El “americano promedio” no existe
Los últimos datos de la Reserva Federal, analizados por firmas como Kiplinger y GoBankingRates, muestran que el patrimonio neto promedio de los hogares estadounidenses está alrededor de 1.06 millones de dólares, mientras que la mediana ronda los 192–193 mil dólares.
Traducción simple:
- El número grande (promedio) está inflado por multimillonarios.
- El número que se parece más a la realidad de la mayoría (mediana) es mucho más bajo.
Por edad, la curva es clara: el patrimonio sube con los años y se concentra en la franja de 55 a 74 años, donde entran las casas pagadas (o casi), las cuentas de retiro y, en menor medida, participaciones empresariales.
La brecha promedio vs mediana: qué hay detrás
Para el negocio inmobiliario, la brecha entre promedio y mediana es más que un tema estadístico; es un mapa de mercado:
- El “millón de dólares” es real… pero para una minoría.
- La mayoría de los hogares juega en ligas patrimoniales muy por debajo de ese número.
- La distribución es desigual: unos pocos concentran la plusvalía, muchos siguen atados a hipotecas, rentas altas o deudas de consumo.
Esto pega directo en tres frentes:
- Capacidad de compra de vivienda
- Con una mediana de ~193 mil dólares, el espacio de maniobra para enganche + costos de cierre no es infinito.
- El incremento en tasas e hipotecas come una parte importante de ese patrimonio.
- Resiliencia ante shocks
- Hogares con patrimonio bajo y con poca liquidez son más vulnerables a desempleo, subidas de tasas o caídas de precio de la vivienda.
- Para fondos y desarrolladores, esto se traduce en ciclos de demanda más volátiles.
- Segmentación real de la demanda
- El “cliente de lujo” es un nicho, no el mercado.
- El grueso de los hogares se mueve entre vivienda middle income, renta institucional y formatos más compactos.
La vivienda como corazón del patrimonio
En EE. UU., la vivienda principal y las cuentas de retiro son los activos que más pesan en el patrimonio de las familias.
Implica:
- Homeownership = ancla patrimonial Quien compró casa antes de los grandes saltos de precios está sentado sobre plusvalía; quien llega tarde paga ticket alto y se endeuda más.
- El ciclo de tasas reordena ganadores y perdedores
- Propietarios con hipoteca fija barata están protegidos.
- Compradores recientes, con tasas más altas, tienen menos margen y más riesgo si los precios corrigen.
- Mercado de renta estructuralmente fuerte Si la mediana de patrimonio es baja y la entrada a compra es cara, el alquiler no es transición: se vuelve estado permanente para buena parte de la población.
Para desarrolladores e inversionistas, esto refuerza tesis de:
- build-to-rent, multifamily institucional,
- proyectos con tickets alcanzables para clase media alta,
- y menos fe en el comprador aspiracional que depende de condiciones “perfectas” de crédito.
Lectura para desarrolladores, fondos e inversionistas
- No planear producto con el “promedio” inflado Usar 1.06 millones de dólares como referencia conduce a error. El benchmark realista está más cerca de esos ~193 mil de mediana.
- Producto asequible bien ubicado > lujo genérico
- Activos cercanos a empleo, servicios y transporte, con tickets racionales, tienen más profundidad de demanda.
- El ultra lujo se sostiene, pero es un juego de pocos jugadores, muy expuesto a volatilidad de mercados financieros.
- Ingresos, no solo plusvalía Con un patrimonio tan concentrado, los vehículos que generen flujo defensivo (renta, contratos sólidos, inquilinos resilientes) pesan más que las apuestas puras a apreciación de capital.
- Mirada desde México y LATAM hacia EE. UU. Para capital latino que compra en Estados Unidos, estos datos cuentan otra historia:
- En varias ciudades, el inversionista extranjero compite con un comprador local cuyo patrimonio es mucho más limitado.
- Eso explica por qué ciertos submercados prime parecen “desconectados” del ingreso local: están anclados al bolsillo global, no al vecino promedio.
Qué viene
Si las proyecciones de mayor inversión en IA, reconfiguración industrial y transición energética se cumplen, el patrimonio total puede seguir creciendo… pero no necesariamente de manera equitativa. Y la vivienda seguirá siendo el eje:
- Donde haya empleo de calidad, habrá presión sobre precios de vivienda y renta.
- Donde no haya inversión productiva, el patrimonio dependerá cada vez más del ciclo de tasas e inflación.
Para el sector inmobiliario, la conclusión es sencilla pero incómoda:
- No hay “americano promedio” al que venderle.
- Hay capas muy distintas de patrimonio y riesgo, y el negocio está en diseñar producto y estrategia de capital para cada una.
