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PGIM Real Estate, estrategia de generación de valor frente a un sector industrial dinámico

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El sector industrial se ha convertido en uno de los segmentos con mayor dinamismo e impulso de los últimos años; si bien ya contaba con la confianza de inversionistas nacionales y extranjeros, hoy en día, existe mayor interés por parte del mercado europeo y asiático, lo que explica las buenas perspectivas de expertos del sector para el 2022.

Según datos de la firma inmobiliaria Solili, durante 2021, el sector reportó una demanda cercana a los 6.6 millones de metros cuadrados de espacios clase A, B y C, es decir, un 70% más a lo demandado en 2020.

Hecho que confirma Enrique Lavín, Director General de PGIM Real Estate en México y Director General Adjunto de PGIM Real Estate Latinoamérica, quien detalla que la mayoría de los jugadores, algunos nuevos en el mercado, se están centrando en la adquisición de edificios estabilizados para construir una exposición rápida al sector.

Razón por la cual, la compañía lleva a cabo una estrategia de posicionamiento en mercados como Tijuana, Ciudad Juárez, Estado de México y Saltillo, entre otros. Éste último, menciona Lavín, es un mercado interesante, que se está convirtiendo en un clúster automotriz eléctrico importante para el país.

“Los consideramos mercados donde creemos que hay un potencial de crecimiento en rentas muy importante, y por lo tanto, una generación de valor para nuestros inversionistas”, explica en entrevista para Inmobiliare. Además, debido al buen comportamiento de los principales mercados, se ha generado escasez de tierra para agregar espacio industrial, lo que ha llevado a desarrolladores, inversionistas e inquilinos a buscar alternativas en otros mercados.

“Por otro lado, existe una demanda que no habíamos visto en ciertos mercados ‘secundarios’. Por ejemplo, en 2021, Saltillo fue el segundo polo de atracción de compañías de Nearshoring, acaparando cerca de un tercio de toda la demanda incremental y posicionándose en segundo lugar después de Monterrey, que no es cosa menor”.

En general, la alta demanda por espacio industrial ha empezado a producir un contagio positivo, un spillover effect, a mercados secundarios.

Por ejemplo, Mexicali, es un mercado en el que al igual que Saltillo, se pueden encontrar tanto rentas más bajas, como mano de obra igual de especializada y mayor disponibilidad de tierra y espacios.

“Mexicali está siendo beneficiado de forma muy importante por el boom que ha vivido Tijuana en cuanto a crecimiento en rentas y demanda por espacio. Actualmente tiene una tasa de desocupación menor al 2%”.

Menciona que en ambas ciudades (Mexicali y Saltillo) hay suficiente espacio para crear valor, donde los Cap Rates se pueden comprimir. “Por ahora no existen muchos jugadores evaluando estos mercados, pero es parte fundamental de nuestra gestión, buscar oportunidades donde hay potencial de creación de valor”.

Explica que esta búsqueda de nuevos destinos de inversión, responde no solo a la dinámica del mercado, sino también a las relaciones de largo plazo que PGIM Real Estate tiene con su red de inquilinos en México; con algunos han construido relaciones sólidas por más de una década. A lo cual se suma, la reputación de la compañía en el mercado, así como la generación de un producto institucional bajo estándares internacionales que genera confianza a dichos inquilinos.

“Hemos logrado imprimir un sello y una reputación que distingue a Prudential; siempre generando un producto institucional, que genere confianza, tanto a nuestros inquilinos, como a inversionistas”.

Tendencias que impulsan la estrategia en mercados objetivo

En cuanto al aumento acelerado en la demanda por espacio, Enrique Lavín explica que se debe a las tendencias estructurales y macro como el Nearshoring, impulsados por la disrupción de las cadenas de suministro; y el Ally shoring, con la gestación de sinergias y alianzas estratégicas para abatir el riesgo geopolítico y buscar eficiencia en costos y tiempo de transporte. “La tendencia del comercio global marca claramente que es inminente la formación de bloques continentales, dentro de los cuales para Norteamérica, México es el candidato natural a captar la demanda de espacio por la relocalización de las cadenas productivas”.

“Los mercados fronterizos siguen generando demanda incremental. Los fundamentales del sector industrial a lo largo de la frontera con Estados Unidos se han mantenido positivos, con bajas tasas de desocupación en mercados como Tijuana y Ciudad Juárez”.

Por su parte, el crecimiento sin precedentes del e-commerce y la logística, resultado de la aceleración de las compras en línea durante los confinamientos, también son tendencia, al registrar fuertes inversiones para posicionarse no solo con el consumidor mexicano, sino también más recientemente, con el consumidor norteamericano en general.

“Vemos también demanda por parte de inquilinos de comercio electrónico en modalidad cross-border, con bienes y productos que parten de submercados fronterizos en México, y cuyo usuario final se encuentra ubicado, por ejemplo, en California o Arizona. Las ventas por internet continúan registrando un fuerte crecimiento, lo que conlleva una demanda saludable de inquilinos de logística en la Ciudad de México – Estado de México, Guadalajara, Monterrey y otras ciudades relevantes del país, tanto por su población como por su poder adquisitivo”.

De igual forma, el directivo agrega al T-MEC, acuerdo que otorgó un marco legal para acelerar la llegada de nuevas tecnologías a México y lo consolidó como centro manufacturero de América.

Otro de los factores que son parte de estas tendencias es la industria automotriz, la cual “después de cuatro años de un exceso de capacidad y a raíz de una recuperación del mercado nacional y norte americano está mostrando señales de recuperación, y más importante aún, llevando al sector automotriz mexicano al siguiente nivel en la creación de valor al participar en la fabricación de autos eléctricos e híbridos”.

Por: Mónica Herrera

Este es un fragmento del artículo PGIM Real Estate, estrategia de generación de valor frente a un sector industrial dinámico de la edición 131 https://inmobiliare.com/inmobiliare-131/

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