La vivienda sube, pero el mapa se abre: CDMX y Nuevo León se despegan
En mayo de 2025, el Indicador de Banorte de Precios de Vivienda (INBAPREVI) volvió a confirmar la tendencia: el precio de la vivienda en México sigue subiendo.
El dato de referencia es contundente.
30,570 pesos por m² como precio promedio nacional.
Un avance de 4.2% anual y 0.06% mensual.
El número, por sí solo, dice “mercado al alza”. El desglose dice otra cosa: un mercado segmentado por edad del inmueble y por estado, donde el costo de reposición y la concentración de demanda empiezan a dictar el ritmo.
Pregunta 1: ¿Qué tan “caro” es el mercado hoy, en términos reales?
Precio por m² significa esto: cuánto cuesta un metro cuadrado promedio.
El INBAPREVI ubica el promedio nacional en 30,570 MXN/m² en mayo de 2025, con +0.06% vs. el mes previo. Eso sugiere una subida muy marginal mes a mes, pero consistente en el acumulado anual (+4.2%).
En un mercado con inflación y tasas todavía sensibles, esa combinación suele tener un efecto claro:
- la gente que compra no solo compra “hogar”
- también compra expectativa de mantener valor
El propio material lo plantea: muchos compradores entran al mercado con expectativas de revalorización, especialmente en zonas bien conectadas o con potencial de inversión.
No es euforia. Es posicionamiento defensivo.
Pregunta 2: ¿Dónde se está yendo el dinero: vivienda nueva, usada o en construcción?
Aquí el indicador se pone útil porque rompe por antigüedad. Y la lectura es simple: lo más nuevo cuesta más.
- En construcción: 35,835 MXN/m²
- Nueva: 33,248 MXN/m²
- 1 a 5 años: 31,717 MXN/m²
- 5 a 10 años: 28,570 MXN/m²
- 10 a 20 años: 25,251 MXN/m²
- 20 a 50 años: 21,906 MXN/m²
Este gradiente explica el mercado sin drama:
- La vivienda en construcción y la nueva incorporan costo de tierra, permisos, financiamiento y materiales a precios actuales.
- La vivienda más antigua compite por descuento… pero también por ubicación y metraje, cuando está en zonas consolidadas.
Para un desarrollador, la brecha entre “en construcción” y “20 a 50 años” no es un dato curioso. Es la señal de cuánto castiga el mercado la obsolescencia física frente a la frescura del producto.
Para un inversionista, también sirve como brújula: si vas a comprar usado, el valor está en qué tan invertible es el inmueble (mantenimiento, eficiencia, distribución), no solo en “que esté barato”.
El dato incómodo: la mezcla “departamentos vs casas” viene con ruido
El texto señala que el mercado actual tiene 58.8% de departamentos y 45.2% casas.
Esas cifras suman 104%, así que tal como están reportadas en el material, no cuadran como participación total. No se puede corregir ni inventar el ajuste sin otra fuente. Lo que sí se puede decir es esto: el indicador apunta a una presencia fuerte de departamentos en la oferta observada, junto con un componente relevante de casas.
Lo mismo pasa con la antigüedad de lo ofertado: se menciona que predominan unidades nuevas (30.5%), 1 a 5 años (16.6%), 20 a 50 años (15.8%) y 10 a 20 años (12.8%), “principalmente”. Aquí el valor no es que complete 100, sino el orden de concentración: el mercado se recarga en producto nuevo y seminuevo, pero sigue habiendo inventario viejo con peso.
Pregunta 3: ¿Qué estados mandan el precio y qué estados están “baratos”?
El INBAPREVI analiza 15 estados y el ranking abre dos realidades: un techo muy alto y un piso muy bajo.
Top del país por precio promedio (MXN/m²):
- CDMX: 56,640
- Nuevo León: 52,864
- Jalisco: 44,982
- Sinaloa: 41,946
- Baja California: 38,619
- Estado de México: 37,787
Parte media:
- Yucatán: 28,206
- San Luis Potosí: 26,195
- Puebla: 24,937
Parte baja:
- Querétaro: 21,236
- Guanajuato: 21,144
- Sonora: 21,039
- Morelos: 20,581
- Hidalgo: 20,417
- Tamaulipas: 17,496
La diferencia entre CDMX (56,640) y Tamaulipas (17,496) no es menor. Es una brecha que define estrategias.
- Para vivienda de entrada, el reto de accesibilidad está concentrado donde el m² ya se disparó.
- Para inversionistas, el spread abre oportunidades… pero solo si hay demanda real, empleo y liquidez local.
Además, el material incluye dos señales de corto plazo:
- Tamaulipas tuvo el mayor crecimiento mensual (+1.7%) pese a ser el más barato.
- Jalisco registró una caída mensual pronunciada (-0.8%).
Crecimiento mensual significa esto: cambio de precio vs. mes anterior.
Es una señal de momento, no una sentencia anual. Aun así, te sirve para detectar dónde se está moviendo el termómetro.
Lo que cambió en 2025: el mercado se vuelve más “selectivo” por producto
Con estos datos, el mercado deja un patrón claro: el precio promedio sube, pero la decisión de compra se está volviendo más quirúrgica.
- Si el comprador busca “seguridad”, se mueve hacia producto nuevo o seminuevo.
- Si busca “valor”, se mete a vivienda más vieja, pero con una tesis de mejora o ubicación.
- Si busca “entrada al mercado”, la geografía manda: en CDMX o Nuevo León el ticket por m² impone un filtro duro.
El dato de vivienda en construcción (35,835 MXN/m²) también tiene otra lectura: el costo de reposición se mantiene alto. Cuando el costo de producir sigue elevado, el mercado tiende a sostener precios, incluso si la demanda se desacelera.
Qué haría un operador con esta foto del mercado
Tres movimientos lógicos sin inventar nada fuera del indicador:
1) Desarrollador: cuidar mezcla y ticket
Si el mercado paga más por lo nuevo, el problema no es “vender”. Es vender sin reventar absorción. Producto eficiente, metrajes bien pensados, y especificación que aguante comparación.
2) Inversionista: no comprar “barato”, comprar con salida
La brecha por estado es enorme. El retorno depende de liquidez, no solo de precio por m². La tesis debe incluir renta potencial, demanda local y velocidad de reventa.
3) Propietario de usado: remodelar para competir
El gradiente por antigüedad castiga obsolescencia. Una vivienda de 20 a 50 años a 21,906 MXN/m² no compite solo por descuento. Compite por habitabilidad, mantenimiento y eficiencia del espacio.
El indicador no habla de “una” vivienda, habla de dos Méxicos
Mayo de 2025 cierra con un mercado al alza: 30,570 MXN/m² promedio y +4.2% anual.
Pero el mapa real se parte:
- CDMX y Nuevo León sostienen el techo.
- Estados con menor precio muestran que el mercado todavía tiene rango, aunque con dinámicas distintas.
- La vivienda nueva y en construcción definen el estándar, y la usada tiene que justificar su lugar con ubicación o mejora.
El INBAPREVI, con todo y sus ruidos de composición en el texto, deja una señal limpia: ya no basta “comprar vivienda”. Hay que decidir qué producto, en qué estado y con qué tesis.
