México tiene 4,027 proyectos verticales activos, pero el crecimiento del top 3 ya trae freno
En México hay 4,027 proyectos activos de vivienda vertical distribuidos en 24 ciudades, pero el mercado no se comporta parejo. Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey concentran 58% del inventario nacional, de acuerdo con un reporte de 4S Real Estate.
El dato no solo mide tamaño. Mide poder de arrastre: esas tres ciudades también lideran el cierre de ventas 2023.
- CDMX: 39%
- Guadalajara: 17%
- Monterrey: 9%
Detrás vienen plazas turísticas y de crecimiento regional:
- Puerto Vallarta: 5%
- Mazatlán: 5%
- Querétaro: 3%
- Tulum: 3%
- Puebla: 3%
- Cancún: 2%
Aun con un avance anual de 7.5% y 49,557 unidades verticales vendidas al cierre de 2023, 4S advierte que el crecimiento podría ralentizarse en las grandes urbes durante los próximos cinco años.
El cuello de botella: por qué el top 3 puede desacelerar
4S identifica cinco frenos principales:
- falta de nuevos proyectos en construcción
- limitada diversificación de segmentos
- largos tiempos para obtención de licencias
- altos costos de la tierra
- inventario rezagado por planificación inadecuada
La lectura es directa: el mercado sí tiene demanda, pero la oferta no se está ajustando con velocidad ni con mezcla de producto.
Mayela Sánchez, especialista en Inteligencia de Mercado de 4S, pone el foco donde duele: las zonas con déficit de unidades abren oportunidad si se construye con inteligencia real de mercado, y las zonas con alta absorción muestran que la ciudad sigue siendo “la más codiciada” por amenidades.
CDMX: el mercado más grande, pero con el mayor desalineamiento de producto
La capital concentra cerca del 40% de la oferta nacional y registra una absorción de 24% del inventario existente.
El problema no es solo regulación y tierra cara. Es mezcla.
4S señala que solo 20% de los departamentos en venta están en el segmento medio (de 500 mil a 2 millones de pesos). El resto se va a segmentos altos o premium plus. Eso significa que buena parte de la oferta no está alineada con la capacidad real de compra y termina presionando ajustes en precio.
En colonias como Polanco, Del Valle, Roma, Condesa, Portales y Narvarte se concentra actividad, pero el déficit en algunas zonas persiste. El mensaje es claro: CDMX necesita nuevos desarrollos y, sobre todo, corregir inventario rezagado.
Guadalajara: absorción más alta y mejor elasticidad de producto
Guadalajara mantiene dinámica fuerte con proyectos en Zapopan, Puerta de Hierro y Providencia.
A la fecha, su absorción es de 32% del inventario disponible, por encima de CDMX y Monterrey en este corte. 4S la describe como un mercado “en ebullición”, con mayor diversidad y flexibilidad en proyectos.
Su apuesta, según el reporte, se inclina a desarrollos de usos mixtos y multipropósito, con un argumento urbano claro: elevar calidad de vida y evitar expansión desordenada de la mancha urbana.
Monterrey: demanda sólida, pero reto de equilibrio urbano
Monterrey sigue expandiendo vertical, con San Pedro Garza García y Valle Oriente como polos principales. La absorción ronda 23% en lo que va del año (según el texto).
La oportunidad está en que, a diferencia de CDMX, Monterrey todavía tiene espacio significativo para expansión de proyectos. El reto, según 4S, es el crecimiento desigual: se requieren estrategias más equilibradas para cubrir demanda en zonas menos favorecidas, además de enfrentar desafíos regulatorios, infraestructura y limitaciones de recursos naturales.
La siguiente ola: ciudades que crecen sin ser el top 3
El reporte también marca un desplazamiento parcial de la expansión hacia otras plazas:
- León: crecimiento sostenido, oferta en aumento por expansión económica regional
- Querétaro: recuperación con demanda creciente
- Aguascalientes y Bajío: señales de reactivación
- Mérida: potencial por calidad de vida y crecimiento económico
- Tijuana: atractivo para grupos nacionales y extranjeros, oportunidad de inversión en próximos años
Estas ciudades juegan un rol doble: absorben parte del crecimiento que el top 3 no puede capturar por tierra, permisos o precio, y abren la puerta a productos más ajustados por segmento.
