo, este año ha llegado al 54% como resultado del efecto del nearshoring, principalmente”.
Durante ese año, el 58% de la IED se localiza en cinco estados del país:
- 32% en la Ciudad de México
- 9% en Nuevo León
- 8% en Sonora
- 5% en Chihuahua
- 4% en el Estado de México