La ciudad de Nueva York ha aprobado una ley que entró en vigor el 26 de enero de 2026, diseñada para aumentar la transparencia en el mercado de rentas estabilizadas y mejorar el acceso de inquilinos a información relevante sobre sus derechos y condiciones contractuales.
Esta medida comúnmente se conoce como la Rent Transparency Act y fue formalizada como Local Law 86 de 2025 por el Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda de Nueva York (HPD).
¿Qué exige la nueva ley?
Bajo esta legislación, los propietarios de edificios residenciales que tienen una o más unidades sujetas a renta estabilizada deberán:
- Colocar un aviso visible en áreas comunes del edificio (por ejemplo, el vestíbulo) informando que hay apartamentos con renta estabilizada.
- El aviso debe estar disponible en inglés y en español para asegurar que una amplia gama de inquilinos pueda acceder a la información.
- El aviso debe incluir instrucciones claras sobre cómo verificar si una unidad es de renta estabilizada y cómo contactar a la agencia correspondiente —la Division of Housing and Community Renewal (DHCR) del estado de Nueva York— para obtener el historial de rentas o confirmar el estatus de la unidad.
La obligación de informar de manera proactiva busca empoderar a los arrendatarios con información accesible y permitirles identificar si sus unidades están protegidas por reglas de renta estabilizada, sin depender exclusivamente de los contratos individuales o de interpretaciones complejas de la normativa vigente.
¿Qué es renta estabilizada?
En la ciudad de Nueva York, el régimen de renta estabilizada forma parte del marco de regulación de alquileres que aplica a edificios de cierto tipo (por ejemplo, construidos antes de 1974 con seis o más unidades), y busca limitar aumentos de renta y ofrecer protecciones de renovación a los inquilinos.
Bajo esas reglas, los propietarios deben registrar las unidades sujetas a estabilización y seguir procedimientos específicos para ajustes de renta. Sin embargo, una queja recurrente de los inquilinos ha sido la falta de claridad sobre qué unidades están realmente sujetas al régimen, lo que ha propiciado malentendidos y, en algunos casos, cobros indebidos.
¿Por qué surge esta medida?
La ley de rentas estabilizadas en Nueva York responde a un historial de reclamos de inquilinos que desconocían el estatus de sus apartamentos y, por ende, sus derechos de protección ante ajustes de renta o ciertas prácticas de arrendadores.
Legisladores municipales promovieron la ley bajo el argumento de que la transparencia reduce el riesgo de sobrecargos y facilita el cumplimiento de requisitos legales por parte de arrendadores y arrendatarios.
El requisito de publicación de avisos bilingües también refleja la necesidad de acceso equitativo a información crítica en una ciudad con población residencial diversa y multilingüe.
Obligaciones adicionales que acompañan la transparencia
Además de la publicación de avisos, la medida se complementa con la exigencia de que los propietarios incluyan en la documentación de arrendamiento y en los procesos de registro anual, información sobre la presencia de unidades estabilizadas y cómo los inquilinos pueden solicitar el historial de renta ante la DHCR.
La falta de cumplimiento puede derivar en sanciones administrativas y limitar la capacidad de los propietarios para proceder con desalojos en algunos casos, hasta que se regularice la situación de transparencia y divulgación exigida por la ley.
Tensiones de mercado que atiende la norma
El mercado de alquileres en la ciudad de Nueva York ha enfrentado presiones de accesibilidad durante años, con un alto porcentaje de unidades reguladas comparado con otras grandes ciudades de Estados Unidos. La falta de información clara sobre la regulación de renta puede:
- Incrementar disputas legales entre propietarios e inquilinos.
- Obstaculizar la búsqueda de vivienda por parte de arrendatarios que no pueden identificar fácilmente si un apartamento ofrece protecciones adicionales.
- Aumentar el riesgo de sobreprecios en unidades que deberían estar sujetas a restricciones de renta.
La ley de transparencia intenta reducir estas tensiones al nivel informativo, estableciendo obligaciones claras para que los inquilinos comprendan si sus unidades están bajo protección de renta estabilizada y cómo ejercer sus derechos.
Señales para mercados globales de alquiler
Aunque esta normativa es específica de Nueva York, tiene implicaciones conceptuales que pueden interesar a actores inmobiliarios y reguladores de mercados con regulación de alquileres o derechos de inquilinos en México y LATAM:
- En mercados donde coexisten alquileres libres y regulados, la claridad sobre estatus y derechos puede facilitar la movilidad de la demanda y la transparencia contractual.
- Las obligaciones de divulgación activa por parte del propietario pueden influir en cómo se estructuran los contratos de arrendamiento y en las expectativas de cumplimiento legal por parte de arrendadores.
- La presentación de información en múltiples idiomas refleja que, en contextos urbanos con diversidad lingüística, las normas de transparencia deben adaptarse para ser efectivas.
