Para que la vivienda sea “asequible” en 2026, no basta con bajar tasas
El mercado de vivienda en Estados Unidos entra a 2026 con una promesa modesta.
Menos fricción, más inventario, algo de aire en pagos mensuales.
Pero no un regreso a “normalidad”.
De acuerdo con documentos públicos de Realtor.com, el escenario base para 2026 apunta a tasas promedio de 6.3%, apreciación de precios de +2.2%, inventario en recuperación de +8.9% y una mejora de asequibilidad que apenas cruza un umbral psicológico: el pago mensual típico bajaría a 29.3% del ingreso mediano, por primera vez debajo de 30% desde 2022.
Eso suena bien.
No resuelve el problema.
La cifra que manda: 29.3% del ingreso, y aun así no alcanza
El dato de 29.3% importa porque marca dirección.
También evidencia el tamaño del hoyo: con una “mejora” que presume bajar de 30%, el mercado sigue operando cerca del límite de estrés de los hogares.
El sistema trae dos frenos estructurales:
- Precio acumulado tras años de alzas.
- Inventario insuficiente en rangos realmente pagables.
Y el tercer freno es operativo: la gente no se mueve.
El nuevo cuello de botella: el mercado no se destraba si nadie vende
Estados Unidos vive el “lock-in effect” hipotecario.
De acuerdo con documentos públicos de Realtor.com, 4 de cada 5 propietarios con hipoteca tienen una tasa menor a 6%, lo que reduce el incentivo a vender y limita la rotación.
Ese detalle cambia la lectura de 2026:
Puedes tener “mejoras” en tasas y pagos.
Aun así, si la oferta efectiva no llega al mercado, el comprador compite por lo mismo.
Eso sostiene precios.
Y deja la asequibilidad atrapada en un progreso lento.
Demanda real vs demanda narrativa: el país necesita vivienda en el precio correcto
El mercado no solo requiere más casas. Requiere casas en el rango que la gente puede pagar.
En cifras publicadas por la National Association of REALTORS® (NAR) y Realtor.com, en marzo 2025 los hogares con ingresos de USD 75,000 a USD 100,000 solo podían costear 21.2% de los listings, frente a 48.8% en 2019.
La NAR traduce ese gap en número: el país enfrenta una escasez cercana a 416,000 listings con precio de USD 255,000 o menos para ese segmento.
Este es el corazón del problema.
Si 2026 mejora marginalmente por tasas y salarios, el mercado seguirá chocando con la misma pared: falta producto accesible en inventario activo.
La pelea por inventario: el rebote existe, pero no regresa a 2019
La oferta ya no está en el sótano de 2023, pero tampoco volvió al mundo pre-pandemia.
En cifras publicadas por Pew Research Center (con datos de Realtor.com), en septiembre de 2019 había más de 1.2 millones de listings activos; en septiembre de 2023 cayó a ~702,000; y en septiembre de 2024 subió a ~941,000.
Ese rebote ayuda a la negociación.
No repara la asequibilidad por sí solo.
Y hay una segunda capa: el precio ya escaló.
Pew también señala que el House Price Index de la FHFA estaba 57.8% arriba en julio (vs julio de 2019).
Cuando el nivel de precios sube así, necesitas años de salarios alcanzando a precios, no un trimestre de tasas “mejores”.
Cómo se reconfigura el capital: el “reset” será lento y selectivo
De acuerdo con documentos públicos de Redfin, 2026 inicia un “reset” de varios años: ingresos creciendo más rápido que precios y una recuperación gradual, no un ajuste brusco.
Redfin coincide en una pieza clave del tablero: el promedio anual de la hipoteca fija a 30 años rondaría 6.3% (vs 6.6% en 2025) y los precios subirían alrededor de 1% interanual, lo que mejora pagos relativos frente a salarios.
Esto impacta al capital inmobiliario de forma asimétrica:
- Activos “entry level” y rangos medios con oferta escasa mantienen presión por demanda reprimida.
- Segmentos altos operan con otra dinámica: menos restricción crediticia y más elasticidad.
En otras palabras: 2026 puede “mejorar” y aun así seguir siendo duro para el comprador promedio.
Qué haría un CFO con esto
Tres jugadas realistas, sin fantasías:
- Modela con 6.3% como piso operativo, no como excepción. El escenario base de Realtor.com se mueve ahí.
- Persigue oferta en el precio correcto, no solo “más oferta”. NAR pone números al hueco: faltan listings por debajo de USD 255k para un segmento que debería ser la columna vertebral del mercado.
- Trata inventario como ventaja competitiva. Con lock-in, la oferta líquida vale más que el “potencial” de oferta.
Qué vigilar en 90 días: la señal que confirma si 2026 trae alivio real
Monitorea estas tres señales, sin distraerte:
- Inventario activo vs 2019 (no contra 2023): el rebote existe, pero la brecha sigue.
- Participación de listings “asequibles” por ingreso: si esa proporción no sube, la mejora de tasas se evapora en competencia.
- Rotación de propietarios con hipotecas bajas: si el lock-in se mantiene, la oferta seguirá rígida.
México y LATAM: por qué esto sí te afecta
Estados Unidos suele exportar dos cosas al real estate regional: costo de capital y estándares de underwriting.
Un 2026 con tasas “pegadas” en 6% y mejora lenta empuja a bancos, fondos y desarrolladores a lo mismo que allá:
- Diseñar producto que cierre con ingreso real, no con esperanza de tasas milagro.
- Priorizar ubicaciones y tipologías donde el inventario sea estructuralmente escaso.
- Tratar la vivienda accesible como estrategia de volumen y rotación, no como narrativa.
El mercado no necesita un truco para que la vivienda sea asequible en 2026.
Necesita tiempo, inventario en el precio correcto y disciplina para no confundir “mejora marginal” con “solución”.
