Summit entra a la lista de “peores caseros” justo cuando compra 5,100 rentas reguladas en NYC. En el reciente reporte denominado Summit Properties lista peores caseros NYC, la compañía es destacada como una de las peores opciones para inquilinos en la ciudad.
Nueva York está poniendo una lupa distinta sobre el multifamily regulado. Mira violaciones abiertas, administración real y velocidad de ejecución.
En ese tablero, Summit Properties quedó de nuevo bajo escrutinio público y oficial: la oficina del Public Advocate Jumaane Williams incluyó 14 propiedades asociadas a la firma en su lista anual de “peores caseros”, y contabilizó 1,549 violaciones abiertas en esos inmuebles.
El timing es lo que vuelve esto explosivo.
El señalamiento ocurre a días de que un juez federal aprobó que Summit compre más de 5,100 unidades rent-stabilized a un propietario en bancarrota por $451 millones.
En pocas palabras: Summit está por volverse uno de los mayores dueños de vivienda estabilizada en la ciudad, y al mismo tiempo arrastra un historial que autoridades y organizaciones de inquilinos ya traen marcado en rojo.
La señal dura: lista pública, nombres propios, violaciones contables
Williams no solo listó edificios.
Ligó los inmuebles a David Tennenbaum, ejecutivo de dos firmas que participaron con Summit en la compra y operación de los edificios hace cuatro años, y lo colocó 10º en su watchlist (mejor que el 6º del año anterior).
Ese tipo de señal importa por una razón.
En vivienda regulada, el problema rara vez es “mala intención” en abstracto. El problema es estructura: quién manda en la operación diaria, quién firma al administrador, quién paga el capex, y quién tiene incentivos para postergar lo inevitable.
Summit, por su lado, sostuvo que en esos edificios ha tenido “poco control” porque la operación la llevan Chestnut Holdings y Denali Management.
El punto no es si la explicación es técnicamente correcta.
El punto es que el mercado y las autoridades no compran bien la idea de “soy dueño pero no controlo” cuando hay violaciones abiertas y condiciones peligrosas.
La compra grande: $451M, 93 edificios, y un backlog que ya existía
El juez aprobó la adquisición de un portafolio de 93 edificios con más de 5,100 departamentos rent-stabilized, tras la bancarrota del propietario anterior, Pinnacle Group.
Ahí también hay un dato que no es menor para entender el conflicto.
La ciudad aparece como acreedora: se mencionó que se adeudan alrededor de $13 millones ligados a violaciones no pagadas.
Y el deterioro del portafolio no es retórico: se describieron condiciones como moho, infestaciones, techos dañados y otros riesgos, acumulados durante años.
La promesa formal: $3M inmediato y $30M en cinco años
En el proceso judicial, el presidente de Summit, Zohar Levy, se comprometió a dos montos que se volvieron el centro de gravedad de la discusión.
Un compromiso de $3 millones para empezar a resolver violaciones.
Y un plan de $30 millones en mantenimiento y reparaciones durante los próximos cinco años.
El juez validó la “action plan” de Summit y dijo que la firma mostró capacidad financiera para ejecutar. Aun así, aquí viene el choque de realidad. En multifamily regulado, el número por sí solo no gana confianza. La confianza se gana cuando:
- se contratan administradoras con reputación
- se documenta el backlog con diagnóstico serio
- se arma un calendario por edificio y por sistema crítico
- y se reporta avance con datos, no con discursos
El segundo eje: política pública y presión institucional
La administración del alcalde Zohran Mamdani intentó bloquear o al menos condicionar la transacción, y City Hall dejó una postura clara: quien neglecte edificios será “held accountable”, con herramientas de enforcement, preservación, apoyo financiero y ley.
También hubo críticas desde la oficina de la fiscal general del estado.
Esto configura un entorno poco común: un comprador grande entra a un portafolio en crisis con el gobierno encima, con organizaciones de inquilinos organizadas y con el proceso judicial como antecedente.
La jugada operativa de Summit: cambiar administración para no “contagiar” el nuevo portafolio
Summit insistió en que el deal nuevo no replicará los problemas del portafolio previo por una razón específica: la estructura de propiedad y administración será distinta.
Levy dijo que contratará dos nuevas firmas de administración para operar los edificios adquiridos, y que Denali y Chestnut no participarán en esa operación.
Esa decisión es racional.
En un turnaround, el primer error es intentar rescatar un activo roto con los mismos operadores que dejaron que se rompiera.
Pero la parte incómoda viene después: en NYC, los problemas de vivienda estabilizada no se arreglan con un “rebrand” del property manager. Se arreglan con músculo de campo y con caja.
Lo que realmente está en juego: reputación + ejecución + costo de cumplimiento
Este caso deja una lección que aplica fuera de Nueva York.
Cuando compras vivienda regulada con un backlog grande, el riesgo no es solo técnico. Es reputacional y regulatorio.
Te puede comer en tres frentes al mismo tiempo:
1) Cumplimiento
Las violaciones abiertas son medibles, públicas, y traen consecuencias.
2) Operación
Si la administración no responde, el deterioro se acelera y el costo por unidad se dispara.
3) Financiamiento
En un portafolio bajo lupa, los lenders y socios piden más control, más reporting y más reservas.
En el caso de Summit, además, hay un componente extra: el deal nace en un proceso de bancarrota, donde la prioridad típica es maximizar retorno para acreedores, no necesariamente diseñar el mejor outcome para inquilinos.
Eso amplifica el conflicto.
Implicación para México y LATAM: la vivienda “asequible” exige un perfil de operador distinto
México y LATAM no tienen el mismo régimen que NYC.
Pero el patrón es transferible: en vivienda con rentas controladas o reguladas, el negocio no premia al mejor comprador. Premia al mejor operador.
Tres aprendizajes ejecutables:
1) No compres “barato” si no tienes plan de cura por sistema
Elevadores, instalaciones, humedad, plagas, seguridad, fachada, drenaje. Si no lo mides y calendarizas, te come.
2) La estructura importa más que el comunicado
Si eres “socio limitado” pero el edificio está mal, igual te embarras. El mercado y la autoridad no separan tan fino.
3) El activo real es confianza
En vivienda social o regulada, tu marca es tu acceso a permisos, apoyos, refinanciamientos y relaciones con autoridad. Perderla cuesta más que cualquier capex.
Summit está entrando a una de las canchas más duras de Estados Unidos.
