Después de años de ajuste, el mercado corporativo Clase A/A+ en la Ciudad de México cerró 2025 con un dato que cambia el tono de la conversación: 247 mil m² de absorción neta anual, un crecimiento de 39% frente a 2024.
En el cuarto trimestre alone, la absorción neta alcanzó 72 mil m², mientras que la absorción bruta sumó 139 mil m², acumulando 530 mil m² comercializados en el año. La recuperación ya no es expectativa: es ocupación real.
El CBD vuelve a marcar la pauta
El Centro de Negocios de la Ciudad de México (CBD) —integrado por Lomas Palmas, Polanco y Reforma— concentró el 52% de la absorción neta anual y el 62% del total de operaciones.
El CBD cerró con una tasa de vacancia de 11.7%, una mejora de tres puntos porcentuales respecto al 4T 2024. El espacio ocupado en esta zona alcanzó 2.7 millones de m², de acuerdo con el comunicado de CBRE.
El mensaje es claro: cuando el mercado se reactiva, se reactiva primero en las ubicaciones prime.
Polanco destacó con 26% de las transacciones, impulsado principalmente por empresas de Tecnología & IT. Reforma fue destino relevante para Servicios Corporativos, mientras que Insurgentes concentró parte significativa de operaciones del sector financiero.
Inventario estable, crecimiento controlado
Al cierre de 2025, el inventario corporativo Clase A/A+ en CDMX alcanzó 7.4 millones de m², con un crecimiento anual de apenas 0.6%.
La nueva oferta entregada en el año fue de 44 mil m², concentrada en Insurgentes, Polanco y Reforma.
Este crecimiento moderado explica parte del ajuste en vacancia: no hubo sobreoferta agresiva.
Actualmente se contabilizan 246 mil m² en construcción, distribuidos en siete proyectos activos con entregas previstas entre 2026 y 2028. De esa superficie, 40% ya se encuentra pre-arrendada, y cerca del 60% se concentra en el CBD.
Para 2026 se anticipa la incorporación de 213 mil m² de nueva oferta, principalmente en:
- Insurgentes
- Reforma
- Polanco
- Lomas Palmas
La pregunta no es si habrá nueva oferta. La pregunta es si la absorción podrá sostener el ritmo.
Vacancia: ajuste sostenido
La tasa de vacancia de la ciudad cerró 2025 en 17.6%, una disminución de 2.9 puntos porcentuales frente al cierre de 2024.
El espacio corporativo ocupado totalizó 6.1 millones de m².
Aunque 17.6% sigue siendo elevado en términos históricos, la tendencia es descendente. El ajuste ocurre en paralelo a una demanda más selectiva y operaciones de mayor tamaño: las diez transacciones más relevantes del año superaron en promedio los 2,000 m².
Además, 29% de la absorción bruta estuvo vinculada a renovaciones, expansiones, reubicaciones y subarriendos, señal de un mercado dinámico más que especulativo.
Oferta acondicionada y flexibilidad
Un dato relevante: 49% de la disponibilidad total se ofrece en formatos acondicionados, Plug&Play o subarriendo. En el CBD, esta proporción es de 48%.
Esto sugiere dos cosas:
- Las empresas priorizan velocidad de ocupación.
- Los propietarios adaptan producto a un mercado más exigente en eficiencia y costos.
El modelo llave en mano ya no es excepción; es estándar competitivo.
Macro que respalda la ocupación
La Inversión Extranjera Directa (IED) en México alcanzó 40,906 millones de dólares al 3T 2025, un crecimiento de 14.5% interanual. La CDMX captó 22,813 millones de dólares, equivalente al 56% del total nacional y un incremento de 44.6% respecto al 3T 2024.
A nivel sectorial, el segmento de servicios representó 21,469 millones de dólares, con fuerte peso de Servicios Financieros (48%).
En el mercado laboral, la CDMX registró 3.7 millones de trabajadores asegurados en el IMSS, un aumento anual de 4% y la creación de 41 mil empleos. La tasa de desocupación se ubicó en 3.88%.
El empleo formal sostiene ocupación. No hay absorción sin nómina.
Sectores que están tomando espacio
Las industrias que lideraron la demanda en 2025 fueron:
- Financiero: 20%
- Tecnología & IT: 16%
- Servicios Corporativos: 12%
No es un rebote homogéneo. Es selectivo, vinculado a sectores con crecimiento estructural.
La tensión hacia 2026
El mercado entra a 2026 con tres variables clave:
- Vacancia en descenso.
- Oferta nueva concentrada en corredores prime.
- Absorción anual sólida pero aún dependiente del CBD.
La incorporación de 213 mil m² adicionales en 2026 pondrá a prueba la capacidad del mercado para absorber sin revertir la tendencia de vacancia.
Si la demanda corporativa mantiene ritmo —apoyada en IED y empleo formal— el ajuste continuará. Si se desacelera, los corredores secundarios sentirán presión primero.
Por ahora, el mercado de oficinas en la CDMX deja atrás la narrativa de crisis y entra en una fase de normalización disciplinada.
