El Global House Price Index de Knight Frank —uno de los pocos indicadores comparables a escala global basados en datos oficiales de cada país— vuelve a colocar a Latinoamérica como una región con crecimientos de precios por encima del promedio mundial en vivienda residencial.
El índice compara la variación anual de precios de vivienda en decenas de países utilizando estadísticas oficiales nacionales (registros, bancos centrales u oficinas de estadística), lo que permite observar tendencias relativas, no precios absolutos. Ese matiz es clave para entender por qué algunos mercados latinoamericanos aparecen recurrentemente en los primeros lugares del ranking.
Qué muestra el índice de Knight Frank
De acuerdo con el Global House Price Index más reciente publicado por Knight Frank:
- Colombia se ubica entre los países de América Latina con mayor crecimiento anual en precios de vivienda, destacando dentro del ranking global.
- México también figura entre los mercados con incrementos relevantes, por encima de la media internacional.
- Otros países de la región muestran avances más moderados, lo que confirma que no existe un ciclo homogéneo en Latinoamérica, sino comportamientos diferenciados por mercado.
El índice no publica precios promedio en moneda local ni valores de transacción; su foco es la velocidad del cambio, lo que lo convierte en una herramienta útil para detectar presión de demanda, escasez de oferta o rigideces estructurales.
Colombia y México: crecimiento con contextos distintos
Aunque ambos países aparecen bien posicionados en el índice, los motores no son idénticos.
En Colombia, el crecimiento de precios ocurre en un entorno donde la oferta formal de vivienda nueva ha enfrentado ajustes y retrasos, mientras que la demanda urbana se mantiene activa en ciudades principales. El índice de Knight Frank capta esa tensión como una aceleración relativa de precios, sin entrar en detalles de absorción o inventario.
En México, el aumento de precios se da en un mercado más grande y profundo, con diferencias marcadas entre regiones. La presión no se distribuye de forma uniforme: grandes zonas metropolitanas concentran la mayor parte del ajuste, mientras que otros mercados muestran dinámicas más estables. El índice refleja el resultado agregado de ese proceso.
En ambos casos, Knight Frank no atribuye el crecimiento a un solo factor, sino a una combinación de demanda persistente, oferta limitada y rezagos estructurales en la producción de vivienda.
Qué mide —y qué no— el Global House Price Index
Es importante precisar los alcances del indicador:
Sí mide
- Variación anual de precios de vivienda.
- Comparabilidad internacional con una metodología consistente.
- Tendencias de aceleración o desaceleración por país.
No mide
- Accesibilidad de la vivienda.
- Rentabilidad para inversionistas.
- Precios absolutos ni diferencias intraciudad.
- Segmentación por tipo de vivienda o nivel socioeconómico.
Estos límites importan porque un país puede liderar el ranking de crecimiento sin que eso implique un mercado “caro” en términos absolutos, o sin que el aumento sea sostenible en el tiempo.
La tensión central: precios al alza vs. accesibilidad
El dato más relevante para 2025 no es solo que los precios suban, sino qué ocurre cuando lo hacen más rápido que los ingresos. El propio uso del índice de Knight Frank en análisis globales suele ir acompañado de advertencias sobre:
- Riesgos de accesibilidad, especialmente para compradores primerizos.
- Mayor presión sobre el mercado de renta.
- Potencial intervención regulatoria si el desbalance se amplía.
En mercados latinoamericanos, donde el crédito hipotecario tiene menor penetración que en economías desarrolladas, el alza de precios tiende a trasladarse con mayor rapidez a exclusión de demanda, no solo a ajustes de financiamiento.
Implicaciones para capital inmobiliario en LATAM
Para inversionistas y gestores de capital, la lectura del índice sugiere varias señales:
- Crecimiento no equivale automáticamente a oportunidad: mercados con alzas rápidas pueden enfrentar correcciones si la demanda efectiva se agota.
- Segmentación es clave: el crecimiento agregado puede esconder diferencias fuertes entre vivienda media, residencial vertical o segmentos de mayor valor.
- Riesgo político y regulatorio: aumentos persistentes de precios suelen atraer atención pública y presión para políticas de control o subsidio.
En México y Colombia, el dato de Knight Frank refuerza que el capital debe analizar micro-mercados, no países completos, y contrastar crecimiento de precios con liquidez real, absorción y profundidad del mercado secundario.
El Global House Price Index es una fotografía dinámica del ciclo reciente. Lo que deja claro es que Latinoamérica sigue siendo una región donde los precios de vivienda se ajustan más rápido que en muchas economías desarrolladas, pero con mayor heterogeneidad y riesgo.
Para el capital inmobiliario, la pregunta clave no es si los precios suben, sino cuánto de ese crecimiento es estructural y cuánto responde a fricciones temporales de oferta. En esa respuesta se juega la diferencia entre valorización sostenible y presión de corto plazo.
